2019年2月18日，國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，重點打造大灣區都市圈；2月21日，國家發改委在官網公佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出到2022年，中國都市圈同城化取得明顯進展；5月13日，中共中央政治局召開會議審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，長三角區域協同發展按下了快進鍵……種種利好政策的密集出臺均意味著，中國城市化將全面進入“都市圈/城市群時代”。
而當前頗受重視的都市圈/城市群是否一直都受國家政策青睞？都市圈/城市群是否是城市化未來發展的主要方向，對區域房地產發展將產生怎樣的影響？面臨都市圈/城市群發展的重大利好，房企是否積極應對？作為中國新型城鎮化的身體力行者，碧桂園如何通過交通、科技產業、人才引力助力城市群發展？本文將進行簡要分析。
從限制發展到國家戰略支持，都市圈/城市群迎發展機遇
通過對以往城市發展政策進行梳理，2000年以前我們始終實行的都是限制大城市，以發展小城鎮、小城市為主的粗放型發展戰略。50年代我國政府採用“控制大城市，發展小城鎮”的戰略方針。改革開放以來，先後提出多種城市發展戰略，都是以強調發展小城鎮為主。1980年，國家建設委員會提出“控制大城市規模，合理發展中等城市，積極發展小城市”的城市發展戰略方針；1990年開始實施的《城市規劃法》提出了“嚴格控制大城市規模，合理發展中等城市和小城市”的城市化發展戰略方針。
城市群政策自2006年首次提出以來，2015年後進入政策密集出臺階段，獲國家戰略支持。2006年，國家“十一五”規劃綱要國首次提出“把城市群作為推進我國城鎮化進程的主體形態”，“十二五”規劃進一步將其作為城市化保障的重要政策。自2015年起，各項政策出臺更為密集，全國20個城市群進入正式編制階段，多個城市群發展規劃相繼獲批，城市群全面提速發展。
當前，京津冀、粵港澳、長三角一體化均上升為國家戰略，2019年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》審議，城市群政策再次向前邁進一大步。同時，2019年2月21日，國家發改委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，這意味著，中國城鎮化全面進入了“都市圈/城市群時代”。
圖：我國城市群/都市圈政策梳理
數據來源：中國指數研究院蒐集整理
都市圈/城市群是城市化未來發展主要方向，經濟、房地產發展潛力顯著
中國指數研究院通過研究發現，城市化進程遵循城市→都市圈→城市群→大都市帶的階段性規律，城市群是城市化發展的高階表現。從世界城市普遍的發展規律來看，城市的最初發展都是以核心大城市的虹吸效應為主，吸聚周邊小城市的各類資源，核心城市地位不斷強化，此後，核心城市的人口及資源承載力遇到瓶頸，開始有意識的向周邊城市擴散、輻射形成新城新區，溢出效應顯現。外溢效應的產生，使城市之間的關聯度得以提升，隨著各類生產要素聯繫的日益緊密，核心城市及其周邊將形成城市群的網狀輻射。最終，若干城市群之間人口、經濟活動彼此聯繫，大都市帶由此形成。
圖：城市化發展階段
數據來源：中國指數研究院蒐集整理
城市群定位高端、綜合經濟實力強，是一國經濟的增長級、人口規模大、產業發達，是國家參與全球競爭與國際分工的全新地域單元，能夠產生巨大的集聚經濟效益，是一個國家城市化升級的主要載體。
表：全球五大城市群定位、2010年經濟及人口占比
數據來源：中國指數研究院蒐集整理
