從上世紀90年代至今，不管是農村自建的瓦房、平房，還是城市裡的筒子樓、宿舍，抑或是這些年流行的高樓大廈，房子的本質並沒有變。
表面上看，都是一堆鋼筋水泥，無論是小縣城裡的獨棟別墅，還是大城市狹窄的一居室，建築的方法和材質沒什麼區別，本質上是房子背後附加的教育、醫療、就業等屬性。
正因為房子附加的屬性越來越多，這些年，住房也早早遠離了“居住”的屬性，成了不折不扣的“投機品”。
數據顯示，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。
從上世紀90年代至今，不管是農村自建的瓦房、平房，還是城市裡的筒子樓、宿舍，抑或是這些年流行的高樓大廈，房子的本質並沒有變。
表面上看，都是一堆鋼筋水泥，無論是小縣城裡的獨棟別墅，還是大城市狹窄的一居室，建築的方法和材質沒什麼區別，本質上是房子背後附加的教育、醫療、就業等屬性。
正因為房子附加的屬性越來越多，這些年，住房也早早遠離了“居住”的屬性，成了不折不扣的“投機品”。
數據顯示，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。
根據上海易居房地產研究院發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，最低的幾個城市是：廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。也就是說，在廈門、青島這些城市出租商鋪，需要70年甚至80年才能回本。
一邊是持續攀升的銷售面積，另一邊是隻能靠升值預期賺的“快錢”，這是人們已經習慣炒房模式。
然而，在房產流動性日益下降的前提下，展望未來十年，中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出，“過去賺漲價的快錢，未來只能賺四類資產增長的慢錢”。
第一，“快錢”很難再賺到了。
樑中華以日本房地產市場為例，在上世紀也出現過類似的情況，在地產估值崩掉以後，利率水平一路下行。我們過去賺的是資產漲價的資本利得，快錢居多。未來隨著房價的止漲甚至回落，地方融資監管趨嚴，剛性兌付預期的逐步打破，快錢越來越難賺。
從上世紀90年代至今，不管是農村自建的瓦房、平房，還是城市裡的筒子樓、宿舍，抑或是這些年流行的高樓大廈，房子的本質並沒有變。
表面上看，都是一堆鋼筋水泥，無論是小縣城裡的獨棟別墅，還是大城市狹窄的一居室，建築的方法和材質沒什麼區別，本質上是房子背後附加的教育、醫療、就業等屬性。
正因為房子附加的屬性越來越多，這些年，住房也早早遠離了“居住”的屬性，成了不折不扣的“投機品”。
數據顯示，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。
根據上海易居房地產研究院發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，最低的幾個城市是：廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。也就是說，在廈門、青島這些城市出租商鋪，需要70年甚至80年才能回本。
一邊是持續攀升的銷售面積，另一邊是隻能靠升值預期賺的“快錢”，這是人們已經習慣炒房模式。
然而，在房產流動性日益下降的前提下，展望未來十年，中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出，“過去賺漲價的快錢，未來只能賺四類資產增長的慢錢”。
第一，“快錢”很難再賺到了。
樑中華以日本房地產市場為例，在上世紀也出現過類似的情況，在地產估值崩掉以後，利率水平一路下行。我們過去賺的是資產漲價的資本利得，快錢居多。未來隨著房價的止漲甚至回落，地方融資監管趨嚴，剛性兌付預期的逐步打破，快錢越來越難賺。
什麼意思呢？過去這些年以來，只有房產升值之後的變現才能賺錢，而且賺的非常快，動輒就是翻倍，這叫“資本利得”。
