前幾天，各大城市開啟了新一輪的人口爭奪戰。
這一次加入戰鬥的是一些頭部城市，杭州、深圳、廣州等均開出了較低的門檻和更具誘惑力的籌碼，而唯獨北京依舊巋然不動。
從圖表中我們不難看出，北京人口算不上是最多的，甚至在未來還有持續下降的趨勢，而土地資源也算不上是最少的。
儘管如此，北京在近兩年的協同發展和資源匹配後依舊很擰巴。
極度稀缺的資源，使得在這片土地上生活的人幸福感並不強，城市規劃和城市承載力的弊端在與其他幾個城市對比之下更是顯得無比尷尬。
因此大家一直寄希望於京津冀協同發展。
01
京津冀迷局
京津冀發展規劃這個事其實可以追溯到很久以前。
早在1981年，原國家計委牽頭編寫制定《京津唐地區國土規劃》時就有過京津冀一體化發展的思路。
但距今已經快40年了，我們依然覺得京津冀圈除了北京之外，沒有一個能有實力藉助產業的第二梯隊城市。
這不禁讓小笙想起很多曾經看得津津有味的小說，大多有這樣的橋段，某國戰事頻繁，但能征善戰的將軍就那麼一位，由此展開一系列故事。
年少時覺得這樣的設定是沒有問題的，但如今再看這類情節就忍不住會思考這個體制下的人才培養體系。
健康的體系之下，是會有無數隨時拉出來都能頂起大梁的人。
而京津冀如今的現狀雖然與早年北京吸血太狠有很大關係，但河北也難辭其咎。
早年的河北一直沒確定發展思路，在有限的資源下，一會兒搞石家莊、一會兒搞沿海經濟帶，後來終於轉過神，還是圍繞北京來搞，也就是環首都經濟帶。
十多年過去了，“京津冀”這一概念早已傳唱大江南北，但落地卻很尷尬。
早年北京、天津不斷攝取優質資源，導致河北與京津之間出現斷崖式差距。如今三方的發展也都因此進入北京獨木難支、天津後繼乏力、河北的粗放工業負面效果顯現的困局。
這些困局中的問題共同作用於樓市，就註定了一直以來看好的環京樓市不能用一句“未來還是很有潛力”的來一言以蔽之。
02
環京從來不缺樓盤!
關於環京，這幾年我們一直存在一個認知誤區，自從環京限購後，我們總以為環京的樓盤是稀缺的，很多人想買而買不上。
即使在環京樓盤近幾年浮浮沉沉的情況下，無論是房企也好，中介也罷，總會通過各種方式來讓市場有回暖的表現。
在這些炒作稀缺概念以及北京人口眾多的的聲音中，讓我們一度錯誤的以為環京的房子一樣緊張，但事實是怎樣的呢？
從上述圖表我們不難看出京津冀圈的庫存狀況並不容樂觀。
早在2018年下半年京津冀城市明顯加快預售證審批，供應量顯著回升，但市場觀望情緒濃重，成交量持續低位運行。
譬如，北京下半年供應明顯放量，但成交量仍處低位，除個別高性價比樓盤熱銷之外，其餘新開盤項目去化表現不佳，多盤去化率不足10%。
2018年天津供應量高達1791萬平方米，創近10年新高，但成交量不增反跌，同比仍下降13%。
受此影響，京津冀市場供求關係持續惡化，高庫存風險浮出水面，且有加劇的趨勢。
除了這些擺在明面上的庫存，還有很多偽庫存。
那就是購置了沒辦法租出去，自己也不去住，空著等漲價的房屋，所以務必警惕偽空置率和偽潛力。
03
大環境
隨著2017年3月17日北京率先出臺最嚴調控政策後，環京第一圈層城市也基本隨之開始限購，市場隨即陷入低迷，價格出現明顯回調。無數被環京套牢的炒房客，哭都沒地方哭。
當然，就算看了上述數據，也會有人說環京未來潛力很大。
不可否認，在中央牽頭，併成立專門的京津冀協同發展小組後，這兩年的京津冀發展速度是以肉眼就能看到的，確實是一片欣欣向榮的景象。
而經過這兩年的政策嚴控，環京樓市仍處低迷期，部分樓盤與曾經的高點相去甚遠。
對於剛需來說，環京樓市經過長時間的冷卻，已處於相對理性價位，給購房人更多的選擇空間。
但是請記住這種長期看好已經十幾年了！
不可否認就大環境來看，肯定是一直向好的方面發展，但在樓市這件事上小笙向來的觀點是“只談大環境，不分析區域的永遠是耍流氓！”。
04
近京為王
不得不說，前幾年因為京津冀一體化的緩慢，可謂錯過了我國經濟發展最迅速，勞動力相對廉價的黃金年代。
如今人口增長放緩，庫存壓力不小的現狀下，我們對一個城市的迅速發展也要適當降低期望值。
對這些城市的發展順序小笙先排個序：環京北三縣（大廠>燕郊>香河）>天津城市 >雄安周邊>其他城市。
從這個排序可以看出環京臨近北京的強勢板塊會最先有轉機。
想必北三縣不用我多說了，依舊是頭部潛力股。
其實2016年北三縣房價的飛速上漲，已經漲了很大一部分預期，但隨著調控，已經把這很大一部分的水分逼出去了。
還記得去年年底小笙說有燕郊房票的要抓緊上車，還有人diss小笙又開始唱多，可事實是燕郊的二手房今年漲了近5000元/平米。
儘管如此，燕郊還是有一小部分上浮空間。
相比燕郊而言，個人還是更看好大廠，無論是城市規劃，還是未來與通州的接駁都會更有潛力，而且目前價格來說也還不錯，按照大廠狹長的地域情況來看，首選大廠河邊沿線。
接著再說說香河，香河從距離來看，是遠一些，但產業轉移也能分一杯羹，京唐高鐵也有一站。
天津一直是爭議比較大的一座城市，但不可否認天津戶口依舊是目前無數北漂退而求其次的選擇，在目前其他環京城市戶口未放開的情況下依舊有不小的吸引力。
不過就天津樓盤來看，郊區有不少新建項目，挑選時應該以大盤集中區域和相對成熟區域為第一要素，稍偏遠的單一樓盤慎重購置。
而一直以來呼聲最高的雄安，這幾天也有人發雄安將超過倫敦的各種言論，前面五一放假的時候，小笙去雄安周邊轉了一圈。
滿大街都貼著雄安千年大計的標語，實際的基建也在迅速推動，但無奈底子實在是難以言說，更何況是雄安周邊？
因此可適當再等等，實在想買，最好也購入二手房產，購置二手房產在整個環京同樣適用，畢竟如今處於市場低位，大部分高位購置環京一手樓盤的，截止到目前，幾乎都沒有掙什麼錢。
除此之外，在槓桿方面，如今不少環京樓盤在回籠資金方面壓力並不小，也經常傳出各類首付貸，因此帶有投資屬性的購置，槓桿自己應當有所把控，高槓杆，很容易輸在起跑線上。
最後想說的是，京津冀相比過去應該說有很大進展，但無論環京吹得如何天花亂墜，以投資為主的購置房產都務必要做好長線持有的準備。
來源：諸葛找房