城市群推動城市化升級的內在邏輯是通過產業、人口、交通三大要素之間的相互作用和影響，從而推動城市群的快速發展。在城市群的發展過程中，產業由低端逐步走向高端，一、二產業佔比迅速下降，第三產業佔比迅速上升，在此過程中帶動了就業人口的增長及高素質人才的集聚；而人口的發展進一步帶動城市群的擴張及人口的流動與集聚，產業的進一步升級；作為城市群內各城市間連接的重要紐帶，軌道交通成為影響人口、產業變動遷移的重要因素。
因此，在城市群發展的不同階段，房地產面臨不同的發展機遇，且受益於強大的經濟實力、規模化人口及高端產業，城市群內房地產發展潛力整體優於非城市群內區域。以房價為例，城市群內城市的房價一般高於非城市群城市房價；產業等級越高、人口越集聚，城市房價越高。美國房價最高的20個城市除火奴魯魯外，均屬於西海岸和東北部大西洋沿岸城市群。房價最高的舊金山和聖何塞是“硅谷”所在地，聖克魯茲緊鄰“硅谷”。國內同樣如此，深圳、上海分別作為科技創新中心、金融中心，產業等級越高，房價遙遙領先。
通過對國外城市群進行研究，城市群是城市化的高級表現，是城市化未來發展主要方向，是一國經濟的重要增長極，人口吸引力強，房地產發展潛力顯著。
迎發展機遇，房企積極強化都市圈/城市群佈局
受益於政策的重大利好，當前都市圈與城市群成為中國城市發展主流趨勢，併為房地產行業的健康發展帶來重大發展機遇，因此各房企積極強化都市圈/城市群佈局。根據中國指數研究院發佈的《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示，百強企業拿地聚焦於熱點城市群，新增土儲面積最為集中的區域是長三角、成渝、中原、長江中游及海西城市群，新增土儲面積分別達到總量的 21.3%、10.8%、 9.8%、 9.4%及 8.2%，其中長三角是新增土儲面積最多的區域，中原、海西城市群的新增土儲面積分別提升 51.4%、 14.2%，增長明顯。
此外，從中國指數研究院發佈的《2019年1-5月全國土地成交金額、成交面積城市排行榜TOP10》亦可看出城市群是房企佈局重點。上榜的15個城市均是各城市群核心或重要節點城市，其中長三角覆蓋城市如杭州、蘇州、上海是房企重點關注區域，京津冀覆蓋城市天津，成渝城市群核心城市成都、重慶均是房企重點佈局區域，粵港澳區域囿於土地供應有限，僅廣州入圍土地成交金額、成交面積TOP10榜單。
圖：2019年1-5月全國土地成交城市排行榜TOP10
數據來源：CREIS中指數據庫
緊跟城市化發展進程，碧桂園助力城市群發展
作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，在我國城鎮化的發展浪潮中，經合企業發展策略和佈局，碧桂園27年以來可劃分為4個發展階段：1.0版是郊區大盤；2.0版是三四線城市核心區的高端改善型住房；3.0版是以科技小鎮為代表的產城融合項目。目前正向第四個階段4.0進軍，結合城市群發展趨勢，通過TOD、產城、機器人谷等項目，強化交通優勢、以科技吸引人才迴歸，助力都市群/都市圈的整體發展。
通過梳理碧桂園在不同階段的發展特徵可以發現：碧桂園始終堅持順勢而為，緊抓政策發展機遇，踏準城鎮化發展機遇，跟隨國家戰略步伐，堅定助力國家城鎮、城市化發展。90年代到新世紀初，房地產市場呈現總量短缺特徵，城市經濟功能面臨向外擴張趨勢，碧桂園順勢而為，開啟1.0發展模式，在一線城市郊區開發滿足首套置業剛需、規模均在萬畝左右的大盤及超大盤，助力核心城市郊區化發展；伴隨住房告別短缺，居民改善性需求迫切時代來臨，碧桂園緊抓棚改機遇，選取三四線城市核心區域建造好房子，助力居民改善性需求釋放；在城市化進程進入更高階段，不僅要解決土地的城鎮化，更要解決人的城鎮化，滿足就業及培育先進產業的需求下，碧桂園利用27年來的“造城”經驗，通過持續創新研發高質量建造體系，提升產品質量、推動行業建造方式變革，用高科技打造智慧社區，提升社區服務水平，拓展長租公寓、產業地產、商業地產等創新業務，提供更豐富的產品和服務，踐行產品責任，利用產城融合科技小鎮配套最好的商業、教育、醫療、交通等多重資源，實現職住一體，宜居宜業。
