7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
3第三，增加社會穩定風險。
價格剪刀差吸引購房者蜂擁而至，如何管理新增的套利需求，成了維穩難題。在某網紅城市熱銷的濱河灣樓盤，政府專門為此成立維穩委員會，算一個不大不小的黑色幽默。
……歡迎補充。
三、穩房價的長效措施
中央會議要求落實房地產長效管理機制，但這個長效機制是什麼？有些別有用心的人解讀為“限價”和“限購”就是長效機制。這當然是一種曲解。
以上兩篇文章的觀點都較為一致，即主張通過間接的供求調控措施，而不是直接干預價格來穩定房價。王文認為，穩定房價的關鍵，是降低購房的信貸槓桿，防止過度炒房，並通過增加有效供給和抑制需求。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
3第三，增加社會穩定風險。
價格剪刀差吸引購房者蜂擁而至，如何管理新增的套利需求，成了維穩難題。在某網紅城市熱銷的濱河灣樓盤，政府專門為此成立維穩委員會，算一個不大不小的黑色幽默。
……歡迎補充。
三、穩房價的長效措施
中央會議要求落實房地產長效管理機制，但這個長效機制是什麼？有些別有用心的人解讀為“限價”和“限購”就是長效機制。這當然是一種曲解。
以上兩篇文章的觀點都較為一致，即主張通過間接的供求調控措施，而不是直接干預價格來穩定房價。王文認為，穩定房價的關鍵，是降低購房的信貸槓桿，防止過度炒房，並通過增加有效供給和抑制需求。
如何有效增加供給，黃文主張改變土地供應模式，以“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
為此，黃前市長舉了深圳的例子，特區成立時是那些地，人口突破2000萬還是那些地，所以深圳房價高的主要原因就是土地不夠。
許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地，特別是對大型城市緊俏供地的逆向調控。這樣的認識反而人為製造了土地供應的短缺。
黃前市長認為，城鄉建設性用地佔補平衡的地票交易可以解決這個問題。
點評：所謂外行看熱鬧，內行看門道，著眼於長期供求因素的調控，才是房地產長效機制的根本之道。其中，土地供應是非常關鍵的一環。除了深圳一地的特殊性，許多大城市並不存在土地絕對數量供應不足的問題，更多是在各類規則約束下，可供開發的建設用地有效供應不足。黃前市長在履職重慶期間，通過各種手段增加土地供應，保持重慶房價長期穩定。成都也曾大推地票交易，增加了大量的城市建設用地，這都是兩個特大城市相比其他二線城市，房價至今不算太高的重要原因之一（當然成都還有容積率過高的問題，這也是抑制房價的另類因素）。
四、對房地產和房價的未來預測
王文和黃文觀點一致：未來房價不會大漲，那種動輒翻翻的歷史盛況不會再現。但房價也不會大跌，而是保持基本穩定。或者說，房價即使上漲，也不會超過GDP和M2增長水平。
對於房地產的市場發展，黃前市長認為，以往動輒十六七億平方米的新房竣工銷售交易量將會逐步下降，未來十幾年每年的竣工銷售量將下降到10億平方米以下。房地產企業的數量也會減少三分之二以上。
總量萎縮後，房地產增長的熱點、重點地區在省會或區域性的中心城市，尤其是人口在1000萬左右的城市，房地產會仍然會有較大增量。對於人口在2000萬以上的超級大城市，主要增長點在周圍的都市圈。
點評：在“房住不炒”長期定位下，房地產和房價增幅雙下降是大概率事件。但對房地產增幅和房價波動未必是同步的。對於房地產投資還處於上升通道的城市，如果房地產增幅下降過快，可能無法滿足有效需求，反而增加房價上漲壓力。
房價的未來走勢，其實更多還要看不同城市的具體情況。一些熱點城市的供求兩端都面臨著巨大的調控壓力。
今年上半年GDP名義增量超過10%的城市包括深圳、廣州、成都、武漢等中心城市，同時它們又都是人口淨增較為迅速的一二線城市，如果這些地區的GDP和人口繼續保持相對高速增長，土地供應和商品房新建面積不能滿足城市的新增需求，一再採取“強壓”的手段來“穩房價”，其得失是需要認真權衡的。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
