各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
不過同時，這麼做也因為炒高了房價影響了民生而備受指責。
依靠房地產發展經濟，除了鼓勵了投機而非鼓勵實業創造財富，還有一個重大的缺陷——積累大量金融風險。
從下表可以看出，在A板上市的主要銀行中，與房地產相關的貸款總額平均佔比達到了36%，最高的甚至超過65%。而且這還只是正規渠道可查的數據，如果加上通過理財通道、影子銀行、信託等渠道流入房地產的資金，房地產業相關的資金佔金融體系的比例只會更高。可能銀行中間高達一半的資金是和房地產配置相關的。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
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中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
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土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
不過同時，這麼做也因為炒高了房價影響了民生而備受指責。
依靠房地產發展經濟，除了鼓勵了投機而非鼓勵實業創造財富，還有一個重大的缺陷——積累大量金融風險。
從下表可以看出，在A板上市的主要銀行中，與房地產相關的貸款總額平均佔比達到了36%，最高的甚至超過65%。而且這還只是正規渠道可查的數據，如果加上通過理財通道、影子銀行、信託等渠道流入房地產的資金，房地產業相關的資金佔金融體系的比例只會更高。可能銀行中間高達一半的資金是和房地產配置相關的。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
不過同時，這麼做也因為炒高了房價影響了民生而備受指責。
依靠房地產發展經濟，除了鼓勵了投機而非鼓勵實業創造財富，還有一個重大的缺陷——積累大量金融風險。
從下表可以看出，在A板上市的主要銀行中，與房地產相關的貸款總額平均佔比達到了36%，最高的甚至超過65%。而且這還只是正規渠道可查的數據，如果加上通過理財通道、影子銀行、信託等渠道流入房地產的資金，房地產業相關的資金佔金融體系的比例只會更高。可能銀行中間高達一半的資金是和房地產配置相關的。
這種情況下，房價如果大幅下跌，將直接引爆金融危機，中國經濟也將遭受重創。
所以目前只能先求穩。“穩”的基本概念是：既要有活躍的成交，保證地方政府財政不出現大的缺口，同時也要避免出現房價劇烈上漲而帶來風險。所以未來大概率仍會看到各地的調控政策頻繁變動。
如果只是要達成這個目標，中央政府就有可能做到。最關鍵的原因是中央掌握著金融渠道，只要貨幣不放鬆，房價就漲不上去。中國金融系統由銀行主導，房地產相關貸款中，五大國有行約佔上市銀行總量的7成以上，此外央行還掌握著商業銀行在金融體系內的融資成本，即便有“首付貸”等違規資金流入房市，也掀不起大風浪，所以說中央完全有能力管住資金對房市的影響。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
不過同時，這麼做也因為炒高了房價影響了民生而備受指責。
依靠房地產發展經濟，除了鼓勵了投機而非鼓勵實業創造財富，還有一個重大的缺陷——積累大量金融風險。
從下表可以看出，在A板上市的主要銀行中，與房地產相關的貸款總額平均佔比達到了36%，最高的甚至超過65%。而且這還只是正規渠道可查的數據，如果加上通過理財通道、影子銀行、信託等渠道流入房地產的資金，房地產業相關的資金佔金融體系的比例只會更高。可能銀行中間高達一半的資金是和房地產配置相關的。
這種情況下，房價如果大幅下跌，將直接引爆金融危機，中國經濟也將遭受重創。
所以目前只能先求穩。“穩”的基本概念是：既要有活躍的成交，保證地方政府財政不出現大的缺口，同時也要避免出現房價劇烈上漲而帶來風險。所以未來大概率仍會看到各地的調控政策頻繁變動。
如果只是要達成這個目標，中央政府就有可能做到。最關鍵的原因是中央掌握著金融渠道，只要貨幣不放鬆，房價就漲不上去。中國金融系統由銀行主導，房地產相關貸款中，五大國有行約佔上市銀行總量的7成以上，此外央行還掌握著商業銀行在金融體系內的融資成本，即便有“首付貸”等違規資金流入房市，也掀不起大風浪，所以說中央完全有能力管住資金對房市的影響。
