綠城中國2019中期業績會現場
“2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達到28%、25%、20%的增速要求”，這是綠城中國新掌門人張亞東未來三年的發展規劃，但連續交出的幾份答卷卻並不亮眼。尤其是，26日一早發佈的綠城中國中期業績報告中，包括營收、合同銷售額、毛利等多項財務指標在內的數據均出現大幅下滑，物業銷售收入同比下滑超5成，綠城在這個夏天的成績單達到了近年來最差。
營業收入同比下降44.4%
“利潤被限價耽誤了”
綠城中國2019中期業績會現場
“2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達到28%、25%、20%的增速要求”，這是綠城中國新掌門人張亞東未來三年的發展規劃，但連續交出的幾份答卷卻並不亮眼。尤其是，26日一早發佈的綠城中國中期業績報告中，包括營收、合同銷售額、毛利等多項財務指標在內的數據均出現大幅下滑，物業銷售收入同比下滑超5成，綠城在這個夏天的成績單達到了近年來最差。
營業收入同比下降44.4%
“利潤被限價耽誤了”
據中報，上半年，綠城中國共計實現銷售額743億元，同比下降1.46%，完成年度2000億元銷售目標的僅37%，完成1500億元保底目標的約49.53%；物業銷售收入為158.89億元，佔總收入的85.2%，同比去年同期的314.2億元減少49.4%。營業收入方面，期內，綠城中國的營收為186.58億元，同比去年的335.34億元下降44.4%；
營收增速方面，據財報，2017-2018年中期綠城中國的營收增速分別為7.92%和220.92%，兩項指標與今年中期的-44.36%增幅相比，差距很大。
毛利和淨利潤方面，期內，綠城中國共計實現毛利潤59.7億元，同比下降1.8%；淨利潤30.7億元，同比下降1.5%；歸屬於母公司股東的淨利潤20.6億元，同比下降11.9%。
綠城中國2019中期業績會現場
“2019年2000億元，2020年2500億元，2021年3000億元，三年分別達到28%、25%、20%的增速要求”，這是綠城中國新掌門人張亞東未來三年的發展規劃，但連續交出的幾份答卷卻並不亮眼。尤其是，26日一早發佈的綠城中國中期業績報告中，包括營收、合同銷售額、毛利等多項財務指標在內的數據均出現大幅下滑，物業銷售收入同比下滑超5成，綠城在這個夏天的成績單達到了近年來最差。
營業收入同比下降44.4%
“利潤被限價耽誤了”
據中報，上半年，綠城中國共計實現銷售額743億元，同比下降1.46%，完成年度2000億元銷售目標的僅37%，完成1500億元保底目標的約49.53%；物業銷售收入為158.89億元，佔總收入的85.2%，同比去年同期的314.2億元減少49.4%。營業收入方面，期內，綠城中國的營收為186.58億元，同比去年的335.34億元下降44.4%；
營收增速方面，據財報，2017-2018年中期綠城中國的營收增速分別為7.92%和220.92%，兩項指標與今年中期的-44.36%增幅相比，差距很大。
毛利和淨利潤方面，期內，綠城中國共計實現毛利潤59.7億元，同比下降1.8%；淨利潤30.7億元，同比下降1.5%；歸屬於母公司股東的淨利潤20.6億元，同比下降11.9%。
綠城公告認為，營業收入的大幅下滑與物業銷售收入的大幅下滑相關，而關於毛利率及歸母淨利潤的下降，綠城則將其歸結為“出售附屬公司而帶來的股東應占利潤較2018年同期減少3.58億元”以及“分階段達成業務合併時重新計量聯營公司及合同企業至收購日期公平值的收益較2018年同期減少5.47億元”兩個原因。
事實上，近半年來，綠城中國的銷售業績一直呈現下滑趨勢。綠城公告顯示，今年4月和5月，綠城中國的合同銷售額分別為128億元和170億元，同比下降4.5%和2.3%；1-3月，據一季報，綠城中國的合同銷售額共計255億元，同比下滑8.6%，其中，前2個月的單月合同銷售額甚至不足70億元。
