《房奴》| 幾百萬美國人，以為自己在中產階層中獲得了立足之地，然而，華爾街一場毀滅性的失誤，卻給他們造成了致命的傷害

很少有人從普通美國民眾的角度來講述2008年的金融危機，

然而正是這些人，最大程度地承受著經濟崩盤帶來的苦痛。

自2009年起，三個普通的美國人，決定揭開這個謎團，釐清華爾街的罪行，並探究箇中原因。他們分別是癌症護理護士、汽車銷售員和保險欺詐方面的專家。他們都是止贖受害者，他們通常被稱為“老賴”或房奴。

他們發現，整個抵押貸款行業從根本上破壞了有著幾百年歷史的美國不動產法律體系；那些使人們失去房屋贖回權的幾百萬份文件，統統都是假的；所有辦理了抵押貸款的美國人，都在進行一場豪賭，他們極有可能被一無所有地趕出家門，即使他們遵規守法，每次都如期還款。

這是公共政策的重大失敗。我們不知道有多少家庭在止贖危機中失去了住房，估計最少接近600萬。大量研究表明，居住在止贖地區的人們遭受了更多的身體和心理疾病。

2014年《美國公共衛生雜誌》的一份報告認為，止贖率與自殺人數相關。止贖危機是近一個世紀來對美國中產家庭財富傷害最大的一次危機。

止贖（Foreclosure），即借款人因還款違約而失去贖回抵押品的權利。次貸危機後，美國有數百萬家庭失去了贖回其抵押房產的權利。

1940年，美國有1500萬家庭擁有自己的住房。

到1960年，這個數字飆升到3300萬。

在郊區購買一棟房產，意味著成為中產階級的希望。

美國傳統的儲貸行業一般會給儲戶3%-4%的利率，同時向抵押貸款收取5%-6%的利息。數以千億美元貸款的微小利差累積起來，形成了一筆可觀的利潤。

這一體系的好處是雙向的，每個人都能獲益。當有些家庭遭遇失業、重疾、意外身故等困難無法繼續還貸時，貸款方會和他們一起想辦法，以防止他們失去抵押贖回權。這種動機維持了社區的穩定，並推動房價上漲。從1950年到1997年，年均止贖率從來沒有超過1%，並常常遠低於此。

截至1980年，抵押貸款市場上的熱錢大概有1.5萬億美元，遠高於股票市場的資金存量。華爾街投行對這些現金垂涎不已。

抵押貸款進入證券化時代。

抵押貸款的不確定性，是大投資者不青睞此類債券的原因：房屋所有人隨時可能會一次性還清房貸，貸款期限和利息的預期利潤難以估計。因此，1983年拉涅利和他的合作伙伴拉里·芬克創造了抵押擔保債券（CMO）——房地產泡沫中的基礎證券化結構。

1998年至2006年，佛羅里達州、亞利桑那州、加利福尼亞州和內達華州的房價飆升超過264%。2006年有官方記錄的次級抵押貸款，過半數發放於這四個州。

截至2009年初，每22位佛羅里達房屋所有人中，就有1位收到過貸款違約通知、法院傳票、拍賣通告或止贖判決文件——是歷史平均水平的9倍。

在這場止贖危機中，估計最少有600萬美國家庭失去了住房。

為什麼證券化導致很多房屋所有人深受其苦？

證券化是如何把人們逼進止贖困境的？

誰又會從止贖中獲益？

奪走一個家庭的房子，就是奪走他們的夢想。

幾百萬美國人，以為自己在中產階層中獲得了立足之地，然而，華爾街一場毀滅性的失誤，卻給他們造成了致命的傷害。

（圖片：John Moore 圖片說明：美國部分家庭因還不起房貸被迫搬家。2011年10月5日，科羅拉多州，一名孩子看著自己家的傢俱被拆遷隊搬出）

止贖危機是近一個世紀以來對美國中產家庭財富傷害最大的一次危機。

前國會議員布拉德·米勒稱之為黑人和拉丁裔中產的“滅絕事件”。

它也是21世紀美國不平等現象急劇增加的主要原因。

《房奴》

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[美] 戴維·戴恩 著

葉碩 譯

上海譯文出版社

本書作者戴維·戴恩是Salon和The Intercept的撰稿人，亦是Fiscal Times和New Republic的專欄作家，同時也為American Prospect，The Guardian，Vice和Huffington Post等媒體供稿。《房奴》是他的第一本專著，入選為特克爾寫作基金和《科克斯書評》的年度好書。