3第三，增加社會穩定風險。
價格剪刀差吸引購房者蜂擁而至，如何管理新增的套利需求，成了維穩難題。在某網紅城市熱銷的濱河灣樓盤，政府專門為此成立維穩委員會，算一個不大不小的黑色幽默。
……歡迎補充。
三、穩房價的長效措施
中央會議要求落實房地產長效管理機制，但這個長效機制是什麼？有些別有用心的人解讀為“限價”和“限購”就是長效機制。這當然是一種曲解。
以上兩篇文章的觀點都較為一致，即主張通過間接的供求調控措施，而不是直接干預價格來穩定房價。王文認為，穩定房價的關鍵，是降低購房的信貸槓桿，防止過度炒房，並通過增加有效供給和抑制需求。
如何有效增加供給，黃文主張改變土地供應模式，以“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
為此，黃前市長舉了深圳的例子，特區成立時是那些地，人口突破2000萬還是那些地，所以深圳房價高的主要原因就是土地不夠。
許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地，特別是對大型城市緊俏供地的逆向調控。這樣的認識反而人為製造了土地供應的短缺。
黃前市長認為，城鄉建設性用地佔補平衡的地票交易可以解決這個問題。
點評：所謂外行看熱鬧，內行看門道，著眼於長期供求因素的調控，才是房地產長效機制的根本之道。其中，土地供應是非常關鍵的一環。除了深圳一地的特殊性，許多大城市並不存在土地絕對數量供應不足的問題，更多是在各類規則約束下，可供開發的建設用地有效供應不足。黃前市長在履職重慶期間，通過各種手段增加土地供應，保持重慶房價長期穩定。成都也曾大推地票交易，增加了大量的城市建設用地，這都是兩個特大城市相比其他二線城市，房價至今不算太高的重要原因之一（當然成都還有容積率過高的問題，這也是抑制房價的另類因素）。
四、對房地產和房價的未來預測
王文和黃文觀點一致：未來房價不會大漲，那種動輒翻翻的歷史盛況不會再現。但房價也不會大跌，而是保持基本穩定。或者說，房價即使上漲，也不會超過GDP和M2增長水平。
對於房地產的市場發展，黃前市長認為，以往動輒十六七億平方米的新房竣工銷售交易量將會逐步下降，未來十幾年每年的竣工銷售量將下降到10億平方米以下。房地產企業的數量也會減少三分之二以上。
總量萎縮後，房地產增長的熱點、重點地區在省會或區域性的中心城市，尤其是人口在1000萬左右的城市，房地產會仍然會有較大增量。對於人口在2000萬以上的超級大城市，主要增長點在周圍的都市圈。
點評：在“房住不炒”長期定位下，房地產和房價增幅雙下降是大概率事件。但對房地產增幅和房價波動未必是同步的。對於房地產投資還處於上升通道的城市，如果房地產增幅下降過快，可能無法滿足有效需求，反而增加房價上漲壓力。
房價的未來走勢，其實更多還要看不同城市的具體情況。一些熱點城市的供求兩端都面臨著巨大的調控壓力。
今年上半年GDP名義增量超過10%的城市包括深圳、廣州、成都、武漢等中心城市，同時它們又都是人口淨增較為迅速的一二線城市，如果這些地區的GDP和人口繼續保持相對高速增長，土地供應和商品房新建面積不能滿足城市的新增需求，一再採取“強壓”的手段來“穩房價”，其得失是需要認真權衡的。
五、短期和長期，是一門藝術
確保房地產健康發展、因城施策等提法，本身應該包含了該漲則漲、該跌則跌以及漲跌不超出良性範疇的涵義。
然而，哪些城市有資格多漲一些，哪些城市應該跌跌更健康，中央沒有給免死金牌，地方自然不敢造次。前面兩篇文章也迴避了這個問題。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
3第三，增加社會穩定風險。
價格剪刀差吸引購房者蜂擁而至，如何管理新增的套利需求，成了維穩難題。在某網紅城市熱銷的濱河灣樓盤，政府專門為此成立維穩委員會，算一個不大不小的黑色幽默。