在今年三四月份的樓市 “小陽春”之後，監管層面逐漸收緊了房企融資，而且就地價漲幅較大的10個城市，先後發出了預警，並對近3個月內的新建商品住宅、二手住宅價格中漲幅較大的城市進行“點名”，蘇州更是出現了“七天內三度調控”的情況。
分析人士認為，這些調控政策對於深耕長三角地區的綠城中國來說不算是利好信號。其中，綠城重金佈局的幾個城市調控壓力都很大，而且大部分採取了限價政策，“綠城房子本身不錯，成本也會相應提高，一旦限價就會對利潤造成很大的損失”。
綠城中國董事會主席兼行政總裁張亞東坦誠，確實“限價”限住了“利潤”，他表示，“綠城的銷售售價一直在上升，從去年的2.4萬元/平方米上升到了2.5萬元/平方米，但這兩年被限價耽誤掉了，綠城的溢價能力體現不出來”。
對於營收的下降，馮徵則表示，上下半年竣工面積的不均衡導致了營收和銷售額在時間分配上的不平衡， 上半年綠城新開工449萬平方米，竣工135萬平方米，下半年預計新開工493萬平方米，竣工484萬平方米，全年竣工面積預計較去年同期提升25.8%，因此，儘管上半年的營收較去年有所減少，但全年預計是增加的。看起來，綠城此番營收下降或是“有意而為之”的結果。
張亞東透露，下半年綠城的貨值大概是2263億，如果去化速度達到55%，全年就能完成2000億。半年報數據顯示，前6月，綠城中國的整體銷售去化率為61%，新增房源去化率為77%。
一位財經評論人士則將綠城中國此番的業績下滑，歸結為“高週轉的表現不佳，企業排行方面也存在很大的壓力”，他認為，“綠城中國的成長性弱於預期，後續要快馬加鞭，從實際過程上看，當前中交和綠城的業務模式上還存在很多不匹配和不協調的地方，中交還需要積極完善與綠城的關係”。
7月11日，這家素來以“情懷”著稱的杭州名企公佈了創始人“宋衛平”離職的消息，作為綠城自中交入主五年來，從宋衛平、曹舟南再到張亞東，所經歷的第三次管理層的變更，基於對規模的追逐、對組織架構和管理制度的調整下的頻繁人事變動，綠城需要時間來適應新舊交替下的改變。
拿地成本同比增12.6%
代建業務銷售業績下滑11.1%
一季度，張亞東曾將綠城中國的業績下滑歸結為“無貨可賣”，他表示，“一季度我們最痛苦，因為沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資”。因此2019年上半年，綠城中國加大了拿地的力度，中報顯示，前6月，綠城中國共計拿地19塊，總建築面積322萬平方米，總成交金額為252億元，預計新增可售金額626億元，平均樓面地價12837元/平方米。
新增土儲的地域分佈方面，中報顯示，以杭州、寧波、合肥、鄭州、西安等一二線核心城市為主，可售貨值佔比約88%。其中，長三角作為戰略重點區域，可售貨值佔比66.3%。
焦點地產新聞查詢發現，期內，綠城中國在大本營杭州拿到的5宗地中，平均樓面價為24326元/平方米，其中在蕭山摘到的一宗地塊樓面價約25768元/平方米，溢價率49.8%；在合肥拿到的一宗地塊中，樓面價達14250元/平方米，溢價率為107.27%。
克而瑞統計認為，上半年，綠地控股的拿地單價為2373元/平方米，新城發展控股為3935元/平方米，均低於綠城中國。事實上，綠城中國現階段的拿地成本也高於其2018年的整體水平，平安證券研報顯示，綠城中國2018年的拿地成本為11398元/平方米，今年相比去年，同比漲幅12.6%。
財經評論人士表示，溢價率較高的地塊後續還是需要把控風險，而其風險在於限價和調控會對項目去化等形成壓力；同時，杭州寧波等城市潛在的供應比較多，這都是此類企業所需要注意的。
不同於土儲的大幅增加，綠城中國以品牌輸出、管理輸出為主的代建管理項目卻正面臨業績的下滑。據中報，上半年，綠城代建項目的銷售額為249億元，較2018年同期減少11.1%；合同銷售面積206萬平方米，較2018年同期減少0.5%。
作為佔比重要的業務板塊，綠城中國一直計劃推動代建業務的分拆上市。中期業績發佈會中，張亞東重申，綠城中國將推進代建業務的上市，綠城中國未來的業務，將逐步形成輕、重相結合的格局。