【試讀】

止贖來敲門

如果說個人對其財產享有權利，那麼也可以說，個人有權利享有財產。

——詹姆斯·麥迪遜，《國民公報》，1792年3月29日

2009年2月17日

近岸航道上，夕陽西下，航道將棕櫚灘和西部的毗鄰城市分隔開來。運用恰當的航海技巧，你可以從弗吉尼亞州的諾福克，穿過這條海岸相擁的水上高速路，進入公海，接著穿過迪斯默爾大沼澤，經過霍布肯大橋，穿過南卡羅來納州和佐治亞州的沼澤低地，穿過蚊子湖水上保護區，駛入厄齊沃特市附近的印第安河。最終，你將抵達棕櫚灘，這是一片十六英里長的障壁島，處處是修剪整齊的草坪，奢華的豪宅，還有精心打理的細膩沙灘，這裡是美國人用奇思妙想和大把金錢打造的大西洋上的天堂。海岸之上，幾英里之外，在度假的遊客和躲避北方冬日寒風的“雪鳥”之間，一輛汽車飛馳在80號公路上。車上的人是來通知麗莎·愛潑斯坦和艾倫·愛潑斯坦：銀行要收走他們的房子！

佛羅里達州在大衰退中受創最深，那是一場波及全民的金融海嘯，甚至身處樂園的人們也無法倖免。佛羅里達是所謂的“沙灘之州”，這類地區溫暖宜人，經濟發展大都嚴重依賴房地產。1998年至2006年，佛羅里達州、亞利桑那州、加利福尼亞州和內華達州的房價飆升超過264%。2006年有官方記錄的次級抵押貸款，過半數發放於這四個州。由於房價崩盤和泡沫相關行業的衰退，“沙灘之州”轉而被用來描述這一市場的基礎脆弱，真是再準確不過了。

實際上，佛羅里達經歷了兩次止贖浪潮。2004年、2005年和2006年的第一次浪潮，吞沒了那些在泡沫頂峰購房或再融資的人。儘管這些房屋所有人被貼上“不負責任”的標籤，但實際上遭殃的原因，在於他們選擇了不恰當的購房時機，又很容易被掠奪性貸款所控制。房價下跌時，借款人變得“資不抵債”——抵押貸款的數額超出了房屋的市場價格。他們無法出售房屋或再融資，很多人甚至連初始月供都承擔不起。這就導致了違約，即便在棕櫚灘，情況也是一樣。第二波浪潮緊隨其後，房地產和建築行業的失業帶來了可怕的連鎖反應，失業浪潮很快無情地席捲所有行業，吞沒了那些數年來不遺餘力還貸的人們。突然間，幾十萬佛羅里達人亟須救助，而救助總是姍姍來遲。

因此，一輛輛四門轎車從西棕櫚灘的光鮮地段呼嘯而過，成了這裡稀鬆平常的風景。受僱於房屋止贖廠的律所傳票送件人每天往來，面無笑容地將法律文書遞給房屋所有人並告知，由於未及時還款，貸款方將取消他們的抵押品贖回權。之所以把這些律所稱為“房屋止贖廠”，是因為它們大批量流水止贖的方式，就像紡織廠織布一樣。

截至2009年年初，每二十二位佛羅里達房屋所有人中，就有一位曾收到過類似的貸款違約通知、法院傳票、拍賣通告或止贖判決文件——是歷史平均水平的九倍。曾經有一段時間，由當地的輔警負責送達這些文書，但工作量實在太大，因此房屋止贖廠只好外包給私營公司。蕭條時期，這是該州為數不多的增長行業之一。

對於這種事情，送件人和收件人都不會愉快。傳票送件人面對的，是一雙雙噙滿淚水的眼睛和一張張寫滿絕望的面孔。後蕭條時代，對華爾街惡行和個人悲劇的所有憤怒，全都投射到他們身上。儘管業務蓬勃發展，但這種狗屁工作實在是一種痛苦的折磨。實際上，有些傳票送件人藉助“陰溝送達”來回避這種煩亂情緒的行為是很容易理解的——“陰溝送達”是傳票送件人發明的一種花招，他們把信封扔在家門口，技術上履行了職責，同時又確保房主看不到訴狀，也不知道要出庭。這種行為是違法的，但也有好處，因為比挨家挨戶敲門的速度要快得多，也增加了投遞量——還有利潤。

一些傳票送件人和房屋止贖廠，嗅到了發財的氣味，他們甚至編造虛假的止贖文書收件人。帕斯科縣的法官蘇珊·加德納發現，有大筆費用耗費於送達文件給“陌生的配偶”和“不明身份的住戶”。邁阿密的一名傳票送件人給一棟房子登記了四十六名被告，總共收費5 000美元。他說必須把文書送給全州所有叫這個名字的人，說不定其中哪個就是真正的被告。佛羅里達的每個行當都有獨特的打法律擦邊球的賺錢方法，這只是比較原始粗放的一種。

對房屋所有人來說，喪失贖回權的消息就像破碎球一樣，撞開了他們的大門。奪走一個家庭的房子，相當於奪走他們的精神，就像一支蠟燭被掐滅了火焰，明亮的光芒瞬間消逝。幾百萬美國人，以為自己在中產階層中獲得了立足之地，面前是一條通往財富和經濟安全的康莊大道，然而，華爾街一場毀滅性的失誤，卻給他們造成了致命的傷害。