舉個例子，過去十多年，房地產企業通過拿地、建房，再銷售給居民，賺取差價利潤。我國1年期房地產信託產品預期收益率基本都維持在8%以上，如果能夠承受8%的資金成本，說明項目的收益要遠比這個高。
因為房價漲的快，漲的猛，所以8%以上的融資成本已經形成了“剛性兌付”的預期，所有人都認為拿錢給房地產不會虧錢，只會賺錢。
但是，隨著房價步入“穩中有降”的趨勢，誰也不敢保證蓋房、買房、賣房能夠鐵定賺錢，相反，虧錢的概率倒是越來越高了，曾經的“剛兌”預期直接被打破，賺“快錢”就成了歷史。
第二，只能賺“四類資產”增長的“慢錢”。
從上世紀90年代至今，不管是農村自建的瓦房、平房，還是城市裡的筒子樓、宿舍，抑或是這些年流行的高樓大廈，房子的本質並沒有變。
表面上看，都是一堆鋼筋水泥，無論是小縣城裡的獨棟別墅，還是大城市狹窄的一居室，建築的方法和材質沒什麼區別，本質上是房子背後附加的教育、醫療、就業等屬性。
正因為房子附加的屬性越來越多，這些年，住房也早早遠離了“居住”的屬性，成了不折不扣的“投機品”。
數據顯示，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。
根據上海易居房地產研究院發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，最低的幾個城市是：廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。也就是說，在廈門、青島這些城市出租商鋪，需要70年甚至80年才能回本。
一邊是持續攀升的銷售面積，另一邊是隻能靠升值預期賺的“快錢”，這是人們已經習慣炒房模式。
然而，在房產流動性日益下降的前提下，展望未來十年，中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出，“過去賺漲價的快錢，未來只能賺四類資產增長的慢錢”。
第一，“快錢”很難再賺到了。
樑中華以日本房地產市場為例，在上世紀也出現過類似的情況，在地產估值崩掉以後，利率水平一路下行。我們過去賺的是資產漲價的資本利得，快錢居多。未來隨著房價的止漲甚至回落，地方融資監管趨嚴，剛性兌付預期的逐步打破，快錢越來越難賺。
什麼意思呢？過去這些年以來，只有房產升值之後的變現才能賺錢，而且賺的非常快，動輒就是翻倍，這叫“資本利得”。
舉個例子，過去十多年，房地產企業通過拿地、建房，再銷售給居民，賺取差價利潤。我國1年期房地產信託產品預期收益率基本都維持在8%以上，如果能夠承受8%的資金成本，說明項目的收益要遠比這個高。
因為房價漲的快，漲的猛，所以8%以上的融資成本已經形成了“剛性兌付”的預期，所有人都認為拿錢給房地產不會虧錢，只會賺錢。
但是，隨著房價步入“穩中有降”的趨勢，誰也不敢保證蓋房、買房、賣房能夠鐵定賺錢，相反，虧錢的概率倒是越來越高了，曾經的“剛兌”預期直接被打破，賺“快錢”就成了歷史。
第二，只能賺“四類資產”增長的“慢錢”。
房子是過去這些年升值最快的資產，但是在專家看來，未來十年，卻只能從“四類資產”中尋找機會，其中包括“國債、國開債、高等級信用債、以及能夠提供穩定收益的類債券大類資產”。
這幾類資產有共同的特點：具有長期投資價值，風險低，長期收益穩定，但收益率肯定會降低，這是我們不得不接受的事實。
這也是“慢錢”最典型的特徵，放在以往，隨便買套房子，不管是在京滬深還是在偏遠小縣城，短短几年就能賺50%以上，翻倍也不新鮮，在未來，買房既要小心房價下跌的風險，又要支出物業費、水電暖氣、房產稅乃至空置稅的巨大成本，還有利率上浮的成本，很多中小城市以及發佈限售措施的城市，還要面臨“無人接盤”的尷尬局面。
對購房者來說，應當適應這兩種“常態”。
首先，房子迴歸了“居住”的本質。
從上世紀90年代至今，不管是農村自建的瓦房、平房，還是城市裡的筒子樓、宿舍，抑或是這些年流行的高樓大廈，房子的本質並沒有變。
