2019年8月26日，中華人民共和國第十三屆全國人大常委會第十二次審議通過了《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》。這是我國在新時代堅定不移全面深化改革的最新成果，這是我國土地制度的一次具有里程碑意義的重大調整。
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一、收緊集體土地徵收
進入本世紀，我國就開始推動徵地制度改革試點。2003年，原國土資源部曾批覆廣州、佛山等城市試點徵地制度改革。在總結提高的基礎上，2005年3月21日，原廣東省國土資源廳頒佈《關於深入開展徵地制度改革有關問題的通知》（粵國土資發〔2005〕51號），徵收集體土地程序更加規範，審批更加嚴格。2013年11月12日，中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》明確要求：“縮小徵地範圍，規範徵地程序，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。”2015年2月，全國人大常委會授權33個城市試點農村土地徵收改革。在總結近二十年尤其是近五年來徵地制度改革試點經驗的基礎上，本次修訂吸收其精華，頒行全國。
本次關於集體土地徵收的修訂無疑可以用“收緊”來概括，主要表現在三個方面：
（一）嚴格徵收條件。本次修訂借鑑國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條之規定，以“列舉+概括”之方式，明確規定徵收之目的必須出於“公共利益的需要”，並列舉了“公共利益”的六種具體情形。無疑，此修訂縮小了徵地範圍，有利於遏制徵收權的濫用，保障農村農民合法權益。
（二）規範徵收程序。修正案借鑑了廣東省徵地制度改革之預公告制度，增加批前公告程序，要求“將徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組範圍內進行公告”。此舉可以有效保障被徵地農民的知情權，保障農民合法權益。
（三）完善補償標準。首先，豐富了補償的內容，除了原來的土地補償費、補助安置費、附著物補償、青苗補償外，增加了社會保障的補償，將宅基地從附著物中獨立出來，強化農民住房的補償；其次，提高了補償標準，改革了土地補償費按原用途年產值的倍數來補償的標準，改為按照區片綜合價來補償，區片綜合價除了考慮原用途的年產值外，還要考慮區位、當地經濟社會發展狀況等因素。
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二、放開集體土地流轉
早在上世紀90年代，集體建設用地使用權的流轉已是廣泛存在的公開祕密。“珠三角”地區大部分“三來一補”外向型經濟是建立在集體土地上的。2003年6月，廣東省人民政府就頒佈了《關於試行集體建設用地使用權流轉的通知》（粵府〔2003〕51號）。同期，全國許多地方也都開展集體建設用地使用權的流轉試點工作，如《池州市農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》（池政[2001]81號）、《泰州市農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》（泰政發（2003）58）、《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》（湖北省人民政府令第294號）等。
在全面總結近二十年各地實踐經驗尤其近五年來全國人大常委會授權33個試點城市試點經驗的基礎上，本次修訂比較系統地規定了集體建設用地使用權流轉制度。主要表現以下幾個方面：
（一）流轉的主體。流轉主體是集體土地所有權人，即農村集體經濟組織，但依法應當由村民大會或代表會議表決決定，不是由個別村幹部代表決定，更不是由政府決定，“由村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”。接受流轉的一方可以是單位，可以是個人，不限於村民。
（二）流轉的土地。流轉的土地限於土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地。也即是說，流轉的土地在規劃上必須是建設用地，在產權上必須辦理了不動產登記。