……歡迎補充。
三、穩房價的長效措施
中央會議要求落實房地產長效管理機制，但這個長效機制是什麼？有些別有用心的人解讀為“限價”和“限購”就是長效機制。這當然是一種曲解。
以上兩篇文章的觀點都較為一致，即主張通過間接的供求調控措施，而不是直接干預價格來穩定房價。王文認為，穩定房價的關鍵，是降低購房的信貸槓桿，防止過度炒房，並通過增加有效供給和抑制需求。
如何有效增加供給，黃文主張改變土地供應模式，以“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
為此，黃前市長舉了深圳的例子，特區成立時是那些地，人口突破2000萬還是那些地，所以深圳房價高的主要原因就是土地不夠。
許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地，特別是對大型城市緊俏供地的逆向調控。這樣的認識反而人為製造了土地供應的短缺。
黃前市長認為，城鄉建設性用地佔補平衡的地票交易可以解決這個問題。
點評：所謂外行看熱鬧，內行看門道，著眼於長期供求因素的調控，才是房地產長效機制的根本之道。其中，土地供應是非常關鍵的一環。除了深圳一地的特殊性，許多大城市並不存在土地絕對數量供應不足的問題，更多是在各類規則約束下，可供開發的建設用地有效供應不足。黃前市長在履職重慶期間，通過各種手段增加土地供應，保持重慶房價長期穩定。成都也曾大推地票交易，增加了大量的城市建設用地，這都是兩個特大城市相比其他二線城市，房價至今不算太高的重要原因之一（當然成都還有容積率過高的問題，這也是抑制房價的另類因素）。
四、對房地產和房價的未來預測
王文和黃文觀點一致：未來房價不會大漲，那種動輒翻翻的歷史盛況不會再現。但房價也不會大跌，而是保持基本穩定。或者說，房價即使上漲，也不會超過GDP和M2增長水平。
對於房地產的市場發展，黃前市長認為，以往動輒十六七億平方米的新房竣工銷售交易量將會逐步下降，未來十幾年每年的竣工銷售量將下降到10億平方米以下。房地產企業的數量也會減少三分之二以上。
總量萎縮後，房地產增長的熱點、重點地區在省會或區域性的中心城市，尤其是人口在1000萬左右的城市，房地產會仍然會有較大增量。對於人口在2000萬以上的超級大城市，主要增長點在周圍的都市圈。
點評：在“房住不炒”長期定位下，房地產和房價增幅雙下降是大概率事件。但對房地產增幅和房價波動未必是同步的。對於房地產投資還處於上升通道的城市，如果房地產增幅下降過快，可能無法滿足有效需求，反而增加房價上漲壓力。
房價的未來走勢，其實更多還要看不同城市的具體情況。一些熱點城市的供求兩端都面臨著巨大的調控壓力。
今年上半年GDP名義增量超過10%的城市包括深圳、廣州、成都、武漢等中心城市，同時它們又都是人口淨增較為迅速的一二線城市，如果這些地區的GDP和人口繼續保持相對高速增長，土地供應和商品房新建面積不能滿足城市的新增需求，一再採取“強壓”的手段來“穩房價”，其得失是需要認真權衡的。
五、短期和長期，是一門藝術
確保房地產健康發展、因城施策等提法，本身應該包含了該漲則漲、該跌則跌以及漲跌不超出良性範疇的涵義。
然而，哪些城市有資格多漲一些，哪些城市應該跌跌更健康，中央沒有給免死金牌，地方自然不敢造次。前面兩篇文章也迴避了這個問題。
以短期調控換取長效機制建立，也許是一種思路。但短期與長期的處理藝術，並不是那麼容易駕馭。
宏觀經濟學的鼻祖凱恩斯曾說過，“長遠是對當前事務錯誤的指導。從長期來看，我們都已死去。“這好像是說，短期和長期是矛盾的。為了避免誤讀，還是引一段原文：
Economists set themselves too easy, too uselessa task if in tempestuous seasons then can only tell us that when the storm islong past the ocean is flat again.
