6月3日，“新空間 新服務 新金融”房地產存量資產運營與創新峰會在深圳凱賓斯基酒店舉行。隨著200萬億房地產存量市場價值逐步被發現和認可，地產創新研習社特邀存量領域4位領軍企業總裁，詳解存量創新模式與經營策略。
在盤活存量的問題上，商辦地產亟待創新，高和資本無疑是這個領域的翹楚，高和資本是中國商業地產基金的領跑者，位居中國房地產人民幣基金TOP10，是中國房地產資產證券化領域創新與實踐的引領者。高和資本用金融作為工具，在盤活商業地產存量的實踐中，以資產證券化打通資產退出的渠道，用資產管理和運營實現資產的精裝修和價值最大化，形成收購+資管、運營+證券化的創新模式，讓整個環節可以產生閉環，不斷循環，真正讓商業地產活躍起來。
高和資本執行合夥人、最重要的操盤手周以升先生在峰會上進行了精彩分享。我們把他的金句與寶貴經驗摘選分享給大家。
1、從2009年開始，高和在業內提出資產精裝修這樣一個概念，這個是當時我們看到商業整售和散售之間有一個巨大的差價，散賣出去的物業售價很好，租金可能很差。
2、我們相信隨著市場的演化，將來整售一定是一個大趨勢，所以今天的題目就談到存量的盤活。因為在散賣很難的時候才有盤活的壓力，這個盤活的方法其實就是證券化。
3、最近一年期的基準利率，銀行間的拆借利率已經到了4.3%，這種倒掛的現象是歷史上沒有的，也就是說銀行給你放貸款是虧的，這是不可思議的現象，資金荒已經到了一個不可收拾的階段。
4、美國真正的中段產品都是證券化產品，包括ABS、MBS、REITs，這些產品填充了中間的資產荒的峽谷。所以我們這麼理解，呼籲資產證券化，對整個金融行業是有意義的。
5、現在這個時點裡面，債不能投了，股也很糟糕，房地產大家又很害怕，我們投什麼？投資時鐘失效了，因為現在是利率上行和經濟疲軟的狀態。我們需要做的是主動管理，不光是配置資產，更重要的是要提升、加工一個資產。
6、因為金融環境的變化，房地產發展有三個大的鉅變，第一個是基礎資產在變化，過去都是賣住宅，現在商業地產變得越來越多。第二是參與主體之變，開發商為主體向資產管理人之大轉移。第三個是資本化場景的轉變，從間接融資向直接融資轉移。
7、住宅在相對的高峰，去年全國銷售了15.7億平方米的住宅，北京的學區房的價格已經達到了25萬/平米，現在需要關注住宅是不是到了一個高峰的階段。
8、最近的一年時間，上海的辦公的價格又漲了30%，也就意味著它的投資收益又降低了。
9、我覺得從住宅開發到商業地產的轉型，其實是中國宏觀經濟轉型的一個縮影，如果商業地產這個坎都過不去，中國經濟的增長率也無從說起。
10、在傳統住宅領域裡邊，通過銀行加槓桿和個人加槓桿，不斷地週轉，是一個投資驅動型的粗放的增長模式。而真正的商業地產領域裡面，基礎資產是理性的，它產生的金融產品也是一個理性的金融產品，它的槓桿也是溫和的，同時它是要靠經營去滲透的，所以它是消費驅動型的內涵式的物業增長。住宅開發商發信用債就很難，但是商業地產的證券化政府是鼓勵的，你就會看出調控思路的變化。
11、在基礎資產裡面，不僅僅是做一個配置，像以前就是買個房子就賺錢了。第一個方向是通過城市更新來做，比如說川普就是這樣發展起來的。第二個方向是特殊資產類別，包括文化、體育、眾創辦公等等，這需要更多的匠人精神去運營。
12、資產證券化是有可能塑造一個新的商業模式，資產證券化有兩個大的作用，第一個是它有望比傳統融資獲得更好的條件。第二個就是權益性工具，比如說私募基金類，它這樣可以讓存量的資產盤活，讓大量的存量物業週轉起來。
13、所謂的去庫存、存量盤活，說得很複雜，其實非常簡單，就是三個事情，第一個是你的經營能力能不能速度地複製，或者去社會化、網絡化。第二個是你的資產支持的融資工具，你不能光靠主體信用。資產支持融資工具這一塊是非常需要突破的，兩個結合起來就是能夠把社會化的股本引入進來。第三點，也就是引進長期的社會化股本。
