有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
但我們不能只看單價，如果考慮到產權年限縮水導致後期收益受影響，考慮到額外的2萬團購費，考慮到3號樓辦公用途，價格真合適嗎？每個人心中都有一杆秤。畢竟投資有風險，也有收益，要收益就要承擔風險。
最後看看這個項目的戶型圖吧。
下圖為3號樓43平米左右的雙鑰匙LOFT：
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
但我們不能只看單價，如果考慮到產權年限縮水導致後期收益受影響，考慮到額外的2萬團購費，考慮到3號樓辦公用途，價格真合適嗎？每個人心中都有一杆秤。畢竟投資有風險，也有收益，要收益就要承擔風險。
最後看看這個項目的戶型圖吧。
下圖為3號樓43平米左右的雙鑰匙LOFT：
這個雙鑰匙LOFT，概念概念新奇，分層出租也是亮點，但這個層高是硬傷，上層住戶上下路，基本要低著頭進出，否則容易磕到頭。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
但我們不能只看單價，如果考慮到產權年限縮水導致後期收益受影響，考慮到額外的2萬團購費，考慮到3號樓辦公用途，價格真合適嗎？每個人心中都有一杆秤。畢竟投資有風險，也有收益，要收益就要承擔風險。
最後看看這個項目的戶型圖吧。
下圖為3號樓43平米左右的雙鑰匙LOFT：
這個雙鑰匙LOFT，概念概念新奇，分層出租也是亮點，但這個層高是硬傷，上層住戶上下路，基本要低著頭進出，否則容易磕到頭。
我們很好奇，作為一個用途為公辦的樓棟，新悅廣場是如何做到每個戶型都有衛生間的？濟南的監管在哪裡？2萬的團購費，監管又在哪裡？
下面是30平米左右的平層公寓，5號樓，這個樓棟為商務公寓。如果扣除公攤，剩下的空間有限。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
但我們不能只看單價，如果考慮到產權年限縮水導致後期收益受影響，考慮到額外的2萬團購費，考慮到3號樓辦公用途，價格真合適嗎？每個人心中都有一杆秤。畢竟投資有風險，也有收益，要收益就要承擔風險。
最後看看這個項目的戶型圖吧。
下圖為3號樓43平米左右的雙鑰匙LOFT：
這個雙鑰匙LOFT，概念概念新奇，分層出租也是亮點，但這個層高是硬傷，上層住戶上下路，基本要低著頭進出，否則容易磕到頭。
我們很好奇，作為一個用途為公辦的樓棟，新悅廣場是如何做到每個戶型都有衛生間的？濟南的監管在哪裡？2萬的團購費，監管又在哪裡？
下面是30平米左右的平層公寓，5號樓，這個樓棟為商務公寓。如果扣除公攤，剩下的空間有限。
新悅廣場為精裝交付，樣板間公示的交付標準如下，大家可以看一下，萬一後期用得著可以來這裡找。
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
但我們不能只看單價，如果考慮到產權年限縮水導致後期收益受影響，考慮到額外的2萬團購費，考慮到3號樓辦公用途，價格真合適嗎？每個人心中都有一杆秤。畢竟投資有風險，也有收益，要收益就要承擔風險。
最後看看這個項目的戶型圖吧。
下圖為3號樓43平米左右的雙鑰匙LOFT：
這個雙鑰匙LOFT，概念概念新奇，分層出租也是亮點，但這個層高是硬傷，上層住戶上下路，基本要低著頭進出，否則容易磕到頭。
