本文刊載於《三聯生活週刊》2019年第29期，原文標題《房企為何要去境外高息發債？》
國內的房地產企業到海外高息發債，意味著中國經濟的重心開始從房地產向其他產業轉移。
文/謝九
本文刊載於《三聯生活週刊》2019年第29期，原文標題《房企為何要去境外高息發債？》
國內的房地產企業到海外高息發債，意味著中國經濟的重心開始從房地產向其他產業轉移。
文/謝九
近日，房地產企業泰禾集團發佈公告稱，公司在境外完成了4億美元的債券發行，票面年息15%，每半年支付一次。房地產企業在海外發債原本十分常見，但是泰禾集團高達15%的利率還是相當罕見，由此引發了市場的高度關注。
事實上，泰禾集團的高息融資並非孤例，今年以來，中國房企赴海外發債，融資成本一路走高，海外債的利率基本上在10%以上。作為中國經濟曾經的寵兒，房地產企業到境外高息發債，真實折射了房企當前的生存狀態。
房地產企業之所以去海外高息發債，表面上來看，直接導火索在於管理層再度收緊了房地產企業的融資渠道。今年年初以來，國內樓市出現了一輪小陽春行情，部分城市的土地市場升溫，重新出現了房企搶做“地王”的現象。為了避免個別城市的亂象大面積擴散，管理層開始再度給房企念起了“緊箍咒”，從信託到債券等，房地產企業在境內的主流融資渠道全面收緊，由此，房企開始紛紛加大了海外發債的規模，導致融資成本不斷走高。
值得注意的是，即便眾多的房地產企業已經開始更多從海外融資，管理層也依然嚴加監管。7月中旬，發改委發佈《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。這也就意味著，即使是從境外融資，開發商也不能隨便用於境內的開發業務，比如用於高價拿地等等。
管理層控制樓市小陽春只是房企融資收緊的表面原因，從更深層次來看，還在於管理層對於房地產行業的態度已經發生了重大轉變。過去20年來，房地產行業始終是中國經濟的核心和引擎，現在，房地產對中國經濟雖然依然很重要，但是地位已經大不如前。
今年4月份的陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清指出：“必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業的信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”
指出房地產業擠佔其他產業的信貸資源，這樣的提法在此前並不多見，尤其是銀保監會主席公開提出，分量就更不一般。眾所周知，中國的中小民營企業一直面臨融資難和融資貴的問題，管理層一直以各種手段試圖化解這一難題，但是客觀上而言，這一難題依舊存在。
最近幾年，中國經濟增長壓力加大，尤其是就業市場面臨較大的困難。為民營企業解困紓難，成為中國經濟突圍的一個重要出路，因為民營企業為中國經濟“貢獻了50%以上的稅收，60%以上的國內生產總值，70%以上的技術創新成果，80%以上的城鎮勞動就業，90%以上的企業數量”，從一定意義上講，只要民營企業強勁發展，中國經濟就可以相當程度地重獲增長動力。長期以來，困擾民營企業最大的問題就是融資難和融資貴，這也就意味著，解決民企的融資問題成為當前中國經濟的重要課題。在這樣的背景下，銀保監會主席提出房地產企業擠佔了其他產業的信貸資源，自然也就意味著，作為過去中國經濟的寵兒，現在房地產企業將不得不為民企融資讓路。從這個角度來看，房企到海外借高利貸，對大量中小民企而言，其實是一個好消息，這意味著他們可以分享到更多的信貸資源，信貸成本也會有所下降。
今年7月初，中國社科院財經戰略研究院發佈了一份研究報告——《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》，報告指出，2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現了拐點。報告認為，儘管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有大約0.6個百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大於帶動效應，去年房地產對經濟增長的綜合貢獻已經為負。而在許多房價收入比過高的一、二線城市，樓市對消費和投資已經產生了較嚴重的擠出效應。
過去很多年，中國經濟一個流傳甚廣的說法是，房地產行業的關聯度高，可以帶動很多上下游產業共同發展，由此也確認房地產在中國經濟長久以來的支柱和引擎地位。但是經過了20年的高速發展後，很多人開始反思房地產對中國經濟的意義，越來越多的人意識到，房地產的負面效應開始大於對中國經濟的貢獻。由於房價持續上漲，土地、人工、房租等成本也都水漲船高，其他產業的生產成本急速飆升，尤其是一些傳統制造業，原本利潤微薄，在房地產擠壓之下基本上沒有太大的生存空間。房地產行業的高利潤也帶動了社會資金蜂擁而入，大量吸納了原本應該進入其他產業的流動性。如果繼續刺激房地產業，其他產業的生存空間將會繼續萎縮，導致中國經濟成為房地產業一家獨大的畸形格局。
也正是在這樣的背景下，從2016年中央提出“房住不炒”以來，儘管中國經濟面臨較大的增長壓力，但對房地產行業的調控從來沒有放鬆，並沒有重複過去房地產行業“打壓—放鬆—暴漲—打壓”的惡性循環。最近銀保監會主席郭樹清公開提出房地產擠佔了其他行業的信貸資源，社科院提出房地產對經濟增長的綜合貢獻已經為負，種種跡象表明，中國經濟正在對房地產行業重新定位，試圖逐漸擺脫對房地產行業的依賴。尤其是中美貿易摩擦爆發之後，美國對中國高科技產業的制裁和打壓，更使中國人意識到高科技行業才是立國之本，長期依靠房地產行業註定沒有出路。可以說，中美貿易摩擦的爆發，基本上動搖了房地產行業在中國的引擎地位，中國經濟的舞臺上，長期被房地產行業佔據的中心位置，開始逐漸讓給其他行業，尤其是高科技行業。
在中國經濟的發展重心發生轉移之後，資源配置自然也會隨之發生變化，比如信貸資源，過去長期被房地產行業所佔用，現在越來越多地開始流出房地產，進入高科技產業。房地產企業到海外高息發債，背後體現的正是中國經濟開始新一輪的資源配置，中國經濟的發展重心開始重新洗牌。