中心城區棚戶區改造怎麼安置？房屋補償咋計算？最全說明來了

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周口市中心城區棚戶區改造項目安置房情況說明

1

問：國有土地上合法房屋補償價格是怎麼確定的？

答：

房屋的補償價格由具有相應資質（備案）的房地產評估機構，依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》及周政[2017]46號文等相關規定，遵循公平、公開、公正的原則，根據被徵收房屋的區位、用途、建築面積、土地面積等因素，採用比較法、成本法、收益法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或兩種以上的方法對被徵收房屋價值進行市場價值評估。

2

問：集體土地上合法房屋補償價格怎麼確定？

答：

房屋的補償價格由具有相應資質（備案）的房地產評估機構，依據周政[2012]64號文件及周政[2017]46號等相關文件規定，遵循公平公開的原則。集體土地上的房屋評估價格根據房屋的結構、質量、外裝飾、層高及設施的完備程度等因素確定房屋的重置價格，然後扣除折舊得出房屋的評估價格。

3

問：為什麼周政[2017]46號採用2004年航拍圖作為其中一種合法房屋認定？

答：

一、2000年周口市撤地設市，由於政府職能未理順，2000年至2004年間，中心城市居民包括近郊農民建房無審批部門，城區建房雜亂無序，衍生出大量的無證建築。

二、2004年周口市中心城區首次航拍，為解決周口市撤地設市以來居民建房政府監管職能缺失問題，市政府出臺了周政（2008）17號文，明確了2004年航拍圖顯示的房屋為合法房屋。

4

問：集體土地為什麼認定240㎡為合法宅基地？

答：

按照《河南省實施〈土地管理法〉辦法》第53條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，人均耕地667㎡以上的平原地區，每戶用地不得超過167平方米。市政府周政【2012】64文件明確規定：每戶宅基地按167㎡認定，單戶房屋認定合法建築面積按照合法宅基地面積容積率不大於1.44確定，（最高不超過240㎡），被徵收房屋超出部分，需要提供合法手續，據實補償。

5

問：集體土地上補償安置如何計算？

（以東新區為例）

答：

例如某戶認定合法宅基地一處，實有房屋建築面積240㎡（2004年2月以前建）。

如選擇貨幣補償：

1.房屋單價：710元/ ㎡，評估金額170400

2.240㎡以內的房屋評估金額上浮5%，8520元

3.附屬物及裝修：50000元

4.1次搬遷費：1920元

5.臨時過渡費：（6個月）8640元

6.時間獎和組團獎勵：58000元

7.假設安置價為2500元/㎡（以東新區即將出臺的實施細則為準），計600000元

該戶最後可得到897480元補償

如選擇回遷安置

1.房屋單價：710元/ ㎡，評估金額170400

2.240㎡以內的房屋評估金額上浮5%：8520元

3.附屬物及裝修：50000元

4.2次搬遷費：3840元

5.臨時過渡費：43200元（30個月）

6.時間獎和組團獎勵：58000元

7.該戶以700元/㎡的價格購買240㎡安置房，計168000元

該戶最後可享受到240㎡安置房，另得到165960元補償款。

6

問：國有土地補償安置如何計算？

答：

例如：某戶認定土地使用面積100㎡，實有房屋80㎡，評估單價2300元/ ㎡，總價239200元，附屬物15000元。

如選貨幣補償：

①房屋單價：2300元/ ㎡，上浮30%，共計2990元/ ㎡，不足3000元/ ㎡，按3000元/㎡計算。

②房屋面積80㎡，不足1.5×100㎡=150 ㎡，按150計算。

③房屋土地補償：150㎡×3000元/ ㎡=450000元

④附屬物：15000元

⑤搬遷費：8元/ ㎡×80㎡=640元，不足800元，按800。

⑥臨時安置費：6×80×6=2880元（一次性6個月）

⑦獎勵：按要求及時搬遷，每戶5000元，面積獎80㎡×200元/㎡=16000元，組團獎10000元

該戶總計可得：499680元補償

如選產權置換：①置換房屋：1:1置換80㎡。容積率低於按1.5補齊，100㎡×1.5=150㎡

②附屬物：15000元

③搬遷費：800元

④臨時安置費：2880元（每6個月發一次）

⑤獎勵：按要求及時搬遷，每戶5000元，面積獎80㎡×200元/ ㎡=16000元，組團獎10000元，產權調換面積獎150㎡×20%=30 ㎡

該戶總計可得：180 ㎡安置房加49680元

7

例如：某戶認定土地使用面積100㎡，實有房屋180㎡（2004年2月以前建，評估單價2600元/ ㎡，總價468000元，附屬物及裝修26000元）

如選貨幣補償：

①房屋單價：2600元/ ㎡，上浮30%，3380元/ ㎡。

②房屋土地補償：180㎡×3380元/ ㎡=608400元

③附屬物：26000元

④搬遷費：8元/ ㎡×180㎡=1440元

⑤臨時安置費：6×180×6=6480元（一次性6個月）

⑥獎勵：按要求及時搬遷，每戶5000元，面積獎180㎡×200元/㎡=36000元，組團獎10000元

該戶總計可得：693320元補償

如選產權置換：①1:1置換180㎡。

②附屬物：26000元

③搬遷費：1440元

④臨時安置費： 6480元（每6個月發一次）

⑤獎勵：按要求及時搬遷，每戶5000元，面積獎36000元，組團獎10000元，產權調換面積獎180 ㎡×20%=36 ㎡

該戶可得216 ㎡安置房加84920元

8

問：棚改（城中村改造）中凡屬“兩違”的建築為什麼均不予以補償安置？

答：

“兩違”建築，是指違反城鄉建設規劃，違法佔地和違法建設的建築。“兩違”建築嚴重破壞了城市總體規劃，嚴重影響了城市功能的發揮，嚴重製約了城市建設的發展，嚴重擾亂了城市管理的秩序。

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條、第六十四條、第六十八條和《河南省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》第七十一條、第七十二條的規定，對未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的“兩違”行為，進行了明確禁止和處罰。

在棚改（城中村改造）中，對“兩違”建築不予以補償安置，讓違法亂建者付出應有的代價，有利於確保被徵收人得到合法、公正、合理的補償。

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來源：周口日報

編輯：葉明明 劉玉娟

審核：王朝輝

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