熟悉理理財易金經的朋友都知道，咱們節目是個分享投資理財知識和觀點的節目。而在國內，說到投資幾乎都繞不開三大塊，一個是資本市場，也就是股票、基金之類的，一個是金融機構的理財產品，再有就是房地產。股票這事咱們今天先不提，單就理財和房產這兩塊來說，近十年來佔盡這兩大塊發展紅利的金融產品就是房地產類信託。但是隨著房地產行業融資受到限制，國家又堅定了“房住不炒”的政策基調，那房地產信託還能不能買呢？因為懷濤的本職工作是一個信託行業的從業者，最近就有不少朋友問我，今天就給大家說說我對房地產信託的看法。
熟悉理理財易金經的朋友都知道，咱們節目是個分享投資理財知識和觀點的節目。而在國內，說到投資幾乎都繞不開三大塊，一個是資本市場，也就是股票、基金之類的，一個是金融機構的理財產品，再有就是房地產。股票這事咱們今天先不提，單就理財和房產這兩塊來說，近十年來佔盡這兩大塊發展紅利的金融產品就是房地產類信託。但是隨著房地產行業融資受到限制，國家又堅定了“房住不炒”的政策基調，那房地產信託還能不能買呢？因為懷濤的本職工作是一個信託行業的從業者，最近就有不少朋友問我，今天就給大家說說我對房地產信託的看法。
首先，咱們要先了解房地產信託這些年來發展紅火的原因。房地產信託的本質是信託公司把投資者的委託資金借給房地產公司而形成的的信託產品。這事能做大，必須要三方都能滿意才行。
對於信託公司來說，土地也好、股票也好、甚至是名人字畫也好，本質上都是借款方提供的抵押品，只要這個抵押品價值足而且好變現，那都可以把錢借出去。而根據金融機構多年踩雷的經驗來講，股票的價格是靠不住的，這個月可能是10塊一股，下個月可能就強制退市了，那你把抵押率設置成多低似乎也不能保證安全。在信用缺失的大環境下，就連黃金都有灌了鉛的，那一紙擔保形成的信用借款就更是靠不住。找來找去還是押土地是最靠譜的，體量大、手續簡單。特別是在土地完全國有的中國，只要在住建部門做好抵押手續，那就算踏實了，這地別人偷不走也摻不了假。無非就是房地產形勢好的時候，抵押率做高點，形勢不好的時候抵押率做低點。近十幾年來幾乎沒有出現過地產類資產血本無歸的情況，甚至得益於土地價格的一路上漲，早年的違約資產砸在手裡的時間長了反倒成了利潤爆發點。
熟悉理理財易金經的朋友都知道，咱們節目是個分享投資理財知識和觀點的節目。而在國內，說到投資幾乎都繞不開三大塊，一個是資本市場，也就是股票、基金之類的，一個是金融機構的理財產品，再有就是房地產。股票這事咱們今天先不提，單就理財和房產這兩塊來說，近十年來佔盡這兩大塊發展紅利的金融產品就是房地產類信託。但是隨著房地產行業融資受到限制，國家又堅定了“房住不炒”的政策基調，那房地產信託還能不能買呢？因為懷濤的本職工作是一個信託行業的從業者，最近就有不少朋友問我，今天就給大家說說我對房地產信託的看法。
首先，咱們要先了解房地產信託這些年來發展紅火的原因。房地產信託的本質是信託公司把投資者的委託資金借給房地產公司而形成的的信託產品。這事能做大，必須要三方都能滿意才行。
對於信託公司來說，土地也好、股票也好、甚至是名人字畫也好，本質上都是借款方提供的抵押品，只要這個抵押品價值足而且好變現，那都可以把錢借出去。而根據金融機構多年踩雷的經驗來講，股票的價格是靠不住的，這個月可能是10塊一股，下個月可能就強制退市了，那你把抵押率設置成多低似乎也不能保證安全。在信用缺失的大環境下，就連黃金都有灌了鉛的，那一紙擔保形成的信用借款就更是靠不住。找來找去還是押土地是最靠譜的，體量大、手續簡單。特別是在土地完全國有的中國，只要在住建部門做好抵押手續，那就算踏實了，這地別人偷不走也摻不了假。無非就是房地產形勢好的時候，抵押率做高點，形勢不好的時候抵押率做低點。近十幾年來幾乎沒有出現過地產類資產血本無歸的情況，甚至得益於土地價格的一路上漲，早年的違約資產砸在手裡的時間長了反倒成了利潤爆發點。
而對於信託投資者來說，回顧過去十年，房地產類信託的投資回報率一度高至年化12%左右，即便是在資金價格較低的2016年，房地產類型的投資收益也在7.5%以上，那麼十年下來複利計算，投資者可以通過投資房地產類信託產品實現150%以上的資產增值。而這樣的回報，對於本來資金體量就很大的高淨值人群來說那是相當可觀了。換個角度講，如果這些高淨值人群過去這世間年不把錢投到房地產信託中，那還能投到哪呢？我想要麼坐等資產貶值，要麼很有可能會坐上股市的過山車或者踩到P2P的大坑。對比這下，房地產信託就顯得越加可愛了。
