上月，廣州市公共資源交易中心掛出廣州南沙區兩宗商住地，並定於8月19日正式招拍掛。據悉，這兩宗即將出讓的地塊位於萬頃沙九湧，總佔地面積達23.5萬平方米，“一舉”帶動萬頃沙板塊成為2019年至今南沙第一大供地（商住地）板塊。業內人士表示，隨著自貿區利好推進，萬頃沙板塊近年發生“翻天覆地”的變化，恆大汽車城、保利電商港、物流保稅區等眾多優質項目積極推進，未來板塊將迎來大發展。
交通樞紐優勢
成最大“殺手鐗”
萬頃沙鎮範圍內佈局了自貿區中的兩大功能區。整體靠北側的為“南沙樞紐區塊”，重點圍繞18/22號線萬頃沙樞紐站，推進廣中珠澳城軌、中南莞城軌等項目。該片區規劃43.8萬平方米交通樞紐用地，除地鐵外還規劃“4城軌4高鐵”，未來將成為重要的“交通咽喉”。
而本次兩宗地塊所在的區域定位為“保稅港加工製造業區塊”，重點推進與港澳深度合作，並在電子信息產業培育、科研方面搭建平臺。據廣州市公共資源交易中心的公開信息顯示，“保稅港區域”本身規劃以產業用地為主，住宅用地僅5宗。該片區總規劃用地732萬平方米，其中商務辦公及倉庫用地佔636萬平方米（佔87%），居住用地佔70萬平方米（佔10%）。假如片區產業建設推進順利，將形成一個“產業新城”。
中原地產研究發展部高級研究員陳庭宏認為，交通樞紐優勢為整個萬頃沙鎮規劃的“殺手鐗”，最快2020年年底開通的18/22線將萬頃沙與珠江新城、體育西等重點商服區更加緊密地聯繫，未來從萬頃沙到天河商務區時間將控制在35～40分鐘，為萬頃沙產業、人口集聚帶來積極作用。對於本次出讓地塊而言，未來可通過“公交+地鐵”的模式通往市區，預計總耗時在1小時左右。
雙地鐵線發力 利於市區上班族
無論在帶動區域產業還是樓市發展方面，地鐵18/22號線給萬頃沙帶來的機遇無疑是最為直接的。預計地鐵開通後2～3年後，城際軌道將陸續落實推進，萬頃沙將形成交通、物流樞紐，對市區上班族產生吸引力。
據瞭解，目前萬頃沙已吸引多個優質產業項目進駐，其中恆大汽車城總投資為1600億元，將形成以整車研發生產、電池研發生產、電機研發生產三大基地。本次即將出讓的地塊周邊，保利電商港、唯品會保稅倉、美的工業園、駿德物流中心已投入使用，區域本身亦具備一定物流、自貿區相關產業發展優勢。
此外，記者走訪地塊周邊發現，萬頃沙鎮處於基建全面推進期，除在建18/22號線外，道路拓寬、橋樑建設施工亦正如火如荼進行中。其中對片區以及地塊均為重要利好的當屬在建的紅蓮大橋，預計2021年底開通，開通之後將連接龍穴島-南沙灣片區。但值得注意的是，目前從金洲-蕉門河核心區通往萬頃沙鎮普通公路只有新廣路，路況較差、車道窄且周邊村莊多，通勤效率較低，未來隨著新公路網鋪設，從萬頃沙到金洲有望可縮短至20分鐘。
陳庭宏表示，對比金洲-蕉門河、黃閣等板塊，萬頃沙明顯劣勢在於生活配套檔次偏低，尤其地塊所在的沙尾村範圍，村鎮中心佈局低端餐飲、農貿市場，未見佈局大型超市、購物商場。地塊周邊仍為大片村屋及農田，短期內或難以改變，各項基建項目初步推進，各種施工車輛往來帶來噪音、揚塵汙染。廣州中原研究發展部專家認為，這將影響買家購買萬頃沙居住項目的慾望。
周邊多個新項目在售 價格“2字頭”
據廣州市公共資源交易中心公開信息顯示，2019NJY-10地塊總佔地面積10.78萬平方米，總建築面積27.67萬平方米，總起拍價24.2億元，扣除政府回購人才公寓後，起拍樓面價為9554元/平方米。該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為35.1億元，到達最高限價時，樓面價為13853元/平方米。
該地塊配建條件較多，除23000平方米政府回購人才公寓外，幼兒園、小學配建計容為15000平方米；此外，地塊一東北側需佈局集中式商業樓棟，其計容不低於30029平方米。而2019NJY-11地塊總佔地面積12.69萬平方米，總建築面積36.54萬平方米，總起拍價33.07億元，扣除政府回購人才公寓後，起拍樓面價為9801元/平方米。該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為47.9億元，到達最高限價時，樓面價為14212元/平方米。
據中原地產研究部統計顯示，目前萬頃沙板塊多個一手項目在售，均價在2萬元/平方米左右，與本次掛牌地塊樓面價轉化售價基本持平。但對比掛牌地塊，目前在售項目距離18/22號線萬頃沙站更近，甚至無需公交接駁。需要理性看待的是，區域周邊生活環境欠佳，配套檔次以及完善度偏低。此外，即使未來按規劃佈局，周邊亦以工廠、倉庫用地居多，宜居因素並不充分。有房企負責人指出，該地塊由於面積大，拿地金額較高，而配建條件多，亦需要一定建設成本，故市場接受程度尚未明朗，是否拿地還需要“再斟酌”。
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文章來源:信息時報
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