翻譯如下：經濟學家給自己的任務過於簡單且毫無用處。一旦發生經濟動盪，他們只會等到暴風雨平息很久以後才告訴我們，海洋重回平靜。
用大白話再譯一遍，凱恩斯其實主張的是“先救命再治病”，順帶吐槽“長效機制”，等你來了我們都死掉了。
從這個大白話去理解“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”這六穩，比單純盯著“房價”看可能更有意義。如果歲月靜好，房價那點事，根本就不是個事。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
3第三，增加社會穩定風險。
價格剪刀差吸引購房者蜂擁而至，如何管理新增的套利需求，成了維穩難題。在某網紅城市熱銷的濱河灣樓盤，政府專門為此成立維穩委員會，算一個不大不小的黑色幽默。
……歡迎補充。
三、穩房價的長效措施
中央會議要求落實房地產長效管理機制，但這個長效機制是什麼？有些別有用心的人解讀為“限價”和“限購”就是長效機制。這當然是一種曲解。
以上兩篇文章的觀點都較為一致，即主張通過間接的供求調控措施，而不是直接干預價格來穩定房價。王文認為，穩定房價的關鍵，是降低購房的信貸槓桿，防止過度炒房，並通過增加有效供給和抑制需求。
如何有效增加供給，黃文主張改變土地供應模式，以“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
為此，黃前市長舉了深圳的例子，特區成立時是那些地，人口突破2000萬還是那些地，所以深圳房價高的主要原因就是土地不夠。
許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地，特別是對大型城市緊俏供地的逆向調控。這樣的認識反而人為製造了土地供應的短缺。
黃前市長認為，城鄉建設性用地佔補平衡的地票交易可以解決這個問題。
點評：所謂外行看熱鬧，內行看門道，著眼於長期供求因素的調控，才是房地產長效機制的根本之道。其中，土地供應是非常關鍵的一環。除了深圳一地的特殊性，許多大城市並不存在土地絕對數量供應不足的問題，更多是在各類規則約束下，可供開發的建設用地有效供應不足。黃前市長在履職重慶期間，通過各種手段增加土地供應，保持重慶房價長期穩定。成都也曾大推地票交易，增加了大量的城市建設用地，這都是兩個特大城市相比其他二線城市，房價至今不算太高的重要原因之一（當然成都還有容積率過高的問題，這也是抑制房價的另類因素）。
四、對房地產和房價的未來預測
王文和黃文觀點一致：未來房價不會大漲，那種動輒翻翻的歷史盛況不會再現。但房價也不會大跌，而是保持基本穩定。或者說，房價即使上漲，也不會超過GDP和M2增長水平。
對於房地產的市場發展，黃前市長認為，以往動輒十六七億平方米的新房竣工銷售交易量將會逐步下降，未來十幾年每年的竣工銷售量將下降到10億平方米以下。房地產企業的數量也會減少三分之二以上。
總量萎縮後，房地產增長的熱點、重點地區在省會或區域性的中心城市，尤其是人口在1000萬左右的城市，房地產會仍然會有較大增量。對於人口在2000萬以上的超級大城市，主要增長點在周圍的都市圈。
點評：在“房住不炒”長期定位下，房地產和房價增幅雙下降是大概率事件。但對房地產增幅和房價波動未必是同步的。對於房地產投資還處於上升通道的城市，如果房地產增幅下降過快，可能無法滿足有效需求，反而增加房價上漲壓力。
房價的未來走勢，其實更多還要看不同城市的具體情況。一些熱點城市的供求兩端都面臨著巨大的調控壓力。
今年上半年GDP名義增量超過10%的城市包括深圳、廣州、成都、武漢等中心城市，同時它們又都是人口淨增較為迅速的一二線城市，如果這些地區的GDP和人口繼續保持相對高速增長，土地供應和商品房新建面積不能滿足城市的新增需求，一再採取“強壓”的手段來“穩房價”，其得失是需要認真權衡的。
五、短期和長期，是一門藝術
確保房地產健康發展、因城施策等提法，本身應該包含了該漲則漲、該跌則跌以及漲跌不超出良性範疇的涵義。
然而，哪些城市有資格多漲一些，哪些城市應該跌跌更健康，中央沒有給免死金牌，地方自然不敢造次。前面兩篇文章也迴避了這個問題。
以短期調控換取長效機制建立，也許是一種思路。但短期與長期的處理藝術，並不是那麼容易駕馭。
宏觀經濟學的鼻祖凱恩斯曾說過，“長遠是對當前事務錯誤的指導。從長期來看，我們都已死去。“這好像是說，短期和長期是矛盾的。為了避免誤讀，還是引一段原文：
Economists set themselves too easy, too uselessa task if in tempestuous seasons then can only tell us that when the storm islong past the ocean is flat again.
