文/星空下的小白菜
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最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
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最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
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最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
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一
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根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
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但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
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根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
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但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
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最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
我們需要注意，上面說的這些辦公樓可都是北上深最重要的商圈和CBD，這些目前都這種局面，其他地方能好到哪裡去呢？
根據社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰，將令其空置率重回上升通道。
二
為什麼辦公樓和商鋪會面臨這樣的困境呢？
首先，就是整體的環境因素，目前經濟下行壓力加大，造成市場上整體的需求減弱。
寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業等行業。而這些第三產業對於經濟週期都是相對敏感的，當基礎經濟不穩定時，這些產業也很難景氣。
例如其中的金融業，最近的金融強監管，這些P2P隔三岔五的爆雷、關停、跑路，大量退租的同時，很多業主也都不太敢把房子租給他們，萬一哪天樓下突然圍一群人討債，總是不好的。而上述這些都推高了寫字樓的空置率。
再者就是供應過剩，經過前幾年的快速發展，寫字樓的供應量是非常大的。供應過剩也是存在的，所以出現這種情況也不奇怪。
至於商鋪，也是類似的原因。再加上電商和O2O的快速發展，網上下個單不僅貨能送到家，連按摩這些服務都能到家裡做。當然，這些產業依然需要店面，但是這些店的輻射面積變大了，數量密度的要求也就不像從前那麼高了。所以，商鋪的需求變少也是正常。
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最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
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當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
我們需要注意，上面說的這些辦公樓可都是北上深最重要的商圈和CBD，這些目前都這種局面，其他地方能好到哪裡去呢？
根據社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰，將令其空置率重回上升通道。
二
為什麼辦公樓和商鋪會面臨這樣的困境呢？
首先，就是整體的環境因素，目前經濟下行壓力加大，造成市場上整體的需求減弱。
寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業等行業。而這些第三產業對於經濟週期都是相對敏感的，當基礎經濟不穩定時，這些產業也很難景氣。
例如其中的金融業，最近的金融強監管，這些P2P隔三岔五的爆雷、關停、跑路，大量退租的同時，很多業主也都不太敢把房子租給他們，萬一哪天樓下突然圍一群人討債，總是不好的。而上述這些都推高了寫字樓的空置率。
再者就是供應過剩，經過前幾年的快速發展，寫字樓的供應量是非常大的。供應過剩也是存在的，所以出現這種情況也不奇怪。
至於商鋪，也是類似的原因。再加上電商和O2O的快速發展，網上下個單不僅貨能送到家，連按摩這些服務都能到家裡做。當然，這些產業依然需要店面，但是這些店的輻射面積變大了，數量密度的要求也就不像從前那麼高了。所以，商鋪的需求變少也是正常。
三
最後就說到關鍵問題了，到底該不該買呢，或者投資呢？
小白菜自己不買一個是真的沒錢，現在都窮死了。另外一個重要的原因就是覺得不是很好的投資標的！！
覺得小白菜不靠譜，我們就找個靠譜的，潘石屹怎麼樣？
