2019年上半年已行至尾聲，今天我來複盤一下上半年房地產市場，並給出下半年市場的幾點預判：
01
市場一波三折，年初極端悲觀，3月非常樂觀，5、6月相對理性
上半年房地產市場一波三折，年初市場情緒極端的悲觀，市場普遍預期2019年房地產市場將步入調整期，三四線城市面臨較大的調整壓力。隨著樓市“小陽春”行情的到來，3月份市場情緒非常樂觀，部分熱點城市再次出現搶購熱潮，土拍市場也是持續火爆。5、6月份市場情緒相對理性，前期積壓的市場需求大都釋放完畢，“小陽春”行情已暫告尾聲。整體來看，市場預期出現了比較大的變動。
02
政策主基調“穩定”，年初政策預期比較積極，隨後趨於穩定
政策主基調趨向“穩定”，年初政策預期比較積極，市場普遍預期調控政策將有所鬆綁，隨後整體政策趨於穩定，政策層面發生了這樣一輪的變化。政策“穩定”既包括對“房住不炒”政策的穩定，也包括對“一城一策”政策的穩定。就“一城一策”而言，一方面，市場壓力較大的城市還是會有些寬鬆性的政策，典型如南京高淳區放鬆限購。另一方面，市場比較火爆、特別是土地市場比較火爆的城市，採取一些抑制性的政策。典型如西安房價連續6個月領漲全國，升級限購已是必然。值得一提的是，今年以來政策對穩地價、穩房價、穩預期的作用越來越大，反而對市場干預和影響越來越小，這是好的方面。
03
新房市場劇烈波動，一二線明顯好於普通三四線，房價運行平穩
新房市場劇烈波動，1、2月份成交量明顯回落，3月份快速上升，4、5月份回穩，6月份相信還是會繼續衝高，之後市場將進入相對理性的階段。各線城市市場走勢明顯分化，一二線城市市場需求依舊堅挺，市場熱度明顯好於去年同期，成交量同比有所提升。假如把強三線城市納入二線城市，普通三四線城市市場降溫特徵明顯，成交量同比有所下滑。當然，房價整體運行穩定，在售項目案場折扣力度有限，並沒有出現大範圍的打折降價現象。
04
3月二手房市場同步回升，隨後小幅回調步入平穩期
隨著一手房市場轉暖，3月份二手房市場同步回升，積壓的剛需和改善購房需求，在二手房市場集中釋放，致使二手房交易活躍，北京、上海單月成交量皆創歷史新高。4、5月份二手房市場相對平穩，部分城市成交量有所回調，但回調幅度不大。總的來看，二手房市場進入穩定期，預計6月份將保持相對平穩的市場走勢。
05
土地市場整體活躍，二線城市成交“井噴”量價齊升
土地市場整體活躍，1、2月份延續2018年下半年以來的低迷行情，3-5月份土拍市場明顯轉暖。其中，二線城市土拍市場持續高熱，成交“井噴”量價齊升。並且，土地流拍率大幅回落，多數城市土拍溢價率大都在30%以內，僅蘇州、海口、合肥等熱點二線城市高溢價地塊成交頻頻，屢有地塊拍出100%以上的高溢價。主要原因有以下三點：其一，信貸環境相對放鬆，積極的信貸貨幣政策大幅緩解房企融資壓力。其二，部分房企衝業績訴求強烈，上半年拿地補庫存，年底便能開盤預售貢獻業績。其三，房企投資區域乃至城市趨同，疊加熱點城市供地本就有限，進一步加劇土拍競爭激烈程度。
不過，土地市場不必過於擔心，6月份開始逐步迴歸理性。主要原因也有以下三點：其一，土地價格大幅提升，企業盈利空間顯著收窄。其二，部分房企被點名預警提示，而在住建部的指導下，近期央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道，顯示房企融資收緊現已步入執行層面。其三，按照正常的開發銷售節奏，現階段拿地年內較難上市貢獻業績。
06
房地產是經濟困難期的一抹亮點，更是中國經濟重要的壓艙石
