現實生活中，很多人分不清大產權房、小產權房、無產權房和商住兩用房的區別，因此有的人在購買住房時容易上當，或者與自己的期待相差甚遠。
那麼，這四者到底有什麼區別呢？如果你不知道其中的區別你可能就虧大了。
首先，大產權房和商住兩用房的區別的核心點是什麼？
外地的朋友孩子出國留學回國後在北京工作，朋友想在北京給孩子購買一套住房。但是面對北京的房價實在覺得壓力太大。後來，在我的推薦下購買了一套商住兩用住房。
那麼，什麼是商住兩用住房呢？它與我們平時所說的大產權住房又能什麼區別呢？
準確的說，商住兩用住房也屬於大產權房的範圍，是大產權住房的一種。
大產權住房是由國家正式批准、規劃建設、允許銷售並由國家管理機關核發的產權證的房屋。一般情況下，我們經常說到的所購買的普通商品房都屬於大產權房。也就是說，正常情況下開發銷售、有完整的“五證”的樓盤都是大產權住房。“五證”不齊全的要看具體情況。
大產權住房又分三種，即分別為 70年產權、50年產權、40年產權。70年產權的為居住用地，也就是我們平時說的商品住房，大多數情況下的住房都是這一類；50年產權的主要是工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地，這一類住房雖然比較少見，但是那些工廠土地建房、學校內部土地建房等都屬於這一類；40年產權的主要是商業、旅遊、娛樂用地房屋，我們常說的商住兩用住房就屬於這一種。
這裡要強調的是商住兩用住房，一些人覺得除了使用期限是40年以外與70年沒有根本區別。實際上有很大的區別。
在目前的住房限購政策下，商住兩用房不限購、不算首套房是一個很大的優勢，但是商住兩用顧名思義是辦公和居住兼顧的住房，不能落戶、不能參與入學派校、水電費用以商用標準收取、不能通煤氣和天然氣等，同時，購買時首付款比例在50%以上，交易和轉讓的契稅也比較高，普通住宅初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，商住兩用房契稅按3%繳納。
商住兩用住房最大的優勢有以下幾點：
第一點在住房進行限購的情況下，對那些沒有購房資格的人提供了一條購房住的渠道，解決了這部分的購房需求
第二點是房價相對便宜，雖然產權只有40年，比70年的產權好像吃了大虧，但是房價也比較便宜，一般情況下是同等地段住房價格的60—70%。所以，也算是物有所值。
第三是很多商住兩用住房都以LOFT的方式，面積小但是使用還算合理，對購買者的經濟壓力較小。
所以，商住兩用住房有一段時間仍然受到很多人的歡迎。
其次，大產權住房和小產權住房有什麼區別你知道嗎？如果不瞭解可能會遇到損失
有一個階段，關於小產權住房轉正的話題甚囂塵上，直到國土資源部再次重申小產權房不得通過不動產登記合法化！關於小產權住房的話題才算告一個段落。
那麼，什麼是小產權住房？小產權住房有哪些問題？我們在購房時要注意什麼問題呢？
以前，人們普遍的定義是不是由國家發產權證的房屋即為小產權房，特別是鄉鎮頒發的產權證住房。
但是現在看來並不全面。準確地說，小產權住房是指那些產權不完全的住房，除了鄉鎮發的產權證住房，還應該包括經濟適用房、共有產權住房等各種產權不全的住房。
為什麼人們只關注鄉鎮發放的小產權住房而對經濟適用房和共有產權住房不那麼關心呢？
因為經濟適用房和共有產權房在產權上雖然不完整，但是有關規定很清晰，對如何處置和產權關係的界定也很明確，更重要的是，涉及到的人數有限，很多人並不具有購買資格。
而鄉鎮小產權住房則不同，小產權房是指未經法定徵地和審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商聯合在集體的土地上開發建設的商品房。因為這種住房沒有取得法定機關頒發的土地使用權證書和房屋證書，但是又是經過村委會或鎮政府批准同意的，因此與無產權的完全意義上的違章建築不同，而是由村或鎮政府給購房者頒發房屋的證明，這就是小產權房。小產權房有一定的歷史過程合理性，比如舊城改造、城中村改造、合村並鎮、新農村建設、村集體直接開發、合作開發、各種形式的信託持有等多種途徑和形式，因此，隨著我國的城市改造和新農村建設而導致小產權房快速發展。但是小產權房到底有多少，由於過於分散而且審批隨意，數量很難統計。
小產權房的問題在於土地使用不合法，嚴格意義上講屬於非法用地；開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定，沒有“五證”嚴格意義上講開發建設程序違法；村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋＂產權證＂不具有房屋產權證的法律效力，實質上無產權證書。