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當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
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- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
我們需要注意，上面說的這些辦公樓可都是北上深最重要的商圈和CBD，這些目前都這種局面，其他地方能好到哪裡去呢？
根據社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰，將令其空置率重回上升通道。
二
為什麼辦公樓和商鋪會面臨這樣的困境呢？
首先，就是整體的環境因素，目前經濟下行壓力加大，造成市場上整體的需求減弱。
寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業等行業。而這些第三產業對於經濟週期都是相對敏感的，當基礎經濟不穩定時，這些產業也很難景氣。
例如其中的金融業，最近的金融強監管，這些P2P隔三岔五的爆雷、關停、跑路，大量退租的同時，很多業主也都不太敢把房子租給他們，萬一哪天樓下突然圍一群人討債，總是不好的。而上述這些都推高了寫字樓的空置率。
再者就是供應過剩，經過前幾年的快速發展，寫字樓的供應量是非常大的。供應過剩也是存在的，所以出現這種情況也不奇怪。
至於商鋪，也是類似的原因。再加上電商和O2O的快速發展，網上下個單不僅貨能送到家，連按摩這些服務都能到家裡做。當然，這些產業依然需要店面，但是這些店的輻射面積變大了，數量密度的要求也就不像從前那麼高了。所以，商鋪的需求變少也是正常。
三
最後就說到關鍵問題了，到底該不該買呢，或者投資呢？
小白菜自己不買一個是真的沒錢，現在都窮死了。另外一個重要的原因就是覺得不是很好的投資標的！！
覺得小白菜不靠譜，我們就找個靠譜的，潘石屹怎麼樣？
6月份的時候，潘石屹宣佈銷售預估總價約78億的自持物業。給出的一個理由就是“寫字樓租金回報率不高”
“我們物業回報率是3%，但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。”
據瞭解，目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%，很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平。根據世邦魏理仕提供的數據，一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。
這樣的出租回報率著實是太低了。
過去這些年不斷飆高的房價，讓很多人陷入一種誤區：以為只要是房子都值得投資，只要買了肯定就能一路上漲。然而，事實可並非這樣！
就以最近四年為例，全國各大城市住宅房價普遍翻倍，但大多數城市的公寓上漲幅度不足住宅一半，至於寫字樓和商鋪，很多城市則是原地踏步，甚至不升反跌。
單看國家統計局數據：從2015年到2019年7月，全國住宅均價從6473元上漲到9315元，漲幅高達44%。
而與之相對比，辦公樓均價漲幅僅為9.6%，商業營業用房僅上漲15%，遠遠跑輸住宅。況且最近這兩類房子已經開始“量價齊跌”了。
而如今，連住宅都已經快要失去過去的投資價值了。最近國家的動作就是達到“房住不炒“的目的。所以，投資寫字樓、商鋪就更得謹慎了。
文/星空下的小白菜
最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
我們需要注意，上面說的這些辦公樓可都是北上深最重要的商圈和CBD，這些目前都這種局面，其他地方能好到哪裡去呢？
根據社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰，將令其空置率重回上升通道。
二
為什麼辦公樓和商鋪會面臨這樣的困境呢？
首先，就是整體的環境因素，目前經濟下行壓力加大，造成市場上整體的需求減弱。
寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業等行業。而這些第三產業對於經濟週期都是相對敏感的，當基礎經濟不穩定時，這些產業也很難景氣。
例如其中的金融業，最近的金融強監管，這些P2P隔三岔五的爆雷、關停、跑路，大量退租的同時，很多業主也都不太敢把房子租給他們，萬一哪天樓下突然圍一群人討債，總是不好的。而上述這些都推高了寫字樓的空置率。
再者就是供應過剩，經過前幾年的快速發展，寫字樓的供應量是非常大的。供應過剩也是存在的，所以出現這種情況也不奇怪。
至於商鋪，也是類似的原因。再加上電商和O2O的快速發展，網上下個單不僅貨能送到家，連按摩這些服務都能到家裡做。當然，這些產業依然需要店面，但是這些店的輻射面積變大了，數量密度的要求也就不像從前那麼高了。所以，商鋪的需求變少也是正常。
三
最後就說到關鍵問題了，到底該不該買呢，或者投資呢？
小白菜自己不買一個是真的沒錢，現在都窮死了。另外一個重要的原因就是覺得不是很好的投資標的！！
覺得小白菜不靠譜，我們就找個靠譜的，潘石屹怎麼樣？
6月份的時候，潘石屹宣佈銷售預估總價約78億的自持物業。給出的一個理由就是“寫字樓租金回報率不高”
“我們物業回報率是3%，但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。”