這天傍晚，這位文書遞送員的目的地，是格塞塔路607號。這裡是西棕櫚灘附近的一片獨立區域，一處典型的後繁榮時代的住宅小區，房屋數量少，面積大。這座建於2006年的房子是一個單層住宅，有三間臥室和兩個衛生間，屋頂是陶土瓦片，外牆板是黃色的，夾在一大片漆成一模一樣的建築物之間。建商們似乎認為，黃色是說服買家出手的最佳顏色。屋內，愛潑斯坦一家對即將到來的不速之客，絲毫沒有察覺。

麗莎·愛潑斯坦坐在主衛的窗臺上，往膝蓋塗抹著護理磨砂膏，女兒詹娜在浴缸裡，倚著一把傾斜的嬰兒座椅保持直立。麗莎用一條品牌彩色頭巾把棕色頭髮紮了起來，這種頭巾在1970年代很常見，很可能曾在洛達或鮑勃·紐哈特的脫口秀中出現過。她眼睛是湛藍色的，五官也很柔和，笑起來聲音之大，能蓋過房間裡的所有雜音。每當興奮起來的時候，她說話的聲音就會變得十分響亮。此時此刻，她全神貫注在浴缸裡的女兒身上。

金黃頭髮、大大眼睛的詹娜，生來就有輕微的脊柱裂。她的脊髓底部連接過於緊密，隨著年齡慢慢增長，很可能會導致運動控制方面的問題。這孩子3月份就要滿兩歲了，4月給她安排了一次手術。麗莎完全無暇顧及其他，所有清醒的時間都在照料詹娜。作為一名癌症護理護士，她在工作中會接觸到那些面對壓力的病童家庭。現在，她也經歷著同樣的感受：她滿懷同樣的渴望，希望能讓女兒的身體舒服一些；她滿心迷茫，不明白這樣一個美麗的小傢伙，怎麼會遭受如此的痛苦折磨。

麗莎四十三歲，是一名護士，一個妻子，一位新手媽媽。她在這套房子裡只住了兩年。她的生活即將永遠被改變。

“篤篤篤！”

她片刻都沒有遲疑。“一定是關於房子的，艾倫！”她向丈夫喊道，“是銀行的人來了，這可不是什麼好消息！”

麗莎·愛潑斯坦的理想是像父親（一名兒科醫生）一樣，獻身於醫學。1988年，她獲得了喬治梅森大學的護理學學士學位，從那之後，她在大西洋中部地區不斷地從一個單位跳槽到另一個單位： 特區兒童醫院的兒科重症監護室——特拉華州里霍博斯灣的手術室——美國國家衛生研究院的內分泌科。不久，她在馬里蘭的哥倫比亞成了自由職業者——為絕症病人提供家庭護理，同時也在華盛頓環城公路周邊做護士。

麗莎選擇從事的護理工作往往是長期的、與病人一對一相處的工作，這些人的生命瀕臨終結，他們往往也清楚自己的命運。她有責任也有技巧減輕病人的痛苦，讓他們感覺更舒服一些。在這些病人眼中，她的能力非常過硬，她因此也很喜歡這份工作。對麗莎來說，這份工作的真正魅力來自其挑戰性——她是這些病危者有生之年最後接觸的陌生人，是他們悲傷中的密友。麗莎會讓她的病人開懷大笑，會聆聽他們的故事，跟他們一同祈禱，一同哭泣，在需要的時候給予他們力量。建立親密的關係和信任，有助於讓病人保持活力。

這份工作的一部分，是知道該何時以及如何給病人下口頭病危通知單：“也許現在應該給你的孫子錄一段睡前故事了。我的意思並不是說，你沒機會親自讀給他們聽了。但是根據最新的檢查結果來看，還是給你的家人錄一段留作紀念比較好。”連醫生都很難說出這麼赤裸裸的實話。醫療系統中的每個人，不管是患者還是醫護人員，都會緊緊抓住哪怕是最微弱的治癒希望。如果治療方案ABCDEFG都不起作用，那就再試試方案H好了。但是，必須有人向他們強調整理思緒、與摯愛告別的重要性。在這失去與憂鬱的黑暗時刻，真相有時會是一種奇異的安慰。這件事需要的技巧絲毫不比靜脈注射或解讀心電圖來得少。

麗莎在華盛頓特區住了九年多，在自由護理師的工作領域也算小有成就。她幫病人們在把握康復的希望與生命循環的現實之間，找到了一種平衡。她從孩提時代就一直住在這裡。雖然她對政治了無興趣，卻早已習慣了風雲變幻、充滿政治氣息的環境。同時，華盛頓還有著另一面： 它是一個“專家庫”，幾乎任何主題，都能找到眾多學識淵博的專家。麗莎每次到特區時，都能碰上一些演講，主題是她一無所知的陌生領域。她覺得遠離護理工作的壓力，放鬆一下，進入一個完全陌生的世界也很不錯。