再看看房地產公司，國內的房地產公司幾乎都是在房地產價格單邊上漲的背景中成長的，這也導致幾乎所有國內地產公司都傾向於是借更多的錢，拿更多的地，這樣才能賺更多的錢。因此國內的地產公司的負債率幾乎都在80%以上。而地產公司的融資渠道受政策影響很大，銀行的錢固然成本低，但是今年能拿到，明年就不一定了。在這種背景下，信託公司靠著萬能拍照的靈活性，很容易在各種政策的夾縫中找出給地產公司放款的模式，這也是信託公司近幾年成為房地產企業融資來源的重要原因。至於資金成本方面，信託的融資成本雖然比銀行高，但是資金供應卻更穩定，而且多出成本都可以計入開發成本當中。雖然融資成本高了，但是土地增值稅還少交了呢，這個稅種是房地產企業稅負的大頭，根據開發利潤不同執行累進稅率，最高能收到60%。只要項目利潤空間夠大，對於房地產企業來說無非就是多掏點利息或者或多交點稅的選擇問題，影響都不大。這，也是房地產公司喜歡信託資金的原因。
熟悉理理財易金經的朋友都知道，咱們節目是個分享投資理財知識和觀點的節目。而在國內，說到投資幾乎都繞不開三大塊，一個是資本市場，也就是股票、基金之類的，一個是金融機構的理財產品，再有就是房地產。股票這事咱們今天先不提，單就理財和房產這兩塊來說，近十年來佔盡這兩大塊發展紅利的金融產品就是房地產類信託。但是隨著房地產行業融資受到限制，國家又堅定了“房住不炒”的政策基調，那房地產信託還能不能買呢？因為懷濤的本職工作是一個信託行業的從業者，最近就有不少朋友問我，今天就給大家說說我對房地產信託的看法。
首先，咱們要先了解房地產信託這些年來發展紅火的原因。房地產信託的本質是信託公司把投資者的委託資金借給房地產公司而形成的的信託產品。這事能做大，必須要三方都能滿意才行。
對於信託公司來說，土地也好、股票也好、甚至是名人字畫也好，本質上都是借款方提供的抵押品，只要這個抵押品價值足而且好變現，那都可以把錢借出去。而根據金融機構多年踩雷的經驗來講，股票的價格是靠不住的，這個月可能是10塊一股，下個月可能就強制退市了，那你把抵押率設置成多低似乎也不能保證安全。在信用缺失的大環境下，就連黃金都有灌了鉛的，那一紙擔保形成的信用借款就更是靠不住。找來找去還是押土地是最靠譜的，體量大、手續簡單。特別是在土地完全國有的中國，只要在住建部門做好抵押手續，那就算踏實了，這地別人偷不走也摻不了假。無非就是房地產形勢好的時候，抵押率做高點，形勢不好的時候抵押率做低點。近十幾年來幾乎沒有出現過地產類資產血本無歸的情況，甚至得益於土地價格的一路上漲，早年的違約資產砸在手裡的時間長了反倒成了利潤爆發點。
而對於信託投資者來說，回顧過去十年，房地產類信託的投資回報率一度高至年化12%左右，即便是在資金價格較低的2016年，房地產類型的投資收益也在7.5%以上，那麼十年下來複利計算，投資者可以通過投資房地產類信託產品實現150%以上的資產增值。而這樣的回報，對於本來資金體量就很大的高淨值人群來說那是相當可觀了。換個角度講，如果這些高淨值人群過去這世間年不把錢投到房地產信託中，那還能投到哪呢？我想要麼坐等資產貶值，要麼很有可能會坐上股市的過山車或者踩到P2P的大坑。對比這下，房地產信託就顯得越加可愛了。
再看看房地產公司，國內的房地產公司幾乎都是在房地產價格單邊上漲的背景中成長的，這也導致幾乎所有國內地產公司都傾向於是借更多的錢，拿更多的地，這樣才能賺更多的錢。因此國內的地產公司的負債率幾乎都在80%以上。而地產公司的融資渠道受政策影響很大，銀行的錢固然成本低，但是今年能拿到，明年就不一定了。在這種背景下，信託公司靠著萬能拍照的靈活性，很容易在各種政策的夾縫中找出給地產公司放款的模式，這也是信託公司近幾年成為房地產企業融資來源的重要原因。至於資金成本方面，信託的融資成本雖然比銀行高，但是資金供應卻更穩定，而且多出成本都可以計入開發成本當中。雖然融資成本高了，但是土地增值稅還少交了呢，這個稅種是房地產企業稅負的大頭，根據開發利潤不同執行累進稅率，最高能收到60%。只要項目利潤空間夠大，對於房地產企業來說無非就是多掏點利息或者或多交點稅的選擇問題，影響都不大。這，也是房地產公司喜歡信託資金的原因。
那房地產形勢不好了，房地產類信託還能買麼？我的看法是，當然還可以買，不過要挑著買。倒不是說我多看好房地產行業未來的發展，而是我覺得房地產信託說到底還是個貸款類業務，而土地自古以來都是最好的抵押品，這個基礎不會隨著房地產市場的漲跌產生變化。挑著買一方面說的是挑區域。目前房地產行業普漲的日子已經過去了，未來房地產只能有些區域性的行情，比如大灣區的發展、特大型城市的擴張和一些核心城區的舊改。這些區域的地產未來不一定會大漲，但土地的資產的流動性還是有保障的。另一方面就是挑融資方，現在很多純地產類公司負債率已經很高了，大都在90%左右。香港的房地產公司都受過樓市大跌的教訓，現在的債率基本都在20%以下。內地的房產企業遲早也會走這條路，誰的負債率低，誰的未來發展空間越大，挑融資方是主要是看負債率。