據瞭解，目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%，很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平。根據世邦魏理仕提供的數據，一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。
這樣的出租回報率著實是太低了。
過去這些年不斷飆高的房價，讓很多人陷入一種誤區：以為只要是房子都值得投資，只要買了肯定就能一路上漲。然而，事實可並非這樣！
就以最近四年為例，全國各大城市住宅房價普遍翻倍，但大多數城市的公寓上漲幅度不足住宅一半，至於寫字樓和商鋪，很多城市則是原地踏步，甚至不升反跌。
單看國家統計局數據：從2015年到2019年7月，全國住宅均價從6473元上漲到9315元，漲幅高達44%。
而與之相對比，辦公樓均價漲幅僅為9.6%，商業營業用房僅上漲15%，遠遠跑輸住宅。況且最近這兩類房子已經開始“量價齊跌”了。
而如今，連住宅都已經快要失去過去的投資價值了。最近國家的動作就是達到“房住不炒“的目的。所以，投資寫字樓、商鋪就更得謹慎了。
摘自人民銀行網站↑
剛剛，央行宣佈10月8日開始全面調整房貸利率計算方式中，最後一條是針對商業地產的“商業用房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”小白菜背後一涼，看來商產真是要慎重了。
想投資，那就好好的去做實地調查，可千萬別都聽房產中介的忽悠。
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最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
我們需要注意，上面說的這些辦公樓可都是北上深最重要的商圈和CBD，這些目前都這種局面，其他地方能好到哪裡去呢？
根據社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰，將令其空置率重回上升通道。
二
為什麼辦公樓和商鋪會面臨這樣的困境呢？
首先，就是整體的環境因素，目前經濟下行壓力加大，造成市場上整體的需求減弱。
寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業等行業。而這些第三產業對於經濟週期都是相對敏感的，當基礎經濟不穩定時，這些產業也很難景氣。
例如其中的金融業，最近的金融強監管，這些P2P隔三岔五的爆雷、關停、跑路，大量退租的同時，很多業主也都不太敢把房子租給他們，萬一哪天樓下突然圍一群人討債，總是不好的。而上述這些都推高了寫字樓的空置率。
再者就是供應過剩，經過前幾年的快速發展，寫字樓的供應量是非常大的。供應過剩也是存在的，所以出現這種情況也不奇怪。
至於商鋪，也是類似的原因。再加上電商和O2O的快速發展，網上下個單不僅貨能送到家，連按摩這些服務都能到家裡做。當然，這些產業依然需要店面，但是這些店的輻射面積變大了，數量密度的要求也就不像從前那麼高了。所以，商鋪的需求變少也是正常。
三
最後就說到關鍵問題了，到底該不該買呢，或者投資呢？
小白菜自己不買一個是真的沒錢，現在都窮死了。另外一個重要的原因就是覺得不是很好的投資標的！！
覺得小白菜不靠譜，我們就找個靠譜的，潘石屹怎麼樣？
6月份的時候，潘石屹宣佈銷售預估總價約78億的自持物業。給出的一個理由就是“寫字樓租金回報率不高”
“我們物業回報率是3%，但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。”
據瞭解，目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%，很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平。根據世邦魏理仕提供的數據，一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。
這樣的出租回報率著實是太低了。
過去這些年不斷飆高的房價，讓很多人陷入一種誤區：以為只要是房子都值得投資，只要買了肯定就能一路上漲。然而，事實可並非這樣！
就以最近四年為例，全國各大城市住宅房價普遍翻倍，但大多數城市的公寓上漲幅度不足住宅一半，至於寫字樓和商鋪，很多城市則是原地踏步，甚至不升反跌。
單看國家統計局數據：從2015年到2019年7月，全國住宅均價從6473元上漲到9315元，漲幅高達44%。
而與之相對比，辦公樓均價漲幅僅為9.6%，商業營業用房僅上漲15%，遠遠跑輸住宅。況且最近這兩類房子已經開始“量價齊跌”了。
而如今，連住宅都已經快要失去過去的投資價值了。最近國家的動作就是達到“房住不炒“的目的。所以，投資寫字樓、商鋪就更得謹慎了。
摘自人民銀行網站↑
剛剛，央行宣佈10月8日開始全面調整房貸利率計算方式中，最後一條是針對商業地產的“商業用房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”小白菜背後一涼，看來商產真是要慎重了。
想投資，那就好好的去做實地調查，可千萬別都聽房產中介的忽悠。
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文/星空下的小白菜
最近小白菜經常能接到中介的電話，而且這個頻率越來越高。
但是，與以往都是推銷住宅的有所不同，最近都是給我推銷商鋪的。不知道還有沒有小夥伴也有這樣的經歷。