此外，房企的債務壓力未來將越來越大，這也可能迫使房企打折銷售。從2017年開始，由於境內融資收緊，房企海外融資大幅上升。據民生證券數據，截至2019年7月初，房地產美元債存量達到1700億美元（約11900億人民幣）左右，佔中資企業美元債存量的20%以上。
而隨著發改委對境外發債只能借新還舊的新規的實施，以及人民幣匯率破7，房企借新還舊面臨更高的成本和更大的不確定性，再融資壓力空前加大。2018年以來房企境外融資成本一直在上升，克而瑞數據顯示 ，2018年10月之後房企境外發債成本均在7.50%以上，多家房企不惜以高利率融資。如泰禾集團、明發集團今年發行的4億美元、2億美元債利率為15%；泛海控股、鑫苑置業發行的2.8億美元、3億美元的美元債利率超過14%。
房企想通過借新還舊，把融資“滾雪球”的遊戲玩下去，難度越來越大。如果不想發生債務違約，房企就有可能降價促銷，儘快回籠資金以解燃眉之急。
房地產行業很可能在未來三到五年出現大規模的兼併與整合。截至7月下旬，2019年全國共有271家房地產開發企業宣告破產清算，而且未來恐怕會越來越頻多。
不過，雖然目前中央對房地產行業採取了高壓態勢，但客觀地講，地產業在中國仍將佔據重要地位，相關投資仍有較大空間。中國目前城鎮化率相對發達國家依然較低，鼓勵合理房地產消費還有很大空間，但短期內在高房價和局部城市存在一定泡沫的情況下，房地產政策不會出現方向性變化，更多還是維持因城施策的方針，比如“舊改”。
7月30日召開的中共中央政治局會議，首提“多用改革辦法擴大消費”， 城鎮老舊小區改造列入補短板，說明穩基建仍將是穩投資的重點。6月19日以來，中央先後三次部署推進城鎮老舊小區改造，有分析測算，僅老舊小區改造一項，預計未來3-5年年均投資額及可達1萬億元左右。
那麼下一步，地方政府能否真正落實房住不炒？
我們可以從四個指標來考察，看一個城市的財政狀況能否允許其脫離了土地財政模式後仍能正常維持城市運作與發展。
1.地方財政對賣地收入的依賴度；
2.地方政府的負債壓力；
3.地方政府的稅收實力；
4.這個城市和地區的經濟結構、經濟複雜度（如服務業佔GDP比重）。
如下圖所示，像深圳這樣不太依賴土地出讓金，且稅收佔一般公共預算收入較高（意味著經濟更健康有活力），而且債務負擔也較輕的城市，他們在落實房住不炒時的後顧之憂就更少，執行起中央決策就能更堅定。
反之，土地出讓金佔財政總收入高、且地方債餘額巨大的地區，想真正放棄“土地財政”就要困難得多，實行起來必然冷熱不均。並且這些城市與最近兩年開展“搶人大戰”的城市高度重合，從財政健康及可持續性的角度看待就不難理解了。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
不過同時，這麼做也因為炒高了房價影響了民生而備受指責。
依靠房地產發展經濟，除了鼓勵了投機而非鼓勵實業創造財富，還有一個重大的缺陷——積累大量金融風險。
從下表可以看出，在A板上市的主要銀行中，與房地產相關的貸款總額平均佔比達到了36%，最高的甚至超過65%。而且這還只是正規渠道可查的數據，如果加上通過理財通道、影子銀行、信託等渠道流入房地產的資金，房地產業相關的資金佔金融體系的比例只會更高。可能銀行中間高達一半的資金是和房地產配置相關的。
這種情況下，房價如果大幅下跌，將直接引爆金融危機，中國經濟也將遭受重創。
所以目前只能先求穩。“穩”的基本概念是：既要有活躍的成交，保證地方政府財政不出現大的缺口，同時也要避免出現房價劇烈上漲而帶來風險。所以未來大概率仍會看到各地的調控政策頻繁變動。
如果只是要達成這個目標，中央政府就有可能做到。最關鍵的原因是中央掌握著金融渠道，只要貨幣不放鬆，房價就漲不上去。中國金融系統由銀行主導，房地產相關貸款中，五大國有行約佔上市銀行總量的7成以上，此外央行還掌握著商業銀行在金融體系內的融資成本，即便有“首付貸”等違規資金流入房市，也掀不起大風浪，所以說中央完全有能力管住資金對房市的影響。
此外，房企的債務壓力未來將越來越大，這也可能迫使房企打折銷售。從2017年開始，由於境內融資收緊，房企海外融資大幅上升。據民生證券數據，截至2019年7月初，房地產美元債存量達到1700億美元（約11900億人民幣）左右，佔中資企業美元債存量的20%以上。
而隨著發改委對境外發債只能借新還舊的新規的實施，以及人民幣匯率破7，房企借新還舊面臨更高的成本和更大的不確定性，再融資壓力空前加大。2018年以來房企境外融資成本一直在上升，克而瑞數據顯示 ，2018年10月之後房企境外發債成本均在7.50%以上，多家房企不惜以高利率融資。如泰禾集團、明發集團今年發行的4億美元、2億美元債利率為15%；泛海控股、鑫苑置業發行的2.8億美元、3億美元的美元債利率超過14%。
