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近日，國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知（下稱“通知”），要求繼續加大戶籍制度改革力度，業界一片利好之聲。戶籍放開了，房價又要大漲了嗎？
對此，我愛我家研究院分析認為，戶籍改革肯定利好房地產市場，因為取消、放鬆落戶限制在短期內有利於“新市民”獲得購房資格，在長期裡有利於農業人口流入城市，從而增加購房需求。不過，戶籍改革的影響因城市而異，因時間而異，對房價的影響也各有不同。更重要的是，戶籍改革不是僅僅著眼於房地產的政策，更不是房地產調控政策的放鬆，對國家而言，其意義絕不侷限於房地產一個行業。
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戶籍改革是一項長期工作
戶籍改革的推進絕不是房地產政策的放鬆，而是國家穩步推進的既定戰略。
自十八大以後，國家高度重視新型城鎮化工作。2013年召開了改革開放以來第一次中央城鎮化工作會議，2014年出臺了《國家新型城鎮化規劃》，當年7月24日，國務院還印發了《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》，就進一步推進戶籍制度改革提出3方面11條具體政策措施，包括全面放開建制鎮和小城市落戶限制、有序放開中等城市落戶限制、合理確定大城市落戶條件等。該《意見》還指出，到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應，有效支撐社會管理和公共服務，依法保障公民權利，以人為本、科學高效、規範有序的新型戶籍制度，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。
隨後，推進戶籍制度的改革開始進入全面實施階段。城鄉統一的戶口登記制度、居住證制度逐步推行，城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮陸續取消落戶限制。2017年、2018年，各城推進戶籍制度改革的政策層出不窮，實際上都是國家既定方針的逐步落實。而國家發展改革委還在2018年同樣印發了《2018年推進新型城鎮化建設重點任務》。可見，本次政策的出臺，是國家既定戶籍制度改革的推進，也是2020年全面建成小康社會的重要一環。
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戶籍制度改革範圍擴大至大城市
而之所以今年的戶籍改革政策獲得瞭如此多的關注，原因在於全面取消或放開落戶限制已從中小城市擴展到了大城市。“通知”指出，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300 萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
根據2014年國務院《關於調整城市規模劃分標準的通知》和住房和城鄉建設部《2017年城市建設統計年鑑》，目前全國有661個城市，城區人口在100萬-300萬的Ⅱ型大城市約有65個，城區人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市約有13個，城區人口超過500萬的特大和超大城市共14個（具體見圖1）。此次新政實施後，全國96%的城市都將全面取消落戶限制，實現“零門檻”落戶。
圖1 城市分類及對應戶籍政策
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樓市可能受益城市
短中期內，戶籍改革利好房地產市場，但利好因城市而異。雖然戶籍改革並不是針對房地產市場的政策，但在短期內，取消、放鬆落戶限制本身是對限購政策的內部突破，在當前全國樓市政策整體趨緊，限購措施普遍的情況下，戶籍新政確實能讓不少沒有戶籍，社保、納稅時間不足的“新市民”群體獲得購房入場券，從而利好房地產市場。
目前，實施限購的城市超過50個，這些城市的房產往往具備一定的投資屬性，戶籍制度的放開無疑相當於部分放開限購，但並不等於完全放開限購，畢竟單純為了購房而去入戶的成本還是非常高的。戶籍制度的放開，與限購的並行，既遏制了單純的投資炒作，又為房地產市場注入了新生力量。
而且，戶籍改革一直在進行，其影響也一直在持續，僅2019年1-4月，全國就有許多城市出臺新政放鬆落戶限制，包括深圳、廣州、南京、杭州、西安等諸多重點城市（見表1）。戶籍改革對樓市的影響近兩年一直存在，2018年西安新增戶籍人口79.5萬，西安也成為2018年去庫存的贏家，所以此次的國家戶籍新政對樓市的影響不會是短期爆發，而是短中期的持續影響。