當然，作為一個貧窮的“房奴”，小白菜自然是沒錢買。不過，這倒是讓小白菜關注到了商業地產最近的狀況。
一
如今的房地產市場早已沒有了前幾年的火爆場景，中介們瘋狂的電話推銷，也反映出了“買方市場”的苗頭。小白菜個人認為，當中介們開始瘋狂推銷的時候，基本就是市場痛苦的時候。
根據國家統計局最新發布的數據：
1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。
這其中，銷售面積下滑最嚴重的並非住宅（-0.4%），而是這兩種房子：辦公樓（-10.8%）、商業營業用房（-13.1%），這個商業用房其實就是我們通俗意義上的商業地產。
從這個數據我們可以發現，住宅銷售面積雖然在下滑，但銷售額仍然增長9.2%，這就說明全國平均房價仍舊維持在一個較高的水平，且很穩定。
但是，辦公樓和商鋪的銷售額卻是真的與銷售面積一樣一起在下滑：辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。
辦公樓和商鋪是才開始下跌嗎？小白菜去查了最近這一年的數據：
從這個圖中我們不難發現，從銷售面積來看，辦公樓和商鋪已經連跌了快一年了。尤其是辦公樓，從2018年3月開始，辦公樓銷售面積就開始持續下滑。
事實上，寫字樓面臨的形勢，比想象中的還要嚴峻。
據媒體報道，近期北上深均出現了辦公樓高空置率的情況：
- 北京：通州萬達寫字樓被傳空置了一半……
- 上海：上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心等都出現了嚴重的空置現象。
- 深圳：今年二季度，深圳甲級寫字樓空置率為18.9%，同比上升2.5個百分點。租金也普遍下跌，有寫字樓租金最高降價40%，幅度創歷史新高。
我們需要注意，上面說的這些辦公樓可都是北上深最重要的商圈和CBD，這些目前都這種局面，其他地方能好到哪裡去呢？
根據社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告》顯示，經濟增長速度放緩導致的寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，預計至2019年底，17個城市寫字樓平均空置率將突破20%，其中15個城市寫字樓空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，成都在2019-2021年將迎來新一輪寫字樓供應高峰，將令其空置率重回上升通道。
二
為什麼辦公樓和商鋪會面臨這樣的困境呢？
首先，就是整體的環境因素，目前經濟下行壓力加大，造成市場上整體的需求減弱。
寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業等行業。而這些第三產業對於經濟週期都是相對敏感的，當基礎經濟不穩定時，這些產業也很難景氣。
例如其中的金融業，最近的金融強監管，這些P2P隔三岔五的爆雷、關停、跑路，大量退租的同時，很多業主也都不太敢把房子租給他們，萬一哪天樓下突然圍一群人討債，總是不好的。而上述這些都推高了寫字樓的空置率。
再者就是供應過剩，經過前幾年的快速發展，寫字樓的供應量是非常大的。供應過剩也是存在的，所以出現這種情況也不奇怪。
至於商鋪，也是類似的原因。再加上電商和O2O的快速發展，網上下個單不僅貨能送到家，連按摩這些服務都能到家裡做。當然，這些產業依然需要店面，但是這些店的輻射面積變大了，數量密度的要求也就不像從前那麼高了。所以，商鋪的需求變少也是正常。
三
最後就說到關鍵問題了，到底該不該買呢，或者投資呢？
小白菜自己不買一個是真的沒錢，現在都窮死了。另外一個重要的原因就是覺得不是很好的投資標的！！
覺得小白菜不靠譜，我們就找個靠譜的，潘石屹怎麼樣？
6月份的時候，潘石屹宣佈銷售預估總價約78億的自持物業。給出的一個理由就是“寫字樓租金回報率不高”
“我們物業回報率是3%，但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。”
據瞭解，目前國內的商業地產物業租金回報率只有2%-3%，很難達到歐美髮達國家5%的平均資產回報率水平。根據世邦魏理仕提供的數據，一線城市寫字樓的租金收益率基本在3.8%到4%左右。
這樣的出租回報率著實是太低了。
過去這些年不斷飆高的房價，讓很多人陷入一種誤區：以為只要是房子都值得投資，只要買了肯定就能一路上漲。然而，事實可並非這樣！
就以最近四年為例，全國各大城市住宅房價普遍翻倍，但大多數城市的公寓上漲幅度不足住宅一半，至於寫字樓和商鋪，很多城市則是原地踏步，甚至不升反跌。
單看國家統計局數據：從2015年到2019年7月，全國住宅均價從6473元上漲到9315元，漲幅高達44%。
而與之相對比，辦公樓均價漲幅僅為9.6%，商業營業用房僅上漲15%，遠遠跑輸住宅。況且最近這兩類房子已經開始“量價齊跌”了。
而如今，連住宅都已經快要失去過去的投資價值了。最近國家的動作就是達到“房住不炒“的目的。所以，投資寫字樓、商鋪就更得謹慎了。
摘自人民銀行網站↑
剛剛，央行宣佈10月8日開始全面調整房貸利率計算方式中，最後一條是針對商業地產的“商業用房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”小白菜背後一涼，看來商產真是要慎重了。
想投資，那就好好的去做實地調查，可千萬別都聽房產中介的忽悠。
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