8月30日晚，房產自媒體大咖朱羅紀於界面樓市私享會上，與網友探討了粵港澳大灣區時代的房地產趨勢判斷。朱羅紀認為，粵港澳大灣區最利好的是核心城市以及離核心城市近的城市，其中深圳最得益，其次為香港。
粵港澳大灣區的基本格局：提升空間大
在主題分享之前，朱羅紀先對大家介紹了粵港澳大灣區的總體概況。粵港澳大灣區包括11個城市：香港、澳門、珠海、中山、江門、深圳、東莞、惠州、廣州、佛山和肇慶，目前已經形成了3個小都市圈。其中，肇慶地域面積最大，共1.5萬平方公里，澳門地域面積最小，只有33平方公里。這些城市圍繞珠江入海口東西兩岸排布，東岸是港深莞惠，西岸是澳珠中佛，廣州在中線，歷來呈現出東強西弱的格局（東岸GDP約佔55%）。
並且，粵港澳大灣區擁有兩種制度、兩個自由港、兩個經濟特區和3個自貿區，是中國經濟制度最複雜的一個區域，也是中國外向型程度最高的經濟區域。去年，大灣區的經濟總規模約為1.4萬億美元，摺合人民幣約9.35萬億元，約佔全國GDP總量的12%。
在全球四大灣區中，粵港澳大灣區人口最多（6765萬）、面積最大（5.65萬平方公里）、GDP排名第三，擁有全球最密集的港口群（全球前7大港口中佔3個），但是人均GDP與其他三個灣區相比卻差距較大。以東京灣區為例，粵港澳大灣區人口是東京灣區的2.5倍，地域面積是隻有9760平方公里的東京灣區的6倍，但是所創造出來的國民財富卻低於東京灣區。不過，朱羅紀認為，從另一個角度講，這也意味著粵港澳大灣區還有巨大的提升空間。
粵港澳大灣區的內在驅動力：市場規律
是什麼驅動我們走向粵港澳大灣區？“我們走向粵港澳大灣區，是經濟發展自下而上的要求，而不是自上而下的長官意志。”朱羅紀如是說。他認為，回顧大灣區從概念提出到上升為國家戰略的全程，本身就說明了這是一個不斷探索的過程，也是政策對市場的順應和助推。
朱羅紀還補充道：“我認為是經濟發展到了一個新階段的自然要求，這個階段是‘大都市圈統一市場’，要求經濟要素流動的更加自由化。”華為搬遷松山湖引爭議、騰訊在香港舉辦大灣區論壇、深圳市民到臨深城市買房等種種事例，都在說明大灣區裡的企業家和老百姓，比以往任何時候都更加迫切地呼喚經濟要素自由化。原來的行政區劃設置、管理思維方式都不再能夠推動區域經濟的發展，反而逐漸在構成拖累。
“大灣區經濟發展到今天比以往任何時候都需要重新分工，這個分工是在灣區裡的城市群裡面展開，而不再是在單一城市內部展開。有的城市慢慢要做金融，有的做科創，有的做先進製造業，這些市場每天都在發生自然選擇。但他們能夠理性選擇需要土壤，這個土壤裡的各種要素是可以自由流動的，而不是受限制的。”
然而，粵港澳大灣區現在面臨的最大障礙是行政分割造成的壁壘，這也是影響大灣區走向世界級城市群、對標全球著名灣區的最大障礙。這一壁壘阻擋了大都市圈內統一市場的形成，導致很多資源沒有辦法恰當地配置。不過，近年來政府和企業都在努力衝破這個障礙。所以朱羅紀認為，無論上不上升到國家戰略，大灣區都在走向統一市場，“從這個邏輯來看，我對大灣區的未來是相對樂觀的，它會有很壯闊的發展前景。”
粵港澳大灣區內將發生的故事：強者恆強
朱羅紀預估，在粵港澳大灣區時代，將會有以下這些故事發生：
1、城市邊界會慢慢消融，企業會在大灣區的範圍內展開產業分工。