對麗莎來說，這也是一段忙碌的歲月。每年秋天樹葉變黃、天高雲白的時候，總會有一股強烈的悲傷襲上心頭，她會毫無理由地嚎啕大哭。今天，人們稱之為“季節性情緒失調綜合徵”，不過麗莎從來都不知道這意味著什麼。她只是意識到，需要換換環境了。於是，1997年，麗莎決定到佛羅里達過冬。這裡有三種可再生資源：短吻鱷，蒲葵蟲，以及老人——最後一項意味著，護士們永遠不愁找不到工作。

寫了幾封求職信之後，麗莎得到了一份臨時工作，地點位於西棕櫚灘市中心的好撒瑪利亞醫療中心的癌症中心。這份工作聽起來很辛苦，但是麗莎的注意力都在佛羅里達這四個字上面。她收拾好行李，鎖上馬里蘭的公寓大門，開車駛上了95號公路。

開始這份工作之後大約過了一個禮拜，有一天，麗莎在午休時散步走出了癌症中心。天空中萬里無雲，她坐在近岸航道前的一段海堤上。海邊棕櫚樹成蔭，彷彿綿延數裡。麗莎感覺到陽光照耀在臉上，耳邊是海水反覆拍打堤岸的聲音。她雙腿垂下海堤，仰起頭迎向陽光。

從此，她再也沒有離開過佛羅里達。

第一年的幾乎每一天，麗莎下班回到家（臨時工作很快就變成了固定工作），都會換上泳衣，沿著海邊漫步，大西洋的海浪拍打著她赤足的腳趾。她想念華盛頓快節奏的生活方式——她甚至訂閱了每週日的《華盛頓郵報》，關注時事。但是陽光和沙灘給了她足夠的補償。

一開始，麗莎跟家人住在一起——她的外公外婆就住在這裡。後來，在一位病人的推薦下，她租了一套房子。又過了幾年，她產生了在此落地生根的想法，這是一個重大的決定。麗莎在花錢方面一直很保守。她把工資存起來，收集各種優惠券，從不奢侈浪費。她的愛好都是不太花錢的——比如讀書和散步。這令她有著良好的信用記錄，也有足夠的積蓄支付房屋首付款。麗莎猶豫過是否就此購房定居。最終她決定，佛羅里達就是她想要居住的地方。

房產經紀們故意給她推薦高價房，這是他們慣常的伎倆。她給他們一個價格範圍，他們會帶她看價格高出25%的房子。於是麗莎將價格範圍縮小了25%，這樣帶看的房子就在預算之內了。房子中有很多共管公寓和完全無法住人的破爛房。麗莎有兩點要求不容妥協： 陽臺和水景。“我並不在乎屋裡是什麼樣兒。”她告訴經紀人。他們面帶微笑地帶她看了一間時髦的有花崗岩檯面的兩居室，如果你站在陽臺的角落，使勁向左探出身子，就有可能看到一丁點兒水景。購房的初次嘗試就這樣失敗了。

後來，麗莎在報紙上看到一間700平方英尺（約65平方米）的一居室的售房廣告，房主是一對退休的老夫婦。他們很喜歡那套房子，可又想從五樓搬到二樓，好生活得方便一點。麗莎去看了這棟1960年代的白色大樓，樓名叫“皇家撒克遜”，位於棕櫚灘的南端。建築內部就像過了全盛時期的老酒店，那間公寓無疑也很小。但是陽臺正對著近岸航道，棕櫚樹枝葉搖曳，一邊是通往萊克沃斯的大橋，船隻拴在橋下的小碼頭上。麗莎的眼前立刻浮現自己在那裡生活的場景，儘管她可能是近三十年來這座建築裡最年輕的住戶。

但有一個問題： 這是一座紐約式的共管公寓。購房者無法申請抵押貸款，而是要通過借貸購買擁有整棟大樓所有權的那家公司的股份，從而可以佔有其中的一間公寓。這種“股份貸款”包括了維修和翻新費用，更像是業主委員會的一種經費。即便住戶們還完貸款，也並不擁有住房，而是擁有這棟樓的一筆股份，他們可以按市場價格將其出售。

股份貸款一般比傳統的抵押貸款便宜，但是因為其不確定性——比方說，一位住戶的違約，會不可避免地令其他人遭受損失——所以，貸款方會對這類貸款退避三舍，特別是在佛羅里達，這種形式的貸款並未得到廣泛的推廣。麗莎就遇到了這種情況，預期的融資方式行不通。