我們很好奇，作為一個用途為公辦的樓棟，新悅廣場是如何做到每個戶型都有衛生間的？濟南的監管在哪裡？2萬的團購費，監管又在哪裡？
下面是30平米左右的平層公寓，5號樓，這個樓棟為商務公寓。如果扣除公攤，剩下的空間有限。
新悅廣場為精裝交付，樣板間公示的交付標準如下，大家可以看一下，萬一後期用得著可以來這裡找。
很多東西就是這樣，有些東西看著便宜，其實不是性價比的問題，可能真的就值這個價格。目前樓市處於調控期，買房儘量選擇大品牌的開發商，說來尷尬現在部分大開發商尚且不能完全信任，中小開發商的產品，購房者還是應該注意一下。
最後再插個話，我們一直認為房產中介是樓市裡無可缺少的部分，但是這些年部分濟南中介從業者的素質真心不敢恭維，當然也有很多中介很職業很專業。在新悅廣場，中介們齊聚，我們聽到部分中介一口一個濟南最具性價比的公寓產品，當購房者問及現在公寓房貸利率多少時？他卻啞口無言。投資是一項很謹慎的事情，如果找中介，一定找靠譜專業的。這是我們的一點建議！
有部分購房者反映，最近接到不少中介的瘋狂推銷電話，都指向一個項目：新悅廣場。有部分中介在推銷時說，這是濟南最具性價比的公寓產品。
真的是濟南最具性價比的公寓產品嗎？中介們瘋狂推銷的背後真的是好產品嗎？不少購房者心中打了一個問號，紛紛諮詢我們，新悅廣場到底怎麼樣？靠譜不靠譜？
CBD萬花筒？地鐵上蓋？平層均價1.1萬？LOFT均價1.3萬雙鑰匙？小面積25平？真的就那麼誘人嗎？
今天，我們就來分析一下。
NO.1丨壹
2013年地塊就已經出讓
2021年年中才交付，實際產權年限縮水
在之前的文章裡，我們提到過，公寓是可以投資的。雖然公寓相比住宅，可能升值空間有限，但公寓不限購不限貸，選對項目後期租金也是很可觀。前提是要選對項目，公寓的投資回報，是租金，是持續穩定的現金流，最好的公寓投資項目一定是可以即買即用，實用產權年限越長越好，如此租金收入才會有所保障。
整體來說，一般公寓產權40年，基本20年回本，剩下的20年租金純賺。然而有的公寓不合適投資的風險點在於，當它交付到業主手上，可以出租的時候，剩下的產權年限已經大大縮水！
最近很多中介都在瘋狂推銷的新悅廣場就是這樣一個公寓項目。新悅廣場項目所在地塊原編號為“2013-G116”，在2013年9月由濟南鮑德以1.8億元競得，樓面地價為1392元/平，和昌代建開發該項目。
關於濟南鮑德這個開發商大家都應該耳熟能詳，前身就是，之後，接盤，廣場又再次，如今即將再次。濟南鮑德2013年拿下新悅廣場用地之後，期間停滯數年。2018年10月15日，山東產權交易中心掛出一則房地產項目轉讓公告。濟南鮑德房地產開發有限公司（下稱“濟南鮑德”）將所屬鮑德新悅國際廣場（下稱“新悅廣場”）在建工程項目，以7.11億元的底價掛牌，並要求受讓方一次性支付總價款。
後來，後到期撤牌又重新掛牌，價格改為6.76億元后，2018年12月29日，轉讓方濟南鮑德房地產開發有限公司與受讓方簽訂資產交易合同，該地塊成交。目前項目由和昌、水發合作開發。
新悅廣場預計2021年下半年交付，從2013年9月摘地，到2021年交付，期間過去了至少7-8年的時間，剩下的產權年限一算便知。如果從投資角度考量，實際使用年限的大幅縮水，這是一部分損失，需要大家注意。
NO.2丨貳
位置不錯，臨近地鐵
但這個幾個敏感點需要格外注意
新悅廣場東鄰城市主幹道奧體西路，南鄰主幹道花園東路，東北方向為在建的地鐵R3線盛福莊站。距離地鐵站的位置，大家可以自己看下圖，臨近R3線的盛福莊站，但距離R2線還有一定的距離。