翻譯如下：經濟學家給自己的任務過於簡單且毫無用處。一旦發生經濟動盪，他們只會等到暴風雨平息很久以後才告訴我們，海洋重回平靜。
用大白話再譯一遍，凱恩斯其實主張的是“先救命再治病”，順帶吐槽“長效機制”，等你來了我們都死掉了。
從這個大白話去理解“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”這六穩，比單純盯著“房價”看可能更有意義。如果歲月靜好，房價那點事，根本就不是個事。
7月30日，中央政治局會議再次重申“房住不炒”。繼4月份提出“因城施策”，本次會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
有人說，這是對國內房價的又一大利空。也有人說，不看短期看長期，說明房地產是長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
從接近高層人士近期觀點來看，不以刺激樓市作為經濟拉動手段，這一施政方針確立早有端倪。中央對房地產的態度，始終聚焦一個“穩”字。
本期話題分享近期關於房地產和房價的兩篇重量級文章。
一篇是王東京發表於中央黨校《學習時報》的《關於房價問題的一些看法》一文（以下簡稱“王文”）。
另一篇是被稱“中國最懂經濟的市長”的原重慶市市長黃奇帆的一篇演講實錄，原題為《房地產業供給側結構性趨勢》（以下簡稱“黃文”）。
兩位作者對未來一個時期房價的認識高度一致，與本公號系列原創文章中的部分觀點也不謀而合。為便於讀者理解，現將有關文章的觀點加以點評分享。
一、關於房價偏高的原因
王和黃均認為，房價高的首要原因是供求關係。除供求關係，黃文還列舉了貨幣政策、外貿環境等房價助推原因。
王文則特別指出，房價高和土地財政沒有關係，並非坊間所流傳的那樣，因為政府希望賣地所以推高了房價。
背後的經濟學原理是，價格不完全由成本決定，是房價拉高了地價，而不是地價推高了房價。一些地方以成本為錨，通過限制加價來遏制房價上漲，是開錯了藥方。
兩文作者皆指出，經過二十多年的發展，中國的房子在總量上已經過剩了，但未來還存在供求結構錯位和局部供不應求。
點評：兩篇文章的觀點並不深奧，背後不過是經濟學ABC，但可以作為檢驗各類觀點是否胡說八道的簡易標準。
我在《關於房地產泡沫》（點擊可戳查閱）一文解釋過，政府賣地不可能無限推高房價，如老百姓和企業不買賬，土地白送也沒人要。地方政府以開發商拿地成本作為調控基準，而忽略搖號人數、市場價這種供求指標，從經濟學原理來說，這種調控方向可以說錯得離譜。
我還講過，只談總量，不論細節，一概都是耍流氓。廣袤鄉村的空心村和部分三四線鬼城，與一線、二線熱點城市的住房矛盾無關。
二、關於調控目標：
打房價還是穩房價
中央政治局或深改組每開一次會議，每提出一個說法，甚至每重申一次“房住不炒”，都會被部分人詮釋為“房價”涼涼，而“確保房地產市場平穩健康發展”這一基本目標往往被選擇性地忽略掉了。
王文的觀點旗幟鮮明：炒房的確會推高房價，這是從上到下都要重點打擊的對象。但政府沒必要去打壓房價。
第一，有房者不希望政府打壓房價，他們很大一部分其實是中低收入者。第二，打壓房價會扭曲市場信號，住房再特殊，也是商品，要服從供求規律。再有，房地產是鋼鐵、建材等產業的下游產業，打壓房產價格，其實也是打壓鋼鐵、建材等產品價格，牽一髮而動全身。第三，打壓房價可能會引發房貸風險。兩害相權取其輕，在當前經濟存在下行壓力的背景下，政府應立足於穩房價而不是打壓房價。
點評：打房價和穩房價，雖然有一字之差，有時候連政府自己也不一定說的清楚，限價措施到底是在“穩”房價還是“打”房價。但限價的惡果是能夠說清楚的，在王文總結之外，其實還可繼續補充。
第一，增加剛需購買成本。
有限價必然就有限購。這種組合拳，對剛需的直接傷害是，買房子更麻煩了。在熱點城市和熱點區域，別看價格低，你能買到算你運氣。有的人甚至打起“假結婚”的主意（《中介機構給的假離婚方案靠譜嗎？》點擊可戳查閱）。
2第二，造成房屋品質下降。
開發商為應對限價，紛紛採用“精裝房”、“車位費”等方式轉移調控成本。同樣的錢，消費者不一定能買到同等質量的房子。（關於精裝房的坑，請戳以下文章《精裝房維權為什麼這麼難》點擊可戳查閱）。
3第三，增加社會穩定風險。
價格剪刀差吸引購房者蜂擁而至，如何管理新增的套利需求，成了維穩難題。在某網紅城市熱銷的濱河灣樓盤，政府專門為此成立維穩委員會，算一個不大不小的黑色幽默。
……歡迎補充。
三、穩房價的長效措施