那對退休夫婦很喜歡麗莎。或許，他們希望大樓中能夠住進一些年輕人。於是，他們自己完成了這份房產融資。1998年，麗莎先付了2.5萬美元現金。至於剩下的5.6萬美元，她跟她的鄰居簽了一份為期十五年的固定利率的按揭協議。每個月，她都會走下三層樓，將月供還款從門縫底下塞進去。她從來沒跟按揭貸款公司打過交道，也不用單買一份房屋所有人保險——她的鄰居們往往在按揭貸款的時候，被捆綁銷售了這種保險。麗莎的當地“銀行”就在她居住的大樓裡，他們同意採用這種互惠的私人交易方式。沒有隱藏費用，沒有浮動的抵押貸款利率，沒有過去四十年來的任何金融服務創新。在美國，像這樣的抵押貸款方式，屈指可數。

麗莎過回了幸福的小日子： 一份她喜歡的工作；病人們的尊重和讚賞，還有令人愉悅的海景。再後來，她在美國在線的聊天室裡遇到了艾倫。艾倫和麗莎都在美國東北部的中產階級猶太家庭中長大，之後到這個陽光明媚的地方開始新生活。麗莎將艾倫介紹給她的哥哥，後者經營著分銷移動電話和器材的生意，艾倫開始跟他一起工作。沒過多久，麗莎和艾倫就變得親密無間，他們很快墜入了愛河。

戀愛初期，麗莎和艾倫就不再避孕，儘管這時他們還沒有很明確地想要孩子。成為母親令麗莎進入了人生的一個新階段。2002年秋天，她懷孕了。兩人沉浸在喜悅當中，計劃結婚。然而，懷孕十二週的時候，一天上班，麗莎發現衣服上有一個粉紅色的斑點。幾個小時後，她住進了醫院，醫生髮現孩子沒有了心跳。麗莎的身體無法自然流產。醫生通過手術取出了胎兒。

儘管悲痛萬分，麗莎和艾倫還是結婚了。整整三年，三年中，他們滿心悲痛，也懷抱著希望，接受了大量花費不菲的生育治療，終於，麗莎再次懷孕。經歷了那麼多，能再次有一個小生命在體內成長，讓麗莎欣喜若狂。她已經四十一歲了，她知道，這可能是她最後一次懷孕。每次胎兒踢她的時候，每次在聲波檢測圖上看到胎兒的小胳膊小腿的時候，她都會微笑。

然後，艾倫試圖說服麗莎搬家。

麗莎和艾倫住在她的一居室公寓裡。這套房子就算是兩個人住，也顯得緊巴巴的，艾倫覺得，如果要三個人住就更不太可能了。他跟麗莎說，希望他們的女兒在一個典型的美國家庭中長大，能夠有自己的房間。麗莎覺得，這並不只是為了舒適的生活，而是一種責任感，一種“白柵欄綜合徵”。結婚生子後，人們就搬進大房子裡住。社會上都這樣，每個人按部就班行事。

“對任何人來說，這裡都是天堂。”麗莎爭辯著。她說紐約有很多家庭住在一居室的公寓裡，養兩個孩子和一條狗。或許過兩年，等孩子開始走路的時候，等家庭資產更豐厚的時候，可以搬家，但現在不行。麗莎不想放棄她的海景。然而艾倫特別執著。

2007年初，麗莎和艾倫開始尋找新的住所。此時的房地產市場，跟麗莎印象中購買公寓時的情形大相徑庭。房地產熱潮席捲佛羅里達。打開收音機或電視機，經過公交車站，各種信息都在轟炸著你：“新家園！”“大好機會！”“現在就出手！”一天，麗莎開車經過一群人，發現他們住在一溜帳篷裡，在空地上的拖車跟前排隊。這些都是準備買房子的人，他們在這裡露宿兩三天，只為在一片建築新址上挑到自己喜歡的位置。房地產泡沫時期，佛羅里達的每一天都是黑色星期五。

不過，等麗莎和艾倫開始找房子的時候，房地產熱潮略有降溫。曾經強調緊迫性的廣告牌（“切莫錯過！”），如今強調的是優惠（“原價40萬，現價35萬！”）。專業人士們宣稱，這正是抄底的時候，“買房的大好時機！”麗莎懷疑，在他們眼裡，到底有沒有不好的時機。

事實上，房地產泡沫漫長的衰退已經開始。瀏覽商業雜誌的封底，你會發現一些苗頭。2006年中，亞美利奎特（Ameriquest）——美國最大的抵押貸款公司——突然關閉了所有的分支機構。同年夏天，另一家巨頭“新世紀金融公司”，也開始面臨巨大的現金短缺，並在次年春天破產。

房屋所有人也感受到了壓力；三年內，止贖率翻了一番。不過，對於大多數普通美國人，甚至對於潛在的購房者來說，這些危險信號都是遙遠的背景音。經濟分析家中的樂觀派，依然大有人在。2007年年初，美聯儲主席本·伯南克向聯合經濟委員會聲稱：“次貸市場中的問題對更大的經濟和金融市場影響有限。”換句話說，只會有一次止贖浪潮，將那些買了太多房子、貸了太多款的人沖刷出去，而不是兩次。收入穩定的年輕家庭——如麗莎和艾倫——根本無需憂心。