新悅廣場佔地35畝，建築面積16萬平，是由公寓、商鋪、寫字樓等多種業態彙集而成的商業綜合體。共有6棟樓組成，1#商務辦公，2#都會生活館，3#、6#為22層4.5米高雙鑰匙loft公寓，4梯22戶，4#、5#為平層公寓，4#樓28層，5#樓33層，均為5梯33戶。
3#、5#、6#均高99.9米，4號樓高88.8米，圍成一個“口”字形，這讓不少人聯想起漿水泉路上的卓越時代廣場，和和平路上的誠基中心，樓棟間的距離比較近，後期可能會有光照問題。
據瞭解，新悅廣場首開3#樓和5#樓，5#樓是平層公寓均價1.1萬左右，公攤 30% ，平層開2-10層 ， 16-25層 ；3#樓是 loft公寓，均價1.3萬左右，公攤27% ，loft首開2-10層和16層 。
很多人感覺這個位置，平層公寓1.1萬均價，LOFT雙鑰匙公寓均價1.3萬，很合適，但是如果你算一下交付之後實際的產權年限剩下差不多33年左右，這個價格恐怕就沒那麼合適了。還有一點需要注意，價格低，很大程度上跟首開樓層低有關係，仔細觀察項目圖，我們會發現3號樓、5號樓前面均有高樓遮擋，低樓層的房子採光可能會有一定的問題。採光影響後期的租金和出租情況，同樣在一棟樓上，租客肯定寧願多花一點租金，租住採光好的樓層，兩者租金還是有差異的。
目前首開的3號樓5號樓均已經取得預售，觀察預售證我們發現了這樣一個問題，5號樓為商務公寓，而3號樓為辦公！關於這一點，我們需要注意，在新悅廣場，無論是5號樓還是3號樓，均包裝為商務公寓對外出售。用途為辦公的3號樓，就是新悅廣場主打的雙鑰匙LOFT。
3號樓用途為辦公，新悅廣場卻用作LOFT對外出售，這一點需要大家格外注意！以免後期出現問題，追悔莫及。
雖然都是商業性質，但辦公和商務公寓還是存在不小的差異。在這裡參考君簡單介紹，後期會為大家詳細解讀，歡迎大家關注濟南樓市參考公眾號。
第一，公寓可居住，辦公只能商用。公寓有一定的居住屬性，可居住、可辦公只能作為商用，可能購房者認為，買回來我在裡面幹嘛還有人管嗎？但是，因為性質的不同，將會導致商品房設計時也會有所側重，就像上述所說，辦公沒有獨立下水和管道排煙，而通常有些開發商通過精裝或樣板間給客戶產生居家的錯覺，但其衛生間下水都是通過管道連接到原公共衛生間的排汙管道，購房者買房初期容易忽視此類問題，但真正居家後，就會發現下水道經常堵塞所帶來的困擾。
另外，商務公寓和辦公生活成本不一樣。各方面成本辦公更大。
在很多地方，政府嚴禁辦公調整內部結構，甚至嚴禁辦公以公寓之名對外宣傳。在濟南是什麼情況呢？
2017年11月，中弘廣場被濟南建委通報。通報稱,山東中弘置業有限公司開發的濟南中弘廣場17號地塊B、C棟高層商務辦公樓,位於經十東路北側中央商務區內，規劃用途為辦公，規劃設計每層配建一處公共衛生間。目前項目主體已封頂,網籤銷售16套。經查,自2016年5月以來,該公司銷售人員在售樓處公開發布虛假宣傳信息,將規劃用途為辦公性質的用房按“公寓”進行包裝,並承諾每間用房均設置獨立衛生間,公開對社會推廣銷售,誘導廣大消費者購買。
關於新悅廣場3號樓雙鑰匙LOFT公寓，看似描述的很美，一份投資雙份收入，但其中的風險點作為購房者，你知道嗎？
NO.3丨叄
警惕！警惕新悅廣場的認籌方式
2萬認籌金，2萬團購費？
今天7月6日是新悅廣場認籌的最後一天，但對於新悅廣場的認籌方式，我們表示質疑！