當前，在中國城市化進程將逐步邁入都市圈與城市群的發展階段背景下，碧桂園早已洞悉城市群推動城市化升級的內在邏輯，通過產業、人口、交通三大要素之間的共同升級，開啟4.0模式，遵循“環核心城市”的投資策略，聚焦都市圈核心城市外圍區域，提前佈局TOD、產城、機器人谷等項目，強化環都市圈區域的產業優勢、交通優勢及人才優勢，助力都市群的發展與騰飛。
碧桂園最重要的舉措是“產業先行”，以“產業+地產+金融+應用場景”力推產城融合，目前已經在粵港澳、長三角、京津冀、環渤海等地佈局一批產城項目，打造產業發展平臺，助力實體經濟和城市群的發展。為實現產業導入，碧桂園與不同實力的企業展開跨界合作，以嫁接資源。目前已聚集包括思科、富士康、華興資本、創新工場、清華大學、中科院綜合研究中心在內的企業機構超過1200家，涵蓋電子信息、智能製造、新能源、新型交通、航空航天、生命科學、新材料、創新服務等八大產業資源，其中包括50多家世界500強，助力科技小鎮形成完備的產業集群和創新聯盟；在引才、留才方面，通過產城融合，高科技產業導入，實現城市群內人才的合理流動和聚集，助力城市群人口的合理分佈；通過佈局TOD項目，進一步與片區產業、城市群發展互動互補，強化環都市圈的發展。
以粵港澳大灣區為例，碧桂園遵循“環核心城市、重點城鎮強勢佈局”的投資策略，聚焦都市圈核心城市外圍區域，通過產業、高科技人才引入、TOD項目拓展，助力粵港澳灣區發展。土地拓展方式上，產城融合是亮點。目前僅佛山已有五大產城項目落地，預計能為社會提供超三萬個就業崗位，其中南方智谷·順德新能源汽車小鎮、佛山雙子星城兩個項目被列入2019年廣東省重點建設項目；與此同時，隨著城市軌道交通的高速發展，碧桂園開啟了“廣佛融城”的新高度，佈局了順德未來城、碧桂園嶺南盛世、碧桂園鳳凰灣等多個TOD標杆項目；此外，碧桂園斥資800億元，在順德打造博智林機器人谷，五年後將成為全國一流的機器人教育、研發、製造和應用基地。隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的公佈，TOD、產城、機器人谷等項目更是迎來了國家層面的利好，併為後期發展帶來強有力的護航。
圖：碧桂園粵港澳大灣區重點產城項目投資佈局情況
數據來源：中國指數研究院蒐集整理
從土儲分佈來看，亦可看出碧桂園都市圈/城市群佈局特徵突出，高度集中在大本營粵港澳大灣區和長三角兩大核心城市群。年報數據顯示，2018年碧桂園於中國內地的土地儲備中，廣東、江蘇、安徽、浙江等省份分別佔比24%、10%、6%、4%，合計高達44%，這四個省份正是粵港澳大灣區及長三角經濟區所在的區域。此外，碧桂園在長江中游城市群和中原城市群的土地儲備佔比也較高，2018年這兩個城市群核心區域湖南、湖北及河南等省份土儲佔比分別為7%、5%、6%。得益於較早的都市圈/城市群佈局策略及持續的強化深耕，碧桂園銷售業績強勁增長，銷售額持續位列榜首，未來伴隨項目的逐步入市，都市圈/城市群的快速發展，企業未來發展潛力顯著。
圖：近十年碧桂園土地儲備走勢情況
備註：2009-2013年為總土儲面積，2014-2018年為權益土儲面積
圖：2018年碧桂園中國內地土地儲備分佈情況（按權益面積）
數據來源：碧桂園2018年年報
從限制發展到國家戰略支持，都市圈/城市群迎來發展機遇，作為城市化未來發展主要方向，其發展潛力顯著，因此各房企積極強化都市圈/城市群佈局。作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，碧桂園始終堅持順勢而為，踏準城鎮化發展機遇，堅定助力國家城鎮、城市化發展進程。在中國城市化進程將逐步邁入都市圈與城市群的發展階段背景下，碧桂園開啟4.0模式，強化環都市圈區域的產業優勢、交通優勢及人才優勢，實現綠色發展、可持續發展，助力都市群的發展與騰飛，未來發展潛力顯著。