14、中國的資產證券化發展也挺快的，2016年年底，房地產證券化差不多1000億的規模，商業地產達到750億到800億的規模，其中包括私募REITs、租金收入、CMBS等等。
15、CMBS應該是一個重量級的創新。它實際上就是將一個或者一組非標的商業物業貸款加工為分級別的標準化債券的金融技術，也就是把一個貸款變成一個債券的過程。在美國CMBS佔到它的商業地產融資的40%，現在美國已經有6000億美元的存量，每年以1000億美元的量在增加。中國的第一單CMBS是去年由高和參與完成的。
16、正常情況下CMBS的效率比銀行融資效率更高。首先是它的標準化，它是可以掛牌轉讓，具有流動性的。同時它是充分競爭的，可以把不同風險的品種賣給不同的人。
17、CMBS在中國有巨大的空間，未來它在中國有達到6萬億的市場規模，這是需要我們關注的產品。弱主體強資產的CMBS是一個方向，這也是最近我們一直在行業裡面呼籲和推動的。
18、在美國市場來看，你會發現做REITs沒有CMBS的配合也很難，CMBS是REITs非常重要的一個融資工具，基本上前幾位的大戶都是私募基金或者是REITs用證券化的產品來進行融資的。在中國通過REITs，出發點是要把債幹到極致，否則很難出現權益項的投資人。
19、第一，資產證券化填補中國中段收益品種的大峽谷。
第二，在加息和經濟疲軟雙殺下，必須依賴主動管理能力。
第三，房地產行業正經歷三個鉅變，進入一個不同以往的時代。
第四，商業地產是中國經濟轉型的縮影和關鍵。
第五，資產證券化塑造地產商新的商業模式。
第六，需要依賴專業能力主動打造基礎資產，而非僅僅靠配置。
第七，CMBS將成為債項證券化的重量級創新工具。
第八，弱住體強資產的CMBS是方向，關鍵是發揮投資者驅動。
第九，類REITs是公募REITs的創業板，關鍵在於劣後級投資人。
第十，中國REITs的核心問題是估值，它很快就會實行。CMBS或者類REITs這種過渡性的融資工具，會推動資產證券化市場發展。
20、CMBS和類REITs的發展將會使商業物業融資效率大大提高，有望實現業主持有物業的正槓桿。持有物業的正槓桿，才能吸引權益類資本進入，同時由於債項工具的低利率實際上也將大量機構資金從債項投資擠入權益類資本，使REITs從估值角度具有了普遍複製的意義和可能性。
21、非常重要的一個因素就是把激勵機制解決好，就是它真正讓這些有經營能力的人分享資產升值的可能性，這在傳統開發商裡面是不太容易的，我們看到像碧桂園、龍湖也在做合夥制，也是想往這個方向推進。我們發現這個產業鏈通過這樣的結合就完整起來了，而這個完整的意義不在於讓開發商的商業模型能夠完整，另外一個意義是它可以在每個階段形成一個好的投資場景，分享商業地產流動性的套利。
22、10年、20年之後，中國一定像美國一樣，做存量的改造，中國也會出現像黑石、柯羅尼這樣的巨頭。這是我們上海做的城市更新的一個典型的項目，經過改造之後，租金提升還是不錯的，從4塊錢提升到7塊5。這是另外一個案例，是商場改成辦公，改完之後它的租金從3塊錢提升到八九塊錢。
23、商業地產運營能力不行，融資一定不行，融資不行價格就沒有了，所以那個影響是雙殺。一些中小型開發商是繃不住的，這個過程中有一些很好的整合的機會，所以我們看到在一些二線城市已經開始了，當然你必須有極強的運營管理能力。
24、我們用CMBS或者類REITs盤活開發商的資產，盤活之後我們再進行併購、擴張，靠自己的表內資金做併購擴張是不可能的，因為本身你就要出表，所以一定是要有表外的權益項資金跟你配合，這就是併購基金。
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