在過去的二十年裡,如果說中國樓市行情是全球最牛行情,一定很少有人反對。
看整體的市場發展趨勢,中國房地產幾乎打破了“沒有隻漲不跌的市場”這條顛撲不破的真理,一路開掛到了2019年。
但是,一一盤點,我們會發現過去二十年讓中國房價走出“只漲不跌”的大行情的利好因素,正在逐一退出歷史舞臺:
兩位數的經濟增速,
傲視全球的人口紅利,
寬鬆的貨幣政策,
大規模的棚改計劃……
這也是為什麼當大潮退去,大家紛紛認為中國樓市已經來到了下半場。
如果說還有什麼因素能持續地為市場的下一個二十年釋放利好,那一定是城鎮化。
有人甚至把城鎮化看作中國房地產市場的最後一道紅利,細細想來不無道理。
一、我國的城鎮化,到了什麼水平?
根據國家統計局公佈的整體數據,2018年全國常住人口城鎮化率為59.58%,戶籍人口城鎮化率為43.37%,分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。
兩項數據已經非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城鎮化率達到60%左右,戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。
全國城鎮化率接近60%,到底是怎樣的一個水平?我們可以拿國際標準做一個對比。
1.中國的城鎮化率,略高於世界平均水平。
根據2017年的數據,中國的城鎮化率為58.5%,世界平均水平為54.8%。
2.中國的城鎮化率仍明顯落後於發達國家。
國際公認的高度城鎮化水平為70%,而美、英、德、法、日等發達國家的城鎮化水平都達到80%以上,日本甚至超過了90%。
為什麼說城鎮化還將為樓市持續釋放20年紅利?
2016年,國務院發佈了《關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》,明確了2020年前讓一億人進城的任務單;
去年十月,發改委再次督查“一億人進城”計劃的落實情況,並且大刀闊斧地對城市的落戶標準做出調整。
從這兩個動作我們就能看出,無論是作為經濟建設的助推器,還是樓市的助推器,城鎮化這個重要武器所受的重視度是極高的。
而且,其實這個數字遠遠不止一億。
根據聯合國的預測,中國的城鎮化率會在2030年達到70%,如果換算成人口, 那麼這個數字將超過1.9億。而到2050年,我國的城鎮化水平會達到80%。
也就是說,城鎮化,在未來十年裡給中國樓市帶來的紅利是兩億新增人口。並且,這個趨勢還將在接下來的20年裡保持延續。
由此看來,城鎮化將主導樓市未來的20年,這個說法並不誇張。
二、城鎮化的“潛力股”在哪裡?
目前,各省市也已經陸續公佈了自己的城鎮化數據,根據城鎮化率高低依次排名如下:
我們可以發現,
1.北京、上海、天津、廣東城鎮化率超70%,已經進入城鎮化的後半程。
進入城鎮化的後半程,會發生什麼?從發達國家的經驗來看,城鎮化率超過70%時,將進入10-20年左右的“橫盤”階段,城鎮化率增長緩慢甚至出現略微下降。這一點從增速數據中可以得到印證,2018年北京的城鎮化率沒有發生任何改變,上海和天津的增速也很低。
2.“潛力股”在哪裡?
還有一個極為重要的指標是城鎮化率的增長速度。城鎮化率處於同一水平的地區,增長較快的,就具有更強的發展動力。
我們將城鎮化率在60-70%之間的省市視作第二梯隊的話,可以明顯看出,重慶的增速傲視群雄,而遼寧、山東、內蒙的表現則不盡如人意。
再看剩餘的省市,四川省、河南省屬於第三梯隊中城鎮化速度最快的地區,而寧夏、雲南、廣西則相對動力不足。
說到底,城鎮化的本質還是人口流動。這個小小的數據背後,是人口流動方向的改變,也是中國城市格局的變幻。
三、未來怎麼走?
當下的中國,有幾大趨勢已經在發生,這些趨勢之所以不容忽視,是因為它們就是我們預測城鎮化未來的重要趨勢。
1.中部城市將迎來城鎮化的爆發期。
“用工荒”是近年來屢屢被提及的一個現象,以長三角和珠三角最為顯著。要知道,在2000年到2010年的這十年裡,中國城市增量人口的分佈特徵可以簡單概括為“一江春水向東流”,城市人口的流動主方向為從中西部向東部流動。
而最近的十年出現了怎樣的變化?
2010年至2019年,儘管城市人口的東移趨勢沒有太大變化,但中西部的熱點城市開始出現明顯的人口迴流現象。
未來十年城鎮化又將如何發展?
參謀長預測,城鎮化的東西梯度格局將被打破,“多中心”將成為城鎮化的新格局。再具體到不同區域的話,東部地區的城鎮化率將穩步上升,中部地區的各大城市將迎來爆發期。但參謀長並不看好東北地區,未來十年,東北省市的城鎮化增速極有可能全國墊底。
2.小型城市和縣城能否迎來轉機?
參謀長此前寫過一篇文章,對縣城樓市提出了預警,各位讀者可以參考《座標十八線小縣城,現在除了賣房還能做什麼?》進行回顧。
有人可能要問,既然以農民工為代表的一些群體開始迴流至中西部城市,那麼小型城市乃至縣城,是不是並不像你所說的那樣危險?
參謀長的回答仍然是否定的。
小城鎮的天花板無法突破,也許會有一定數量的農民為縣城樓市提供需求支撐,但無法阻止年輕人口和高學歷人群向大城市流動。也就是說,雖然城鎮化在推進,但三四五六線城市的人口流出也在加速。
概括起來,參謀長想給出兩條實操性的建議:
1.中部地區的粉絲朋友無需焦慮,對於中部地區的中心城市來說,你們很有可能正在城鎮化的利好下迎來最好的十年,房價大有潛力。
2.十八線城市的粉絲不建議持有多套房,若要投資,建議考慮離你最近的中心城市。