然而，儘管本·伯南克並沒有預見到危機，佛羅里達的房地產商們卻知道，那架維持了幾十年高額利潤的機器，開始運轉失靈了。他們必須在市場崩潰前將剩下的房子傾銷掉。尚未建好的住宅小區突然將所有房屋列入出售清單。開發商們聘請設計師，迅速為街道鋪上瀝青。他們降低價格，吸引購買者，飛快地清空庫存。那些購房者自以為機智地低價買進，殊不知他們其實是最後一批毫無戒心地被誘騙進房地產泡沫的人。麗莎沒太留意。懷孕的她依然在全職工作，她的精力有限。

一天，艾倫讓麗莎去看格塞塔路的一個小區，這是全美最大的開發商霍頓公司建造的一座嶄新的封閉式小區。她去了那片開發區，位於南佛羅里達一條寬闊的無限蔓延的馬路旁。小區門內的住宅樓高大林立，襯得新栽的棕櫚樹又矮又小。左邊是佛羅里達住宅小區的標配： 一個巨大的不知所謂的人工湖，一座噴泉向天空中噴著水花。麗莎給艾倫打電話，問他是否確定房子真的在格塞塔路。“這些房子就像大學宿舍，根本不像家！”艾倫向她確認，地點沒錯。

艾倫挑中的戶型，是小區裡最經濟實惠的。可麗莎還沒走進屋，就皺起了眉頭。儘管已經相對保守——兩邊緊鄰的住宅高聳屹立——但這套房子幾乎有她的公寓三倍大。一進門就是有著高高天花板的巨大客廳，麗莎覺得，天花板高得簡直毫無意義。通往臥室的過道像迷宮一樣，臥室分別在房子的兩頭。想到晚上必須穿過異常巨大、毫無用處的客廳才能照看孩子，麗莎就一陣不快。廚房沒有窗戶，而臥室的窗戶正朝鄰居家，之間沒有一點空隙。麗莎覺得，只要伸出手，就能實實在在地摸到鄰居家的房子，前提是窗戶能打得開。

出了房間，麗莎走入一個小小的後院天井，裡面種了兩棵小樹苗，幾英尺外是一條小溝，溝裡有點水。這跟麗莎想象中的水景大相徑庭。房子處處透露著倉促拼湊的痕跡。她對這個地方毫無興趣。可是艾倫很有興趣，他的父母也有興趣，並且支持他們買房。麗莎寡不敵眾，疲憊不堪，只好隨他們去。

他們計劃買下這套房子然後賣掉公寓。十五年的按揭，麗莎已經還了八年，因為有時候會多還一些本金，她此時只欠了大約2.5萬美元。而且，那間公寓的價格早已飆升。他們算了算，公寓至少可以賣到25萬美元，用這些錢來購買新房，就只剩下一小部分按揭貸款。這個想法並不冒失，幾十年來，當家庭成員增加需要購買更大的房子時，人們都會採用這種策略。泡沫時代的價格增長，對於他們出售公寓來說，理論上還是很有利的。

然而，為了鎖定房子，他們必須儘快簽訂協議。於是，2007年2月23日，麗莎和艾倫來到了DHI抵押貸款公司（霍頓公司的金融子公司）簽署協議文件。為買下格塞塔路的這套房子，他們支付了1.7萬美元的首付款，剩下的31.3萬美元，則申請抵押貸款。因為艾倫的手機銷售業務的收入不穩定，所以夫婦倆決定利用麗莎優秀的信用記錄（當時是803分），將這筆貸款掛在她的名下。當時懷孕八個月的麗莎告訴貸款經辦人，在簽名前，她會閱讀抵押貸款合同的每一頁，這令經辦人大為吃驚。

問題是，她得上廁所，頻繁地上廁所。

於是，交易代理、地產銷售以及艾倫不得不等麗莎一行行地仔細讀完抵押貸款合同，還要等她不斷地往返於廁所和簽字桌之間。每次離席之前，她大約能看完五頁。

麗莎唯一的抵押貸款經驗，是跟鄰居之間的私人貸款。那是一次簡單的十五年固定利率的交易，而這次要複雜得多。儘管她的信用記錄完美無瑕，DHI抵押貸款公司給麗莎的卻是次級貸款，而非給予優質借款人的貸款。為了確保首付較低，前十年的還款額都是由利息構成的。之後二十年裡，不但本金和未攤銷的月還款額會增加，貸款利率還會上調。每月要多還幾百甚至幾千美元。可以說這是一個十年後引爆的財務定時炸彈，到那時DHI將會大獲其利。