（三）流轉的方式。首次流轉的方式可以是出讓、出租，並應當簽訂書面合同；首次流轉後的集體建設用地使用權可以通過轉讓、互換、出資、贈與或抵押等方式再次流轉。
（四）流轉的期限。集體建設用地使用權流轉的期限參照同類用途的國有建設用地執行，即商業、辦公40年，工業50年，住宅70年等。期限屆滿後，依照雙方合同約定處理。
通過本次修訂，集體建設用地使用權真正成為市場流通物，有望實現與國有建設用地使用權“同地同權同價”。
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三、本次修訂的深遠影響
（一）有利於深化土地市場供給側結構性改革。隨著修正案的頒佈實施以及相關配套實施細則的出臺，土地市場將從政府壟斷供應國有建設用地的一元格局轉變政府供應國有土地、集體經濟組織供應集體土地的二元格局。無疑，多元供給有利於土地市場的良好發展。並且，二元土地市場也有利於構建多主體供給、多渠道保障，租售並舉的住房制度。
（二）有利於推進實施鄉村振興戰略。有人說，鄉村振興的關鍵是增加投入，基礎則是用好土地。實際上，用好土地既是基礎，也是關鍵。沒有回報，是不會有投入的。放開集體建設用地使用權的流轉，打造一個城鄉統一的土地市場，集體建設用地成為市場流通物，無疑可以吸引城市資本向鄉村轉移。可以說，在當下農村地區的經濟、科技等實力相對較弱的現實下，放開集體建設用地使用權的流轉是振興鄉村的不二選擇，無疑也是給飛龍點睛的英明決策。
（三）有利於推進財稅改革。客觀而論，土地財政的體制機制在我國改革開放的進程中發揮了重大的積極作用。然而，其弊端也越來越明顯。放開集體建設用地使用權流轉，理論上會對國有土地使用權招拍掛市場構成影響，進而迫使地方政府財政被動減少對土地出讓收入的依賴。當然，也可能會由於土地財政依賴導致出現地方政府自覺不自覺地阻滯集體建設用地流轉制度的落地實施，這需要相關配套規定及時跟進，消除或減弱地方對土地財政的依賴。
（四）有利於舊村改造的推進實施。集體建設用地使用權放開流轉，無疑使舊村改造有了更多的選擇。由於集體土地不可流轉，不具有市場融資功能，當前的舊村改造之融資地塊必須轉為國有建設方可流轉融資。待集體建設用地實現與國有建設用地的“同地同權”，也許融資地塊也可以不再轉為國有。
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四、地產公司該如何應對？
毫無疑問，《土地管理法》的本次修訂將開啟一片新天地，這是一個可以大有作為的新天地。市場主體應當積極響應黨中央的號召，依法辦事，守法經營，向著新《土地管理法》指引的方向前進。
（一）向農村進軍。隨著新《土地管理法》施行，鄉村振興無疑有了更加堅實的基礎。《中共中央國務院關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出“到2022年，……，城鄉統一建設用地市場基本建成”，“把公共基礎設施建設重點放在鄉村，……，加快推動鄉村基礎設施提擋升級”。可見預見，未來鄉村諸如基礎設施不足、消費力不強、交通不便等各項短板將快速補齊。我國廣大鄉村將發展成為與城鎮等量齊觀的後發市場。農村市場是廣闊的，且潛力無窮，向農村進軍，恰當其時。
（二）積極拓展集體土地。土地是最寶貴的稀缺資源。對於地產公司而言，獲取土地是生命線。在城市土地市場競爭日益激烈、農村土地放開流轉、城市資本下鄉、黨和政府大力推進鄉村振興的大局下，積極拓展集體土地，是一項極具前景的選擇。
（三）帶著產業向農村進軍。鄉村振興離不開產業的振興。《中共中央國務院關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出“圍繞發展現代農業、培育新產業新業態，完善農企利益緊密聯結機制，實現鄉村經濟多元化和農業全產業鏈發展。”地產公司應當摒棄過往“拿地—種房子—賣房子”的房地產開發模式，取而代之的是發展產業的思路，結合當地的特點，找準產業切入點，精心琢磨，用心經營，在伴隨當地全面發展中獲得自身的提升與發展。
地報筆錄
本次修訂內容包括永久基本農田保護、集體土地徵收、集體土地流轉、農村宅基地退出、土地執法監察等方面，涉及面廣，修訂力度大，可以說是1998年以來規模、深度最大的一次修訂。總的來看，本次修訂的核心內容緊緊圍繞集體土地展開，可以用兩句話來概括：收緊徵收，放開流轉。