文： 韜略哥
百轉千回的三四線樓市，又迎來了新機遇。
昨天（6月12日），河南汝州官方網站上發佈了喜訊，披露一批之前停滯棚改項目已經復工。
之前被停工或者工期放緩的南關棚改項目、吳窪社區棚改項目、二里店安置區項目、張魯莊、城北一期項目均已復工。
不光汝州，山東省下轄的縣級市萊陽、內蒙古烏海市以及陝西渭南經開區，近幾個月都傳出了啟動棚改的消息。
2019年4月12日，萊陽市南關、馮家疃、中西古城、東趙疃、辛格莊等棚改項目均已開復工，正按計劃有序推進。
2019年3月初，烏海市海勃灣區青山公園南、建設北路西等5個棚戶區改造安置區項目全面復工。
2019年6月，渭南經開區黨工委書記韋紅革赴東區棚改項目進行調研，並在項目部召開工作現場會。
另外，進入6月以來，新一輪地方債發行也進入了爆發期。
按照官方給出的數據，在6~9月，地方債將發行約1.4萬億，其中相當一部分是用於棚改的專項債券。
從各地不斷復工的棚改項目與即將發行的大量地方債中，可以看到一個非常明顯的信號，棚改正在回暖。
去年國開行對棚改發聲以來，關於棚改特別是貨幣棚改收緊的消息，不絕於耳。
今年年初，除了廣西、遼寧、重慶、陝西等仍保值正增長外，大多數省市也都收緊了2019年的棚改計劃。
上圖是界面新聞統計的數據，可以看到，文首提到的棚改復工的山東，年初的棚改計劃較2018年下滑了16%以上，處於領跌位置。
山西、河南、新疆、天津等一些棚改大戶，也都有不同程度的收縮。
既然年初棚改多數省市的棚改計劃均已收緊，為何現在突然又開始復工？
理由有三：
1、棚改不能一刀切，需要因城施策。
去年在房價上漲壓力、地方債壓力較大的背景下，國開行暫停了部分棚改項目審批。
但自始至終都沒有說要開啟一刀切模式，而是強調要因城施策：未來對於棚改要因地制宜，對於一些房價壓力大、庫存小的城市，放棄貨幣棚改，改為安置房棚改；對於房價上漲壓力小，庫存大的城市，可以繼續採取貨幣棚改。
這意味著，棚改並非一刀切，事實上也不能一刀切，地方政府要根據實際情況出發，作出適合自己的調整。
2、三四線城市房價下行壓力較大。
最近湖北恩施州一紙穩定房價的命令，掀起了熱議。恩施州地方政府，對於開發商開盤價下跌過多表示不滿，要求房企要承擔起穩定房價的責任。
恩施州房價下跌，是三四線城市房價下跌的縮影，事實上，當下很多三四線城市房價下行壓力都非常大。
原因在於支撐三四線城市房價的兩個支柱——人口與棚改——都在晃動。
之前21世紀經濟報道根據住建部公佈的數據，統計了2014~2017年人口持續減少的城市，有23個。
真實的情況要比這嚴重得多。
此前清華大學建築學院特別研究院給出的數據是，從2000年~2010年，中國有180個城市的人口在流失，三分之一的國土人口密度在下滑。
首都經貿大學某教授給出的數據顯示，2007年~2016年，這樣的城市也有84座。
人口是房價的原始支撐，人口持續流出，房價何以支撐？但我們看到的是，儘管這些很多三四線城市的人口在減少，但房價在上一輪牛市，也漲了不少。
根本原因在於貨幣棚改與去庫存。甚至可以說，貨幣棚改是三四線城市繁榮的最有力支撐。
在去庫存的號召下，三四線城市棚改，特別是貨幣棚改搞得如火如荼。
貨幣棚改，簡單來說，就是央行向國開行發行專項貸款，國開行以棚改轉向貸款的方式貸給地方政府，地方政府拿著這筆錢去回收棚改區的土地，發錢給住戶，讓他們去買新房。
回收的土地，政府掛拍賣錢，一部分償還國開行，剩餘的揣自己兜裡。
住戶拿到了錢，去購買新房，增加了購房需求，穩定了房價也刺激了房價。
這就是貨幣棚改與三四線城市房價之間的邏輯，但去年棚改突然收緊，三四線城市房價支撐的基石已經撼動，人口仍在持續輸出，房價下行壓力確實不小。
3、樓市需要維持穩定，維持一定的溫度。
三四線城市房價下行壓力較大，如果任其發展下去，風險係數會上升。
如今這樣的內外環境，樓市又必須維持穩定和溫度，不指望它能幫得上忙，但絕不能成為拖累。
有了這樣一個背景，近段時間，一些棚改項目相繼復工就很好理解。
不過，需要強調的是，復工一部分棚改項目，只是為了穩定三四線城市的房地產市場，並不代表政府又要重啟房地產這個夜壺。
恰好相反，從5月蘇州重啟調控，並點名佛山、大連、南寧，收緊房企融資一系列行為中可以看到，中央擺脫過往依託房地產的慣性思維。
人民日報海外版也高喊，不會依靠房地產拉動經濟。今天上午，在陸家嘴論壇上，也釋放了同樣的信號。