2、基礎設施建設會提速，軌道互聯互通的時代來臨。一是東西兩岸的交通設施會大幅改善；二是軌道互聯，以核心城市為圓心，通向周邊城市的軌道會大幹快上；三是新增和香港的交通聯絡，比如高鐵、快軌。此外，通行效率的提高也會提上日程。
3、人才的流動會更加自由，加速向入海口聚集。大都市化之後，不會出現人口向低處走的現象，反而更可能是強者的吸附能力更強。人口和高端產業會更大可能向珠江入海口的方向聚集。港深莞珠中廣佛這7個城市，未來不會削弱反而會加強。這其中，最得益的城市是深圳，其次是香港。朱羅紀提到，“以深圳目前的經濟活力，超過廣州、香港，都是在2年內的事情。”
4、大量的衛星城將出現。隨著核心城市的房價越來越高，沿著軌道建設會出現很多人口和產業聚集的衛星城，如深圳周邊的臨深區域塘廈、松山湖、鳳崗、大亞灣及深圳內部的光明區、坪山區等等。
5、公共服務會逐步統一化。都市圈內公共服務的數量和質量，應該是一視同仁的。否則，將會對人才的流動形成阻礙。
6、香港的牽引作用將重振，香港會再度崛起。“粵港澳大灣區要解決的問題之一，就是要重振香港，而且會成功，因為香港在中國還是有很強的不可替代性。我們不能單憑GDP、地產霸權、創新不足就認為香港不行了。香港的軟實力、經濟自由度、香港人的綜合素質，都還是國內最高的。只是因為腹地被斷，沒有抓住國內加入WTO和互聯網變革的高增長機遇。”
粵港澳大灣區值得關注的是：核心城市及豪宅
朱羅紀認為，大灣區釋放的是第二輪深化改革的紅利，普通百姓想要參與和分享這一紅利，以下城市和房地產值得關注。
1、大灣區對區域裡的所有城市都利好，但房地產受益有分級，最利好的是核心城市以及距離核心城市近的城市。因為房地產跟隨人口產業走，而未來大灣區的人口和產業都會聚集到入海口兩岸。所以，首先可以將範圍縮到7個城市：廣深港佛莞珠中。
2、核心城市強者恆強。核心城市將因為聚集更多高端要素而產生更高的房價，廣深港都擁有長期持續增長動力的。其中，朱羅紀最看好深圳，“深圳經濟動力更猛，結構更完善，是中國少有的不再靠要素投入而靠創新驅動經濟增長的城市。而且深圳的供求關係長期緊張，未來也看不出來有緩解的希望。”
3、香港房地產市場供求關係緊張，並且經過長期復甦後，現在67%的香港居民已經沒有貸款，因此，香港的房價不會太悲觀。
4、核心城市之外，衛星城的價格會夯實，注意要在通勤地買房。核心城市外圍區域的房價會因為受益於產業轉移、人口轉移、軌道建設而擁有長期支撐，從長週期看很可能呈現出震盪上漲的趨勢。但值得注意的是，不是所有的衛星城都值得買房，建議只關注“通勤地”，即工作半徑在1小時左右的人群居住地。
5、豪宅。對於值得關注的房地產類型，朱羅紀著重提到了豪宅，“大灣區核心城市裡的豪宅價格現在還很便宜，未來會非常貴，這是因為核心城市的房價尤其是豪宅價格的決定因素不在於本地居民的收入，而在於最富有人群的購買力。”
6、城市內部的價格分化會很大，好的衛星城的房價可能會超過核心城市的遠郊。朱羅紀認為，現在好房子和差房子之間的價差遠遠沒有拉開，未來價格分化會很大。以東京為例，2016年東京23區中，房價最貴的是中央區，單價約35萬多人民幣/㎡，最便宜的是足立區，單價還不到2萬人民幣/㎡，中間的價差接近18倍。此外，朱羅紀還提到，產業結構好、人口素質高、基礎設施完善的衛星城和核心城市裡產業升級失敗、人口置換失敗的區域相比，衛星城將會更有發展前途。
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