綠城官網數據顯示，綠城代建業務模式包括委託代建、管理諮詢和專項服務三項，其中，委託代建包括政府代建、商業代建和資本代建，綠城在此過程中重點輸出管理和品牌，意在打造輕資產的運營方式。三種代建項目均被冠以“綠城”的名字，“綠城標準”也成為各個代建項目的背書王牌，為綠城吸引了不少合作商，但是在推進過程中出現的維權事件，不少正在慢慢消耗“綠城標準”的品牌效應。
今年以來，包括山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、雲南昆明綠城春江明月小區、山東青島即墨中航綠城理想城、安徽省六安城南綠城花園小區等在內的綠城代建項目均因工程質量問題遭遇了不同程度的業主維權。
財經評論人士分析，代建本身是個輕資產，可以降低綠城的成本，但是代建項目後續可能會交給其他公司管理，後續如果出現問題，雖然不是綠城負責，也可能會波及綠城品牌。
人力成本支出下降13.2%
小鎮建設考驗運營能力
中報顯示，期內，綠城中國共計實現地產開發相關業務的行政支出為7.13億元，相比2018年同期的6.74億元，增加0.39億元，上漲5.8%；而人力資源成本支出作為房地產開發相關業務發生的行政開支最大的支出，卻僅支出3.09億元，相較於2018年同期的3.56億元，減少0.47億元，同比下降13.2%。
據公開報道，7月8日綠城中國曾簽發了一份《關於發佈人員配置指導意見的通知》的文件中，未來，綠城將實行區域統籌管理，以往在每個項目上會配備的如產品、成本、財務、綜合和營銷服務等部門，以後都將由項目群統籌，單個項目上的人員配置將大大減少。
另據綠城人事調整公告，今後，集團人員可兼任區域公司崗位，區域公司人員可兼任項目群崗位，項目群班子部門負責人可兼任項目日常負責人，項目群專業人員可兼職項目部專業崗位，以後在一個城市，綠城將只保留一個團隊，既做開發業務，同時也做代建業務。多輪調整之後，綠城中國將裁員15%-20%。
事實上，近一年來，綠城中國的組織架構換防均比較頻繁：今年1月底，綠城架構由“11+5”調整為“8+3”，分為8個重資產板塊及管理（代建）、生活、科技三個輕資產板塊，目的在於“改善機構協調性，提高效能”。一年前的2018年6月，綠城也打破此前“一體五翼”架構，調整為“11+5”，組織架構更為扁平化。
張亞東表示，“綠城中國組織架構逐步優化，增效不增人”，“該強壯的強壯，該減肚子的減肚子。實現全年增項目不增人，全年人工費用匹配業績增長”，綠城或正在“裁員”中“瘦身”。
不同於其他財務數據的下滑，上半年，綠城中國的毛利率出現較大漲幅。據綠城中報，期內，綠城中國的毛利率為32%，較去年同期的18.1%有大幅增長，其中，物業銷售毛利率為31.3%，較去年同期的16.6%明顯增長。
張亞東表示，上半年，大批小鎮項目交付，提升了綠城的毛利率水平，下半年，綠城中國將繼續加大力度拿小鎮、TOD項目，利潤空間較大，小鎮會持續推動，今年爭取要拿20個小鎮，耗資50億元。
6月3日，綠城中國發布了一項關於小鎮項目的最新進展，綠城全資附屬綠城小鎮、藍城與巴夫洛農業科技訂立了投資合作協議， “綠城小鎮、藍城分別出資6593.4萬元、6400萬元，認購項目公司34%、33%的股權”。
不過，對於小鎮的建設，業內專家並不看好。58同城分析師張波表示，目前，全國特色小鎮開發建設達到高水平的少之又少，大部分小鎮的開發都會打著各類標籤，最終目的還是通過房地產開發模式實現盈利。小鎮的開發過程中的確有拿地成本低的明顯優勢，但小鎮房地產項目的銷售成功並不代表小鎮的建設成功，小鎮的運營以及可持續發展層面的挑戰要遠大於房地產開發本身。
同時張波指出，小鎮開發前期或許可以通過各種造勢吸引到人群關注，但長遠來看，如果運營不利則對於後續的滾動開發有著長期影響。“因此加大小鎮業務的投入對於綠城中短期淨利率提升或有幫助，長期來看還對綠城的小鎮運營能力和模式創新依然有著較大的考驗”。
另一財經評論員也表示，對於當前小鎮業務來說，既是綠城的投資優勢，也是其未來的盈利增長點。但是應該看到，當前資金方面的壓力也需要防範，因為特色小鎮的競爭已經開始增加，這會壓縮相關的投資收益空間。後續對於此類小鎮的發展來說，實際上需要把控成本，尤其是要防範市場需求不足等風險。