'52家房企有息負債合計超5萬億，39家負債率超75%'

近日，央行召開2019年下半年工作電視會議。

會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。

這是央行三天內兩次“點名”房地產。

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高槓杆大型房企成監管重點

7月底，央行在北京召開的座談會上，要求各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。同時強調加強對存在高槓杆經營的大型房企融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

對於高槓杆大型房企為何成為監管重點，某十強房企高管在接受《國際金融報》記者採訪時直言，因為大型房企涉及業主、供應商、金融機構眾多，牽一髮而動全局，一旦出現重大問題，就可能發展成為系統性風險。因此，高槓杆經營的大型房企，需要適當調整負債率，如果一味地繼續追求高槓杆，就有可能在金融緊縮且銷售不暢的情況下出現經營困難。

如果將時間軸放長，可以看到國家發展改革委發佈通知收緊海外發債，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期的中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。

政策調控升級，融資環境收緊，一系列動作背後直指企業高槓杆痛點，也無疑將地產行業的壓力進一步放大，再次引發了市場對於這個高度依賴資金行業的融資擔憂。

那麼，何種負債水平對於房企而言是一個合理、可控的區間？

上述高管認為，房企的負債水平高低取決於多方面的因素，例如資產優良的企業負債率可以高一些，現金流充裕的企業負債率可以高一些，資產變現能力強的企業負債率可以高一些。

其表示，國家發展改革委曾經有一個指導意見，即對於資產負債率高於75%的一般經營性企業的發債要從嚴審核。因此一般認為，75%是負債率的合理上限。

以此作為參考指標的話，房企真實的融資情況究竟如何？哪些行走在刀尖上？哪些又相對穩健安全？

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規模房企負債率進一步提升

據諸葛找房統計，2018年，為了實現企業的快速發展，多數房企繼續擴大負債規模，資產負債率普遍有所上升，統計範圍內的52家規模房企的資產負債率平均值從2017年77.05%的上升至78.53%，同比提高了1.48個百分點。

規模房企資產負債率情況(數據來源：諸葛找房)

負債率最高的為中南建設，其2018年資產負債率為91.7%，相較2017年增加1.17%。值得注意的是，中南建設的負債率已連續兩年高居50強房企榜首，也是上榜企業中唯一一家負債率連續兩年均達90%以上的房企。

根據年報，截至2018年底，中南建設負債總額達2161億元，同比增加572億元，增幅達36%。且其資產中，存貨資產佔比高達56%，這也意味著，該公司速凍比率僅為0.44，短期債務壓力較為明顯。

事實上，中南建設的債務壓力遠不止於此。除了自身債務外，其還通過頻繁為項目公司擔保來進行融資。

8月2日，中南建設公告稱，為兩家持股公司淄博錦泉和南通港華的5.3億元貸款提供擔保。本次擔保後，中南建設及控股子公司對外擔保總金額為609.7億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的350.43%。其中，公司及控股子公司對合並報表外單位提供的擔保總金額為91.8億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的52.79%

事實上，今年以來，中南建設一直在提速擔保。

據不完全統計，僅前7個月，中南建設發佈擔保公告近40次，平均5天多發佈一項擔保方面的公告，有時一則公告還內含多家公司，如7月19日，中南建設一口氣為臨沂錦悅等8家公司提供擔保；6月25日，中南建設同時為利辛縣錦瀚置業等8家公司擔保。

《國際金融報》記者梳理髮現，這些擔保中，超過一半的城市項目公司位於三四線城市，且不少為新註冊的項目公司，或者尚處於虧損狀態。以今年7月以來的情況為例，1個月左右的時間裡，中南建設共計為28家公司提供擔保，然而從會計數據來看，僅有1家負債率在70%以下，4家負債率高於100%。

圖片來源：圖蟲創意

有行業人士直言，為子公司融資進行擔保在行業內較為常見，但如果子公司的負債和盈利情況並不樂觀，且隨著棚改政策調整和三四線城市樓市降溫，“去化”壓力或將集中呈現，可能會加大母公司的債務風險。

緊隨中南建設身後的是建業地產和融創中國，負債率分別為89.9%和89.8%。此外，碧桂園、泰禾、美的置業、華夏幸福、新城控股、當代置業的負債率也超過85%。據諸葛找房統計，共計47家房企負債率超過70%，其中有26家房企的資產負債率超過了80%的警戒線。

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償債壓力大

2018年以來，房地產企業融資進入監管加強，債償高峰來臨，房企債償承壓，主動去槓桿成為房企控風險的重要策略，降負債成為擺在每一家房企面前不得不跨越的一道檻。

數據來源：諸葛找房

據統計，52家規模房企中，有39家資產負債率上升，且普遍上漲3個百分點以上；資產負債率下降的企業下降幅度普遍在1-2個百分點。

龍頭房企在現有規模下“控速提質”已成為共同選擇。2018年，資產負債率多保持小幅增速或降速，如中國恆大、融創中國、綠城中國、泰禾集團和新城控股等企業，資產負債率都有不同程度的下降。

部分中小型房企為了規模擴張，槓桿率增幅明顯，例如美好置業、寶龍地產、華夏幸福、奧園集團、遠洋集團及濱江集團等，漲幅均超過5個百分點。其中，美好置業增幅最高，近10個百分點。

數據顯示，52家規模房企的有息負債規模合計超5萬億，其中恆大、碧桂園、保利、萬科等17家房企，2018年的有息負債規模超千億，債務壓頂。從變化來看，2018年，47家規模房企有息負債規模上漲，且不少漲幅超過30%，僅5家企業有息負債規模下降。

規模房企有息負債額情況(數據來源：諸葛找房)

具體來看，中國恆大以6732億元的有息負債位居首位，高於其他房企，但比起2017年7326億元的有息負債規模已經下降8.11%。

與此同時，碧桂園及萬科的有息負債規模也有所擴大。2018年，碧桂園有息負債總額為3285億元，同比上漲52.92%，其中，需於一年以內償還的短期有息債務為1261億元，佔總有息負債的38.4%，債務結構較為合理，長債為主的債務結構也與房地產開發業務較為匹配。萬科2018年有息負債總額為2612億元，同比上漲37.03%。2018年，萬科存貨大幅增長，存貨在流動資產中的佔比已達57.94%，短期償債能力有所下降。

此外，濱江集團、藍光發展、旭輝集團、新城控股、禹州地產等房企有息負債規模同比增速明顯，均超過50%。

記者注意到，雖然銷售額未達預期，但濱江集團去年仍然大手筆出手拿地。年報顯示，濱江集團當期新增土地項目26個，新增土地面積176.93萬平方米，計容建築面積346.97萬平方米，土地款總額496.43億元，頻繁拿地也使濱江集團有息負債大幅上升，面臨著比較大的資金壓力。數據顯示，濱江集團有息負債規模同比增加171.82%，2018年有息負債規模為243億元。

當政策調控升級，融資環境收緊下，房企如何確保自身的現金流安全？

有二十強房企高管對《國際金融報》記者表示，目前形勢下，房企維持現金流的主要措施為：加快銷售回款、合理控制支出、避免資本沉澱。例如提高銷售型物業週轉率、下沉低能級城市、聚焦首置和首改客戶、改善融資久期等，都可以在保持規模發展的同時，穩定甚至逐步降低槓桿率。（文章來源：微信公眾號-地產深度報道）