5%的首付和還款只抵衝利息的條款意味著，十年內，這對夫婦無法積累資產淨值。一旦將協議成本計算在內，只要房屋價值稍有下跌，可能只要3%，他們就會遭殃。一旦他們遭遇任何財務危機，則會面臨極其危險的局面。2001年這種抵押貸款產品剛剛面市的時候，傑出的金融分析師喬什·羅斯納指出：“沒有資產淨值的房子，只是一處負債的租房。”但是麗莎沒有意識到這些不利方面。認真閱讀抵押貸款協議更多隻是一種形式，一種負責任的表現。她沒有知識背景，讀不懂全部內容，而且她覺得還有一條出路： 麗莎計劃賣掉公寓，用這些錢來支付大部分按揭。所以，不管這些文件上說的是什麼，都不會生效。當翻到抵押貸款合同的最後一頁時，她簽下了名字。

直到後來，麗莎和艾倫才意識到自己的錯誤。他們根本賣不掉公寓，公寓的價格最終暴跌了60%以上。麗莎每週都會給代理公司打電話，每週都會聽到同樣的回覆：沒人出價。每個月麗莎都會把按揭款塞到皇家撒克遜小區的鄰居家的門縫底下，然後回來再寫一張支票給新房子還貸。他們有足夠的積蓄，對於兩套房子的按揭款也能支撐一陣，但不是永遠。

3月，詹娜出生了。麗莎覺得，有了這個孩子，她受的所有的苦都是值得的。當詹娜十八個月大的時候，新換的兒科醫生在她的脊柱下部發現了一處先天缺陷，之前那位醫生以為這無關緊要而忽略了。新醫生讓她做了核磁共振成像，診斷結果是脊柱裂。她的椎骨連在脊髓底部，像皮筋一樣拉得緊緊的。如果不進行治療，拉扯會隨著時間而加重。頻繁的檢查和就診，令麗莎不得不經常請假。詹娜的醫生建議通過外科手術來治療，為了手術和術後護理，麗莎和艾倫要籌集數千美元的醫療費。與此同時，隨著房地產泡沫的破滅，佛羅里達各地的企業紛紛破產，也包括那家手機經銷商。艾倫失業了。

財務危機和情緒壓力，壓垮了這對年輕的夫婦，夫妻關係也因堆積如山的債務飽受摧殘。更可怕的是，麗莎和艾倫羞於告訴親朋好友他們的財務困境。2007年的佛羅里達，只要稍加註意，誰都會發現一場止贖危機的來臨——卡車行駛在車道上，路邊堆滿了打包好的箱子，上面貼著粗體的標誌“免費”——但是幾乎沒人公開談論。失去房屋的鄰居令房屋價格下跌，帶來更多的止贖和房價更嚴重的下跌。於是人們有足夠的理由保守祕密，嘗試自己解決問題，免得被認為是社區房價下跌的罪魁禍首。結果是，止贖浪潮無聲無息地席捲了佛羅里達州。

2008年1月，麗莎算了一筆賬，得出結論，她還能繼續支付九個月的新房和公寓按揭。之後，就不得不需要財務支援了，這在她的人生中尚屬首次。她打電話給抵押貸款公司，希望他們可以調整月供還款金額或是想一些辦法。儘管麗莎的貸款來自DHI抵押貸款公司，但他們卻一直讓她向摩根大通家庭金融服務公司寄送月供還款，後者是美國最大的銀行——摩根大通銀行的一個分支。整件事看起來有點可疑。然而，摩根大通的地位讓麗莎相信她能夠得到幫助。該公司一直吹噓自己的資產負債表“穩得很”。2008年3月，當投資銀行貝爾斯登公司破產時，政府邀請摩根大通將其收購。麗莎在報紙上看到其他銀行左一家右一家地破產，摩根大通卻似乎堅若磐石。所以，那裡肯定會有些聰明人，能夠解決這個問題。

她跟摩根大通家庭金融服務公司的一名工作人員通了電話。“我有九個月的時間來解決這個問題，”她說，“我們有足夠的時間，我有完美的信用記錄，我的月供還款從來沒有逾期過。我們能做些什麼呢？”工作人員讓她把財務文件傳真過去，說稍後會回覆她。麗莎照做了，卻杳無迴音。下週她又打電話過去。一週又一週，就這樣過去了。

跟麗莎通話的人總是換來換去，麗莎不得不一遍又一遍地從頭講述她的故事。他們總是讓她傳真新的文件複印件過去，聲稱之前的找不到了。光是複印和傳真，就花了麗莎一大筆錢。然而，她發出的文件總是如石沉大海。大通的工作人員之間似乎完全沒有溝通。有的人告訴麗莎，要獲得批准尚需不少時日，而下一個則說，根本沒有她的申請記錄，必須從頭開始。這段痛苦的經歷耗費了大量的時間和精力，簡直成了她的第二份工作。