新悅廣場認籌需要購房者交4萬元，分兩次交，其中2萬是認籌金，享受2萬抵三萬的優惠，也就是說認籌金2萬，購房者如果買房可抵扣進房款；而另外2萬為團購費，也有顧問稱之為電商費，這個2萬是不抵扣總房款的。
電商費、團購費、保證金……對購房者而言，買房過程中被收取的各種費用真是花樣百出。關於這些所謂的電商費和團購費，這裡參考君受限於篇幅，還是簡單易說，後期公眾號還會繼續為大家分析，歡迎關注。
通常來說，你在濟南正規一點的營銷中心有聽說過電商費或者團購費嗎？基本上規範的開發商不會向購房者收取電商費或者團購費。曾經濟南也有過這種電商費、團購費，但是隨著信息越來越透明，大家都已經知道，所謂的電商費、團購費是什麼東西。
在這裡，濟南樓市參考要問一句，這個2萬的電商費、團購費到底交給了誰？我們知道，現行政策是“一房一價”，在比較傳統的新建商品房購房流程中，購房者僅僅需要將房款付給開發商的。但現在，購房者還需在房價之外多交一筆電商費。這筆電商費套上“優惠”的名頭後變得似乎合理合法了。
為何新悅廣場要在房款之外設置一個電商費？團購費？濟南樓市參考在這裡又要問一句，如果，一個特殊的購房者不願意交團購費電商費，就不能買房嗎?
目前濟南各大中介都在瘋狂推銷新悅廣場的公寓，而這跟新悅廣場給中介的佣金較高有一定關係。
根據商品房銷售管理法的規定，所謂的佣金的可以收取的，但是需要服務機構如實的向購買人介紹產品的相關情況，而現在的電商費則是隱瞞了其中的交易問題。這個2萬流向了哪裡？
《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。
NO.4丨肆
便宜真的是優勢嗎？
以上關於新悅廣場的分析，基本以提醒風險點敏感點為主，該項目並不是一無是處，還是有一些優勢，但我們想給購房者一個全面客觀的分析，特別是一些敏感點，正是我們買房需要注意的。
新悅廣場臨近R3線地鐵，距離盛福莊站距離適中，距離CBD北部2.5公里左右，價格低，是其優勢。
但我們不能只看單價，如果考慮到產權年限縮水導致後期收益受影響，考慮到額外的2萬團購費，考慮到3號樓辦公用途，價格真合適嗎？每個人心中都有一杆秤。畢竟投資有風險，也有收益，要收益就要承擔風險。
最後看看這個項目的戶型圖吧。
下圖為3號樓43平米左右的雙鑰匙LOFT：
這個雙鑰匙LOFT，概念概念新奇，分層出租也是亮點，但這個層高是硬傷，上層住戶上下路，基本要低著頭進出，否則容易磕到頭。
我們很好奇，作為一個用途為公辦的樓棟，新悅廣場是如何做到每個戶型都有衛生間的？濟南的監管在哪裡？2萬的團購費，監管又在哪裡？
下面是30平米左右的平層公寓，5號樓，這個樓棟為商務公寓。如果扣除公攤，剩下的空間有限。
新悅廣場為精裝交付，樣板間公示的交付標準如下，大家可以看一下，萬一後期用得著可以來這裡找。
很多東西就是這樣，有些東西看著便宜，其實不是性價比的問題，可能真的就值這個價格。目前樓市處於調控期，買房儘量選擇大品牌的開發商，說來尷尬現在部分大開發商尚且不能完全信任，中小開發商的產品，購房者還是應該注意一下。
最後再插個話，我們一直認為房產中介是樓市裡無可缺少的部分，但是這些年部分濟南中介從業者的素質真心不敢恭維，當然也有很多中介很職業很專業。在新悅廣場，中介們齊聚，我們聽到部分中介一口一個濟南最具性價比的公寓產品，當購房者問及現在公寓房貸利率多少時？他卻啞口無言。投資是一項很謹慎的事情，如果找中介，一定找靠譜專業的。這是我們的一點建議！