表面上看，都是一堆鋼筋水泥，無論是小縣城裡的獨棟別墅，還是大城市狹窄的一居室，建築的方法和材質沒什麼區別，本質上是房子背後附加的教育、醫療、就業等屬性。
正因為房子附加的屬性越來越多，這些年，住房也早早遠離了“居住”的屬性，成了不折不扣的“投機品”。
數據顯示，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。
根據上海易居房地產研究院發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，最低的幾個城市是：廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。也就是說，在廈門、青島這些城市出租商鋪，需要70年甚至80年才能回本。
一邊是持續攀升的銷售面積，另一邊是隻能靠升值預期賺的“快錢”，這是人們已經習慣炒房模式。
然而，在房產流動性日益下降的前提下，展望未來十年，中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出，“過去賺漲價的快錢，未來只能賺四類資產增長的慢錢”。
第一，“快錢”很難再賺到了。
樑中華以日本房地產市場為例，在上世紀也出現過類似的情況，在地產估值崩掉以後，利率水平一路下行。我們過去賺的是資產漲價的資本利得，快錢居多。未來隨著房價的止漲甚至回落，地方融資監管趨嚴，剛性兌付預期的逐步打破，快錢越來越難賺。
什麼意思呢？過去這些年以來，只有房產升值之後的變現才能賺錢，而且賺的非常快，動輒就是翻倍，這叫“資本利得”。
舉個例子，過去十多年，房地產企業通過拿地、建房，再銷售給居民，賺取差價利潤。我國1年期房地產信託產品預期收益率基本都維持在8%以上，如果能夠承受8%的資金成本，說明項目的收益要遠比這個高。
因為房價漲的快，漲的猛，所以8%以上的融資成本已經形成了“剛性兌付”的預期，所有人都認為拿錢給房地產不會虧錢，只會賺錢。
但是，隨著房價步入“穩中有降”的趨勢，誰也不敢保證蓋房、買房、賣房能夠鐵定賺錢，相反，虧錢的概率倒是越來越高了，曾經的“剛兌”預期直接被打破，賺“快錢”就成了歷史。
第二，只能賺“四類資產”增長的“慢錢”。
房子是過去這些年升值最快的資產，但是在專家看來，未來十年，卻只能從“四類資產”中尋找機會，其中包括“國債、國開債、高等級信用債、以及能夠提供穩定收益的類債券大類資產”。
這幾類資產有共同的特點：具有長期投資價值，風險低，長期收益穩定，但收益率肯定會降低，這是我們不得不接受的事實。
這也是“慢錢”最典型的特徵，放在以往，隨便買套房子，不管是在京滬深還是在偏遠小縣城，短短几年就能賺50%以上，翻倍也不新鮮，在未來，買房既要小心房價下跌的風險，又要支出物業費、水電暖氣、房產稅乃至空置稅的巨大成本，還有利率上浮的成本，很多中小城市以及發佈限售措施的城市，還要面臨“無人接盤”的尷尬局面。
對購房者來說，應當適應這兩種“常態”。
首先，房子迴歸了“居住”的本質。
以前買房既是身份和地位的外在虛榮表現，又是投資和資產升值的必備途徑，房子承載的東西太多，以後的房子，只是提供了一個住所，無關身份、地位、財富，只有適合與不適合，“如人飲水，冷暖自知”，需要了就買，不需要了就放棄。
在大城市中擠著幾十平米的蝸居，不見得比農村小樓高貴多少，只是生活方式的不同而已，好比人們對於汽車的消費理念，以前買車比較的是品牌和配置，以後買車只是一個代步工具。
其次，適應買房不再賺錢的趨勢。
專家提到的四種資產，都與“債券”有關，也就是說，以後只能靠固定收益的資產緩慢賺錢，現金流比固定資產更重要，以往買房一夜暴富的案例將不復存在。
對於未來的樓市，筆者一直有個判斷，以後買房就像喝白開水一樣，既是生活中的必需品，同時又令人感到平淡、無味、淺嘗輒止，房產的流動性日益下降，房企和購房者會變得越來越理性，量力而行、量入為出，這些務實的理念會越來越深入人心。