雖然說，小產權房在價格上便宜，但是由於其存在的產權缺陷，在購買時還是應該謹慎小心，特別是由於這樣的產權證明不能得到法律保護，一旦出現糾紛特別是村鎮出現違約現象，很多人可能就會血本無歸。
當然，也有一部分人是想鑽小產權住房轉成大產權住房的政策空隙，但是這種政策風險太大，而且如果在轉大產權過程中要補交一筆費用也是得不償失的。
其三，小產權住房和無產權住房有什麼本質的區別嗎？你會購買無產權住房嗎？
雖然說小產權住房相對大產權住房來說是有問題的，但是還是與無產權住房有根本的區別。
有人說，大產權房是有五證，有完整產權，在國家房管部門登記備案的，所以受法律保護。
而小產權住房，因為沒有產權，不在房管部門備案沒有房產證，不在政府監管機構範圍內，並不完全正確。小產權住房雖然沒有五證，沒有房管部門登記備案，不受國家相關法律的保護，但是不能說沒有產權，只是不是合法產權和全部產權；也不能說沒有房地產證，而只能說其房產證不是國家相關部門下發的，而是由沒有經過國家授權的鄉鎮政府下發的，相對法律效力比較低。在遇到國家徵地拆遷等重大政策行為量，由於沒有合法產權或者完全，購房人可能面臨無法獲得補償的風險，或者面臨無法獲得全部賠償的風險。
而無產權住房則更為複雜，是指由於各種各樣的原因沒有任何產權的住房，與小產權住房相比，無產權住房更沒有法律保障。
形成無產權住房的原因很多，主要有以下幾種：
第一種是臨時建築，無所有權的房屋。這一種是我們經常看到的建築工地臨時用房，居民家庭臨時搭建的住房等，這一類臨時建築具有臨時性的特點，一般使用期限為兩年，在遇拆遷不作任何補償。這種臨時建築本來不屬於住房的範疇，但是現實中卻存在一些臨時建築實際上成了永久建築的情況。
第二種是違章、違規建築，也通俗地叫違建住房。如經常在拆遷糾紛中發生的居民自己搭建的長期住房、在單位佔用的土地上沒有經過報批私自建設的住宅、在商品住房樓頂上加蓋的建築物，近幾年這種現象出現的較多，如朝陽區望京廣順北大街旁的大西洋新城，其中A、B、C三個區中，幾乎每棟樓樓頂都蓋有各式各樣的違建房，甚至還有依牆而建的二層“瞭望臺”，三個區域中的頂層違建達到了58處；西三環北路與紫竹院路交界處是人濟山莊，小區的4號樓頂層出現宮殿式建築，被媒體爭相報道為“最牛違建”。這些違建建築都屬於無產權建築。
第三種是商品住房開發卻因為各種原因沒有取得房產證，雖然是正規的開發項目，但是卻無法取得房產證，比如有的開發項目沒有取得土地使用權，從而開發出來的住房項目成為非法佔地建設的房屋；還有的項目雖然已經取得土地使用權，但在開發的過程中並沒有取得建設工程規劃許可證，從而成為違反了規劃法的在建項目；有的雖然有了土地使用權證、也有的建設工程規劃許可證，但是卻沒有嚴格按照建設工程規劃許可證的規定進行建設，等於是超規劃建設的房屋。還有的由於施工質量、土地出讓金未足繳、沒有取得銷售許可證、未取得驗收合格等一系列因素， 導致最終無法拿到房屋產權證。這些住房項目有的可以通過整改拿到產權證，有的則可能無法通過整改拿到產權證，不確定性因素比較大。
第四種事實上是有產權證，但是產權證不在使用人手裡，而是在國家和政府手裡，即過去所謂的公有產權住房。這一類住房嚴格意義上對使用人來講，也屬於沒有產權證，包括政府廉租房、房管局出租房，事實上形成租賃關係而不是產權關係，所以無論是買賣還是繼承都是比較麻煩的。
案例一、請問我現在買的房子是國有土地，也有不動產證證書但是年限是40年，請問這是什麼產權住房？
答案：從上面的分類情況看，這樣的產權房應該是商住兩用住房，因為有產權而且是40年產權，只有商住兩用住房是四十年產權。
案例二，現在有很多廣告宣傳，在城市郊區15—25萬元購買一塊地，使用期限70年，這是什麼產權住房？
答案：這是典型的小產權住房或者是無產權住房。具體的標誌就看是鄉鎮給不給住房產權證書，如果給了證書就是小產權住房，如果只有協議和合同，那麼就是典型的無產權住房。真正的區別就在這裡。
案例三、朋友在自己的住房院子裡又加蓋了一棟小樓，這樣的住房可以辦理產權嗎？
答案是：如果他的住房建設經過了相關部門的批准，當然最後會核發房產證；但是如果是私自建築、私自施工，則是典型的違建，是無產權住房。
案例四，小產權房可以抵押貸款嗎？
答案是：不可以。因為小產權住房的產權是國家不承認的，那麼這個小產權住房的未來處置就無法進行，所以不能作為貸款抵押物。（作者：麒鑑，專注財經金融熱點）
本文作者麒鑑原創，歡迎轉發，轉載請聯繫作者，嚴禁抄襲