表1 2019年1-4月出臺戶籍新政城市及核心內容
整體來看，此次政策涉及的主要就是92個城區常住人口超過100萬的城市。其中城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，包括貴陽、石家莊、福州、南昌、無錫等省會城市及省內較發達城市。城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制，包括西安、哈爾濱、青島、蘇州、南寧、廈門等省會城市和經濟較發達城市，其中重點群體主要為高校和職業院校(技工院校)畢業生，高級工、技師和高級技師，各類留學回國人員等。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，主要就是上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙等十四個城市。
具體到對房地產市場的影響，本次戶籍新政的影響關鍵在於戶籍政策前後的落差及樓市的限購力度有多大。如果城市之前落戶本身門檻已經很低，那麼新政前後就沒有大的落差，新政的影響自然也小，如西安、石家莊等。如果城市此前的落戶門檻高，還有較為嚴格的限購措施，同時此次戶籍改革的力度較大，那麼新政在短期內的影響空間就比較大，如成都、蘇州、濟南等。尤其對於限購的Ⅱ型大城市影響最大，新政之前這些城市多數在落戶時有學歷和年齡限制（見表2）。而根據新政要求，這類城市要全面放開落戶限制，這無疑會對限購政策產生稀釋作用，尤其是一些省會城市和經濟較為發達的城市，如南昌、福州、珠海、無錫、蘭州等地，對當地的房地產市場將會產生一定的短期效應。
表2 限購城市戶籍政策及變化可能
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長期影響重點仍在於城市吸引力
長期來看，戶籍改革能否利好房地產市場，關鍵在於城市能否吸引人口流入。
戶籍改革將推動城鎮化毋庸置疑，但並不是所有城市都能良好的吸引人口，城市的產業結構、經濟活力、收入水平才是吸引人口流入的核心因素，醫療、教育等配套也是影響人口流入的重要因素。所以，從長期來看，戶籍改革究竟能否為房地產市場帶來利好，本質上還是要看城市的經濟發展前景，看城市建設的完善程度，看城市本身對人口的吸引力。
可以預見，在國家戶籍改革制度的推動下，未來人口必然會向經濟發達的地區、城市流動集中，都市圈發展格局將越來越明顯，房地產行業需要做的就是緊跟國家戰略佈局，獲取行業發展空間。
綜上，我愛我家研究院認為，將戶籍改革侷限於房地產行業顯然過於狹隘。中國的戶籍制度古已有之，1958年1月，《中華人民共和國戶口登記條例》第一次明確區分“農業戶口”和“非農業戶口”，中國的二元社會結構開始形成。改革開放後，在巨大的人口紅利支撐下，中國經濟快速發展，戶籍制度也不斷變化改革。時至今日，中國的人口紅利逐步消失，經濟發展速度漸緩，老齡化趨勢加劇，但城鄉二元分割的局面依然存在。
在這樣的背景下，戶籍制度改革其實是應對老齡化、推動城鎮化、加速經濟轉型的戰略舉措。一方面，戶籍改革有助於城市吸引高質量人才，吸引農村剩餘勞動力，在勞動力總量減少的情況下，從挖掘勞動力和提升勞動力質量兩個層面實現供給側的結構性改革，推動經濟增長；另一方面，戶籍改革將增加城市的市民人口，提升居民消費水平，提升包括房產在內的整體消費能力，從而從需求側支撐經濟增長。加上戶籍改革背後涉及的農村土地改革，可以說，戶籍改革是關係到中國未來幾十年發展的戰略大計。
而作為一項國家戰略，戶籍改革所需要的配套政策極其龐雜。僅從普通人的角度來看，戶籍改革就還有許多的疑問需要解決，如未來戶口、身份證、房產證都有什麼區別？孩子學籍，老人養老社保與什麼證捆綁？異地上學如何繳費、轉學籍，中考高考是否需要回原籍？轉移戶口後養老金社保在哪領取？農民將戶口遷到城市後的土地使用權如何處置等。可見，在戶籍改革之外，國家還需要配套相應的教育、醫療、社保、住房等公共資源，保障新落戶人口享有公平權益。
而在房價上，戶籍改革利好房地產市場，但不代表房價會上漲，而是增加了自住需求。短中期內，戶籍改革會在需求側形成推動房價上漲的空間，但房價的上漲又會對城市的人口流入造成擠出，從而不利於城市吸引人口。因此，戶籍改革與“房住不炒”有必要兩相結合，雙管齊下，避免國家的戰略大計成為部分人的狂歡。而在限購措施部分失效的情況下，各地“房住不炒”的政策籃子有必要加入新的內容。
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文章來源：我愛我家研究院（侵刪）
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