麗莎艱難地處理著自己的財務困境，與此同時，在癌症中心，麗莎越來越意識到，身邊的病人們也在財務困境中泥足深陷。按照慣例，病人會要求醫生在診斷書上簽字，這樣，他們就可以出示給債權人以獲得財務資助。然而，病人們會屢屢來找麗莎，再要一份醫生證明，一份又一份。抵押貸款公司似乎總會丟失文件。麗莎明白這是怎麼回事，但她對自己財務困難的祕密守口如瓶。病人們甚至會請求麗莎給他們的抵押貸款公司打電話，證明他們的醫療狀況。然而，這隻會令她面對跟她本人所遭遇的同樣差勁的機構。白天麗莎跟別人的抵押貸款公司交涉，晚上則是跟她自己的糾纏，這讓她倍覺挫敗。

有一次，摩根大通的工作人員對麗莎說：“嗯，你現在給我們打電話，但這種貸款我們得聽富國銀行的，是他們不肯調整。”麗莎從來沒去過富國銀行，也沒跟他們打過任何交道。她的抵押貸款跟他們又有什麼關係？她給富國銀行打電話，問他們為什麼不肯調整她的貸款，可那裡的人說，沒有麗莎·愛潑斯坦的記錄。既然摩根大通的工作人員每天的說法都不一樣，她認為富國銀行的人很可能也一樣。她將他們的名字添加到每週致電的清單裡。然而，富國銀行的人，甚至都沒把她當作自家的客戶。

這些推諉搪塞，耗盡了麗莎的全部積蓄。1月，她尚能謹慎地行動，可在浪費了幾個月打電話、發傳真和懇求後，9月時，她已深陷絕望。最終，摩根大通的一位工作人員給了她一個建議。銀行處理那些違約的借款人已經夠麻煩了，他們不會沒事找事去關注一個仍在還款的借款人。雖然大通的人沒有明說“只有當你好幾次沒還款時，銀行才會關注你”，但暗示已經很清楚了： 麗莎應該停止還貸九十天，正式違約，銀行才會打電話給她。只有到那時，摩根大通才會提供幫助。

在麗莎的一生中，從未有過逾期經歷——不管是房屋抵押貸款，車貸，還是水電費，任何一切。她內心認為違約是可恥的，不對的，是對她所珍視的責任的背叛。“我是一個好人，因為我的信用記錄良好。”她會這樣告訴自己。但是，就像在崩盤的房地產市場中遭殃的千千萬萬美國人一樣，她絕望了。她的婚姻瀕臨破裂，她的女兒需要治療，她的積蓄消耗殆盡。如果不支付抵押月供就能走出這團混亂，哪怕違背了心中的所有信條，她也會義無反顧。

2008年10月，摩根大通等銀行接受了政府數千億美元的救援資金，就在同一個月底，麗莎·愛潑斯坦沒有償還她的月供。從這一天起，她成了一名逾期的房屋所有人。她開始嘔吐。接下來的三個月裡，幾乎每天都是如此。麗莎每天都會翻看牆上的日曆，三個月後，她的體重足足減輕了二十磅。並不是因為擔心失去房子——說到底，她並不喜歡那座龐然大物。更多的是因為失去了自我價值，失去了衡量她成就的價值，那一頁紙上的數字，衡量著你對社會是一種貢獻還是一個負擔。

其間，麗莎做了一個夢。那是一個晚上，在一座大房子裡，窗外大雨傾盆而下。喧囂的雨聲中，麗莎抱著女兒安撫。牆體裡充滿了水，水隱隱波動，衝撞著傢俱，不斷膨脹、膨脹。最後，牆壁轟然爆開，大水噴湧而出，淹沒了整個家。麗莎抓住女兒，衝出家門，跑到街上，離開了這個被淹沒的家，離開了這所要吞噬她和她家人的房子。就算不去看心理醫生，她也明白這個夢的含義。

九十天到了，麗莎給大通打電話。“好了，已經三個月了。”麗莎說。工作人員說，大通會給她寄些東西，等著就好，不用擔心。

兩個禮拜後，有人來敲門。她早就知道了。

“是銀行的人，這可不是好消息！”

艾倫拿著一捆文件，步履艱難地走進衛生間，交到麗莎手上。她平復了一下自己，撕開信封。

在佛羅里達州，貸款方如果想要取消一名借款人的贖回權，必須提起訴訟。所以，這是來自佛羅里達逾期法務集團的一份起訴狀副本，這是一家著名的房屋止贖廠，他們指控麗莎違反了抵押貸款條款，並附帶了一份法院傳票和一疊訴訟通知。她有二十天的時間做出書面回覆。

在這些傳票中，她有一個極為意外的發現。摩根大通家庭金融服務公司的名字並未出現其中。也沒有富國銀行。麗莎的手指劃過寫著原告名字的段落：“美國銀行——摩根大通抵押貸款信託2007S2的受託人。”

對於富國銀行怎麼會跟她的抵押貸款有關，麗莎已經摸不著頭腦了。現在又冒出一個美國銀行——聽起來根本就不像是一家真的銀行，而是像電影裡的銀行——成了這樁止贖案件的首席原告。還有，受託人是什麼？信託又是什麼？

這一切，到底意味著什麼？

編輯：任思蘊

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來源：上海譯文出版社