中央會議要求落實房地產長效管理機制，但這個長效機制是什麼？有些別有用心的人解讀為“限價”和“限購”就是長效機制。這當然是一種曲解。
以上兩篇文章的觀點都較為一致，即主張通過間接的供求調控措施，而不是直接干預價格來穩定房價。王文認為，穩定房價的關鍵，是降低購房的信貸槓桿，防止過度炒房，並通過增加有效供給和抑制需求。
如何有效增加供給，黃文主張改變土地供應模式，以“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。
為此，黃前市長舉了深圳的例子，特區成立時是那些地，人口突破2000萬還是那些地，所以深圳房價高的主要原因就是土地不夠。
許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須非常節約用地，特別是對大型城市緊俏供地的逆向調控。這樣的認識反而人為製造了土地供應的短缺。
黃前市長認為，城鄉建設性用地佔補平衡的地票交易可以解決這個問題。
點評：所謂外行看熱鬧，內行看門道，著眼於長期供求因素的調控，才是房地產長效機制的根本之道。其中，土地供應是非常關鍵的一環。除了深圳一地的特殊性，許多大城市並不存在土地絕對數量供應不足的問題，更多是在各類規則約束下，可供開發的建設用地有效供應不足。黃前市長在履職重慶期間，通過各種手段增加土地供應，保持重慶房價長期穩定。成都也曾大推地票交易，增加了大量的城市建設用地，這都是兩個特大城市相比其他二線城市，房價至今不算太高的重要原因之一（當然成都還有容積率過高的問題，這也是抑制房價的另類因素）。
四、對房地產和房價的未來預測
王文和黃文觀點一致：未來房價不會大漲，那種動輒翻翻的歷史盛況不會再現。但房價也不會大跌，而是保持基本穩定。或者說，房價即使上漲，也不會超過GDP和M2增長水平。
對於房地產的市場發展，黃前市長認為，以往動輒十六七億平方米的新房竣工銷售交易量將會逐步下降，未來十幾年每年的竣工銷售量將下降到10億平方米以下。房地產企業的數量也會減少三分之二以上。
總量萎縮後，房地產增長的熱點、重點地區在省會或區域性的中心城市，尤其是人口在1000萬左右的城市，房地產會仍然會有較大增量。對於人口在2000萬以上的超級大城市，主要增長點在周圍的都市圈。
點評：在“房住不炒”長期定位下，房地產和房價增幅雙下降是大概率事件。但對房地產增幅和房價波動未必是同步的。對於房地產投資還處於上升通道的城市，如果房地產增幅下降過快，可能無法滿足有效需求，反而增加房價上漲壓力。
房價的未來走勢，其實更多還要看不同城市的具體情況。一些熱點城市的供求兩端都面臨著巨大的調控壓力。
今年上半年GDP名義增量超過10%的城市包括深圳、廣州、成都、武漢等中心城市，同時它們又都是人口淨增較為迅速的一二線城市，如果這些地區的GDP和人口繼續保持相對高速增長，土地供應和商品房新建面積不能滿足城市的新增需求，一再採取“強壓”的手段來“穩房價”，其得失是需要認真權衡的。
五、短期和長期，是一門藝術
確保房地產健康發展、因城施策等提法，本身應該包含了該漲則漲、該跌則跌以及漲跌不超出良性範疇的涵義。
然而，哪些城市有資格多漲一些，哪些城市應該跌跌更健康，中央沒有給免死金牌，地方自然不敢造次。前面兩篇文章也迴避了這個問題。
以短期調控換取長效機制建立，也許是一種思路。但短期與長期的處理藝術，並不是那麼容易駕馭。
宏觀經濟學的鼻祖凱恩斯曾說過，“長遠是對當前事務錯誤的指導。從長期來看，我們都已死去。“這好像是說，短期和長期是矛盾的。為了避免誤讀，還是引一段原文：
Economists set themselves too easy, too uselessa task if in tempestuous seasons then can only tell us that when the storm islong past the ocean is flat again.
翻譯如下：經濟學家給自己的任務過於簡單且毫無用處。一旦發生經濟動盪，他們只會等到暴風雨平息很久以後才告訴我們，海洋重回平靜。
用大白話再譯一遍，凱恩斯其實主張的是“先救命再治病”，順帶吐槽“長效機制”，等你來了我們都死掉了。
從這個大白話去理解“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”這六穩，比單純盯著“房價”看可能更有意義。如果歲月靜好，房價那點事，根本就不是個事。
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