相較於其他行業，上半年房地產行業是中國經濟為數不多的一抹亮點。具體而言，房地產開發投資增速仍處高位，商品房銷售面積基本平穩，銷售金額小幅回升，新開工面積仍保持高位，竣工面積可能要到下半年才能得到改善。而在中美貿易戰不斷升級、中國經濟環境出現困難的大背景下，房地產仍是中國經濟重要的壓艙石。
07
規模房企業績增速強於行業整體，TOP30、TOP100權益門檻明顯提升
TOP100房企特別是規模上市房企的銷售走勢強於行業整體，雖然TOP3房企業績增速明顯趨緩，但是TOP30、TOP100房企銷售業績仍處較快增長區間，當然對比前兩年業績增速有所回落。2019年1-5月，TOP30房企和TOP100房企的權益金額入榜門檻為284.2億元和66.5億元，門檻增幅較高分別達到10.8%和19%。
08
各梯隊規模房企業績集中度全線提升，凸顯強者恆強市場格局
各梯隊規模房企銷售業績集中度全線提升，強者恆強的市場格局愈加明顯。2019年1-5月，TOP100房企累計操盤銷售金額集中度多達67.42%，較2018年微增0.69個百分點。TOP10房企和TOP20房企銷售金額集中度增幅較高，都在2個百分點以上。
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8家企業新增貨值破千億，後50強房企加速納儲蓄力
截至2019年5月末，銷售百強房企新增總土儲貨值已經超過3.4萬億，突破千億的房企共8家，突破百億房企共74家，較4月份增加16家。從集中度來看，土地資源仍高度集中於頭部房企，且銷售集中度相比上月再增3個百分點，行業集中化的趨勢愈演愈烈。TOP50-100房企新增貨值佔百強15%，比銷售集中度高出7個百分點，部分企業如新希望、中交、大華等補倉意願強烈，前五月加速納儲。
10
下半年市場預判：“穩定”、“分化”、“波動”、“產品”、“集中”
展望未來，我認為下半年房地產市場可以用“穩定”、“分化”、“波動”、“產品”和“集中”5個關鍵詞概況。具體而言：
其一，2019年政策預期穩定，地方“一城一策”有收有放。行業規模穩中微漲，預計2019年全國新房銷售金額約15萬億元，二手房銷售金額約6萬億元，未來市場規模將趨於平穩。
其二，城市分化加劇，不同能級城市持續分化，城市內部也分化加劇。不同區域市場分化，產品線出現分化，剛需、改善以及高端類產品分化，甚至同一區域不同項目出現分化，項目內部還會出現分化，所以2019年市場“分化”是關鍵詞。
其三，下半年市場持續波動，頻率加快，但波幅收窄。市場走勢不會一路攀升，也不會全面下滑。
其四，在過去3年實際產品力有所退步的情況下，2019年產品力再次成為市場關注的焦點。隨著二孩時代來臨，改善性需求的集中爆發，95後成為生力軍，需求變化推動提升產品力內在要求，從品質創新的硬件到物管服務的軟件全面升級。
其五，集中度不斷提升。其一，城市集中度上升，TOP50城市擁有全國的32%常住人口，集中了房地產開發投資的的62%，商品住宅成交面積全國佔比為46%，成交金額佔比64%，集中度持續上升。其二，企業集中度上升，預計2019新千億房企包括首開、龍光、新力、濱江、奧園、佳兆業、美的、首創、華髮、金輝等，全年TOP30集中度將達到48%。其三，關聯行業集中度也在上升，物業、代理服務、中介等關聯行業集中度也在上升過程中。
當然，上半年最大壓力來自於供應，源於2018年下半年房企不拿地。下半年最大壓力還是來自於市場本身，經過上半年房企集中拿地補庫存，下半年供應不會出現太大問題。因此，上半年只要解決供貨問題，房企銷售業績有保證，下半年市場競爭可能將更加激烈。
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