龍光地產儲貨3400億 紀海鵬表態拿總價地王沒問題

文 | 時代財經APP 屈慧 張常旺

紀海鵬並不認為總價地王有太多的問題，“總價地王跟單價地王是兩回事，總價地王利潤可能會比拿三四個小的項目利潤還高。”

在合景泰富遭到投資者對香港鴨脷洲地王連番追問後的一個星期，地王的另一半持有者龍光地產也不可避免地迎來相同的“拷問”。

3月31日下午，龍光地產在香港召開2016年度業績投資者說明會，主席紀海鵬攜財務總監賴卓斌等人一同現身，迴應了關於地王的問題。紀海鵬強調，“地塊只是總價高，單價並不高，龍光看好項目”，這一表態與合景泰富並無二致。

因為過去兩年拿下多宗高總價地，龍光在某種程度上也成為了“地王”的代名詞。但紀海鵬並不認為總價地王有太多的問題，“總價地王跟單價地王是兩回事，總價地王利潤可能會比拿三四個小的項目利潤還高。”

“房地產也要講究長期性和發展的可持續性，我們從15年下半年到16年上半年，獲得的7個項目總投資地價大概310億元。雖然總價很高，但相比現在的地價已經節省了幾百億。這幾百億的成本節省會形成龍光自己的競爭優勢。”

賴卓斌介紹，鴨脷洲地王目前已經完成了權益地價款的繳納，融資安排也已經全部妥當。對地價過高與財務壓力的質疑，賴卓斌表示，香港地王投入的財務資源佔整個公司資源“壓力不大”。

龍光涉足香港市場的邏輯與多數內房相似，此舉主要是為了分散境內外投資的風險以及進行外債對衝（境外債佔比20%）。

除了香港地王問題外，紀海鵬和賴卓斌在業績會上提到最多的一個詞就是“粵港澳灣區”，這也是過去和未來，龍光地產看好和佈局的區域。

時代財經瞭解，龍光地產目前的市場主要包括五塊，深圳區域（含惠州）、珠三角其他區域（含珠海、中山、佛山、廣州、東莞）、汕頭區域、南寧區域以及其他區域。從其去年及往年的銷售和營收來看，龍光地產正呈現向粵港澳地區集中的趨勢，目前其有85%以上的土儲位於該區域。

過去佈局粵港澳區域的效果已經體現在了財報數字上。2016年龍光地產共錄得總營收205億元，同比增長40.9%，整體毛利率達到31.9%；淨利潤錄得52億元，同比增93.5%，對應的淨利潤率達到25.3%；核心利潤方面，錄得57.4%的增長，整體的核心利潤率升至15.1%。

對於這樣的財務數據，賴卓斌頗為自豪。“龍光的盈利能力優於同行，毛利率和核心淨利率結果均高於同行27%、10%的水平。在規模上，龍光只是中等房企，但是在利潤上，我們是一家中上房企。”

不可否認，利潤率的走高很大程度上得益於過去一年深圳區域高利潤項目的結，其中深惠兩地貢獻了45%的結轉收入。紀海鵬表示，後市隨著深圳地區項目的逐漸結轉入市，其利潤水平將得到進一步的提升。

“龍光2017年項目結轉的最大比例是深圳區域，這些項目的毛利很高，僅龍光城的結轉就有六七十億，今年的毛利和淨利都會保持。”賴卓斌向在場的投資者說到。

去年全年，龍光地產共計錄得287.2億元的銷售金額，同比增長40%，全年實現均價1.19萬／平方米，同比增長45%。從其銷售佈局來看，龍光地產對深圳市場的依賴也有進一步提升。去年的銷售來源中，深圳、珠三角其他區域、汕頭、南寧及其他區域分別佔比44.1%、16.2%、22.9%、16.8%。

需要重點指出的是，去年深圳區域龍光主力推售的只有惠州龍光城和深圳龍華玖龍璽兩個項目，二者合計貢獻了124.5億元的銷售，佔到其全年業績的四成以上。這兩個項目也是去年推貨中毛利率最拔尖的，對其整體均價的拔升至關重要。

在680億元的貨值基礎上，龍光提出2017年要實現345億元的銷售目標。在其全年的貨源中，粵港澳大灣區佔比71.3%，預期去化率51%。重點推售的項目包括

紀海鵬表示，對於完成20%的增長目標“很有信心”。其透露，龍光未來三年預期的複合增長率是30%。賴卓斌也進一步表態，“未來會努力實現突破500億元、700億元，乃至900億元，公司在粵港澳區域做到五百億乃至一千億完全有可能。”

紀海鵬提出的增長是基於其目前在粵港澳地區，尤其是深圳區域屯下的大量土儲。時代財經瞭解到，截至目前，龍光地產土地儲備總貨值合計約3400億元，其中粵港澳大灣區佔比超過八成，約合2900億元。賴卓斌認為，2900億元貨值在未來還有進一步的升值空間，“珠海、中山現在還是窪地。”

對於今年的納儲計劃，賴卓斌透露，龍光準備了對應銷售額50%的資金用來投資。目前香港地王項目和國內兩個招標項目已經花去100多億。“接下來，公司將會在收併購和城市更新方面加碼。”

而對於公開市場，紀海鵬表示將不再似此前兩年那般“凶猛”，反而顯得十分謹慎，其表示，“招拍掛我們不會盲目去拿。因為這一波政策對房價、地價是不明朗的過程，我們現在不會急著出手去拿地。這是我們從中期到近期的投資方向。”

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