房企想通過借新還舊，把融資“滾雪球”的遊戲玩下去，難度越來越大。如果不想發生債務違約，房企就有可能降價促銷，儘快回籠資金以解燃眉之急。
房地產行業很可能在未來三到五年出現大規模的兼併與整合。截至7月下旬，2019年全國共有271家房地產開發企業宣告破產清算，而且未來恐怕會越來越頻多。
不過，雖然目前中央對房地產行業採取了高壓態勢，但客觀地講，地產業在中國仍將佔據重要地位，相關投資仍有較大空間。中國目前城鎮化率相對發達國家依然較低，鼓勵合理房地產消費還有很大空間，但短期內在高房價和局部城市存在一定泡沫的情況下，房地產政策不會出現方向性變化，更多還是維持因城施策的方針，比如“舊改”。
7月30日召開的中共中央政治局會議，首提“多用改革辦法擴大消費”， 城鎮老舊小區改造列入補短板，說明穩基建仍將是穩投資的重點。6月19日以來，中央先後三次部署推進城鎮老舊小區改造，有分析測算，僅老舊小區改造一項，預計未來3-5年年均投資額及可達1萬億元左右。
那麼下一步，地方政府能否真正落實房住不炒？
我們可以從四個指標來考察，看一個城市的財政狀況能否允許其脫離了土地財政模式後仍能正常維持城市運作與發展。
1.地方財政對賣地收入的依賴度；
2.地方政府的負債壓力；
3.地方政府的稅收實力；
4.這個城市和地區的經濟結構、經濟複雜度（如服務業佔GDP比重）。
如下圖所示，像深圳這樣不太依賴土地出讓金，且稅收佔一般公共預算收入較高（意味著經濟更健康有活力），而且債務負擔也較輕的城市，他們在落實房住不炒時的後顧之憂就更少，執行起中央決策就能更堅定。
反之，土地出讓金佔財政總收入高、且地方債餘額巨大的地區，想真正放棄“土地財政”就要困難得多，實行起來必然冷熱不均。並且這些城市與最近兩年開展“搶人大戰”的城市高度重合，從財政健康及可持續性的角度看待就不難理解了。
各地落實“房住不炒”會否有心無力？
■ 文 | 宋鴻兵
近期中央層面再次重申“房住不炒”，7月30日的中央政治局會議提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制”，並首次明確強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”
過去十年，無論是地方政府、房地產商還是居民個人，都形成了一種慣性思維，即地產調控最多兩三年，之後還要放開，然後房價又會繼續漲。
但是過度依賴房地產行業，對中國經濟長遠發展有害無利，將帶來巨大的潛在危害。就如同今天的香港，房地產一業興旺，是以其他百業凋敝為代價的，更會威脅到社會的穩定。
決策層已經認識到房地產事關國家的穩定和安全，所以這次強調房住不炒，政策持續的時間會大大延長。
中央的態度已經非常明確，那麼各地能否順利落實？如果光看各地的表態，當然都是一致響應中央號召，要保持房地產市場調控的連續性和穩定性，以穩地價、穩房價穩預期為目標……
不過真到了要落實的環節，光靠喊口號就不管用了，地方財政究竟有沒有錢，有沒有實力真正“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地方政府心裡才是最清楚的。如果真的囊中羞澀，就有可能找各種理由放鬆調控。
各地之所以花樣百出地想要放鬆地產調控措施，無非是為了“土地出讓金”這筆收入。
自1994年我國實行分稅制改革以來，地方政府的財政收入猛然下降，但負擔的工作卻越來越多。這種局面下，中央和地方達成妥協，各地的“國有土地使用權出讓收入”不與中央分成，全部歸地方所有。土地出讓金記在地方預算的“政府性基金收入”項目下，是除了以稅收為主的“一般公共預算收入”之外，地方政府最大的一筆收入。
土地出讓金的多寡直接與當地的土地銷售相關，而政府作為唯一合法的土地賣方，就可以通過調整供地節奏的方式影響地價。
在過去二十多年，這種能力主要體現為人為控制供地數量，使市場處在供不應求的狀態，再從炒高的地價中獲取徵地與賣地之間的差價，用於支付城市基建與開發等。
這種“土地財政”模式的優點是，能夠快速聚攏資金推進城市化，良好的城市建設又能吸引更多投資，帶動更多就業，更強的城市吸引力又能進一步推高土地價格，從而形成不斷放大的正反饋循環。從下圖可以看出，各地房價基本與當地經濟發展水平（GDP）呈正相關性。
不過同時，這麼做也因為炒高了房價影響了民生而備受指責。
依靠房地產發展經濟，除了鼓勵了投機而非鼓勵實業創造財富，還有一個重大的缺陷——積累大量金融風險。
