地產無非是人口問題和貨幣問題，所以需要講一下地產。我們的商品房銷售面積今年很可能會達到水平15億平，這個水平是驚人的，銷售額11.7萬億也是驚人的，但是很可能有所透支，或者說基本確定今年就是一個歷史高點， 這是我個人的一個判斷。我們用結婚登記人數對商品房銷售面積做的一個模擬，今年很可能是一個很突兀的高點，未來應該是一個持續的下降。
地產無非是人口問題和貨幣問題，所以需要講一下地產。我們的商品房銷售面積今年很可能會達到水平15億平，這個水平是驚人的，銷售額11.7萬億也是驚人的，但是很可能有所透支，或者說基本確定今年就是一個歷史高點， 這是我個人的一個判斷。我們用結婚登記人數對商品房銷售面積做的一個模擬，今年很可能是一個很突兀的高點，未來應該是一個持續的下降。
2. 居民存量房貸的總量指標並不過分
地產無非是人口問題和貨幣問題，所以需要講一下地產。我們的商品房銷售面積今年很可能會達到水平15億平，這個水平是驚人的，銷售額11.7萬億也是驚人的，但是很可能有所透支，或者說基本確定今年就是一個歷史高點， 這是我個人的一個判斷。我們用結婚登記人數對商品房銷售面積做的一個模擬，今年很可能是一個很突兀的高點，未來應該是一個持續的下降。
2. 居民存量房貸的總量指標並不過分
這是我們居民按揭貸款的月均增量，今年上半年的月均增量超越之前很多了。右邊是新增居民按揭貸款/新房銷售額，實際上是居民加槓桿的情況，但是從一個存量房貸的總量指標來看其實並不過分。中國房地產貸款的存量大概17萬億，佔GDP只有24.61%，房貸存量與居民總儲蓄（58萬億）、居民總金融資產（120萬億）、居民宗房產價值（180萬億）之比分別為29%、15%、10%，與其他國家相比都是在低位的，其實風險點只是在於2015年之後進入銷售高峰的邊際槓桿力量。
另外一個角度，就是中國房貸久期其實是比較短的，只有八年，其他國家都是很長的。而一線城市房價收入比經過房產稅調整後，並不算很突出。
3. 房價與利率週期有重要關係
人口觀點當然不一定意味著房價觀點，因為房價還跟利率週期有很大的關係，我們很少看到在貨幣的寬鬆週期，房價崩盤或者拐點的情況。
但是跟利率週期也不是絕對的關係， 對於房價的一個判斷還是要放在整個宏觀系統好一點，單個部門的一些指標做橫向對比，沒有太多的實質意義。只有整個宏觀系統出現危機，中國的房地產才可能出現危機，因為各個系統、各個部門之間互相依賴。
4. 地產視角結論
1） 房地產不僅是人口現象，更是貨幣現象，同時受到人口週期和貨幣週期影響；
2） 當前人口結構的拐點決定了房地產的需求頂部大概率已經出現；
3） 中國商業銀行面臨前所未有的“資產荒”，對按揭貸款的青睞可能持續支撐一二線房價；
4） 房價拐點的判斷，還是要放到整個宏觀系統來考量，宏觀系統的各部門不是獨立的，而是互相依賴、互相影響的，所以很難通過橫向比較一些數據模型就能判斷出拐點，現實情況往往比較複雜，宏觀系統的穩定性直接決定了房價的走勢；
5） 房地產的潛在隱患在加大，尤其是一年以來的邊際加槓桿力量加大了房地產風險，但房地產整體還不具備系統性風險的條件；
6） 房地產部門過去15年從未出現過實質出清，大幅調整都比較鮮見，地產價格高是制約貨幣政策的一個重要因素，後期可能是最重要因素。