從下表可以看出，在A板上市的主要銀行中，與房地產相關的貸款總額平均佔比達到了36%，最高的甚至超過65%。而且這還只是正規渠道可查的數據，如果加上通過理財通道、影子銀行、信託等渠道流入房地產的資金，房地產業相關的資金佔金融體系的比例只會更高。可能銀行中間高達一半的資金是和房地產配置相關的。
這種情況下，房價如果大幅下跌，將直接引爆金融危機，中國經濟也將遭受重創。
所以目前只能先求穩。“穩”的基本概念是：既要有活躍的成交，保證地方政府財政不出現大的缺口，同時也要避免出現房價劇烈上漲而帶來風險。所以未來大概率仍會看到各地的調控政策頻繁變動。
如果只是要達成這個目標，中央政府就有可能做到。最關鍵的原因是中央掌握著金融渠道，只要貨幣不放鬆，房價就漲不上去。中國金融系統由銀行主導，房地產相關貸款中，五大國有行約佔上市銀行總量的7成以上，此外央行還掌握著商業銀行在金融體系內的融資成本，即便有“首付貸”等違規資金流入房市，也掀不起大風浪，所以說中央完全有能力管住資金對房市的影響。
此外，房企的債務壓力未來將越來越大，這也可能迫使房企打折銷售。從2017年開始，由於境內融資收緊，房企海外融資大幅上升。據民生證券數據，截至2019年7月初，房地產美元債存量達到1700億美元（約11900億人民幣）左右，佔中資企業美元債存量的20%以上。
而隨著發改委對境外發債只能借新還舊的新規的實施，以及人民幣匯率破7，房企借新還舊面臨更高的成本和更大的不確定性，再融資壓力空前加大。2018年以來房企境外融資成本一直在上升，克而瑞數據顯示 ，2018年10月之後房企境外發債成本均在7.50%以上，多家房企不惜以高利率融資。如泰禾集團、明發集團今年發行的4億美元、2億美元債利率為15%；泛海控股、鑫苑置業發行的2.8億美元、3億美元的美元債利率超過14%。
房企想通過借新還舊，把融資“滾雪球”的遊戲玩下去，難度越來越大。如果不想發生債務違約，房企就有可能降價促銷，儘快回籠資金以解燃眉之急。
房地產行業很可能在未來三到五年出現大規模的兼併與整合。截至7月下旬，2019年全國共有271家房地產開發企業宣告破產清算，而且未來恐怕會越來越頻多。
不過，雖然目前中央對房地產行業採取了高壓態勢，但客觀地講，地產業在中國仍將佔據重要地位，相關投資仍有較大空間。中國目前城鎮化率相對發達國家依然較低，鼓勵合理房地產消費還有很大空間，但短期內在高房價和局部城市存在一定泡沫的情況下，房地產政策不會出現方向性變化，更多還是維持因城施策的方針，比如“舊改”。
7月30日召開的中共中央政治局會議，首提“多用改革辦法擴大消費”， 城鎮老舊小區改造列入補短板，說明穩基建仍將是穩投資的重點。6月19日以來，中央先後三次部署推進城鎮老舊小區改造，有分析測算，僅老舊小區改造一項，預計未來3-5年年均投資額及可達1萬億元左右。
那麼下一步，地方政府能否真正落實房住不炒？
我們可以從四個指標來考察，看一個城市的財政狀況能否允許其脫離了土地財政模式後仍能正常維持城市運作與發展。
1.地方財政對賣地收入的依賴度；
2.地方政府的負債壓力；
3.地方政府的稅收實力；
4.這個城市和地區的經濟結構、經濟複雜度（如服務業佔GDP比重）。
如下圖所示，像深圳這樣不太依賴土地出讓金，且稅收佔一般公共預算收入較高（意味著經濟更健康有活力），而且債務負擔也較輕的城市，他們在落實房住不炒時的後顧之憂就更少，執行起中央決策就能更堅定。
反之，土地出讓金佔財政總收入高、且地方債餘額巨大的地區，想真正放棄“土地財政”就要困難得多，實行起來必然冷熱不均。並且這些城市與最近兩年開展“搶人大戰”的城市高度重合，從財政健康及可持續性的角度看待就不難理解了。
總結一下，對於房住不炒，中央有決心，但地方也有現實的問題。要真正有效落實房住不炒，不能單純靠行政命令壓地方服從，否則就會按下葫蘆起了瓢，地方想方設法繞過中央重點關注的領域，在其他地方另闢蹊徑，就像前兩年的“棚改”，而中央也只能疲於應付，最終調控效果也不會好。
真正能發揮長期功效的，還是要理順央地之間的財權與事權。這一方面要靠房地產稅給地方提供一個長期穩定的稅源；另一方面也需要各地發揮自身“比較優勢”，因地制宜地搞活經濟；同時還要輔以行政體制改革，優化官員考核體系，摒棄單純的比拼短期GDP的“經濟錦標賽”，加入債務指標、GDP質量等更全面的綜合考評。如此方能讓地方主官主動落實房住不炒，將精力用在真正能吸引人才、發展經濟的方向上。
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