這兩年，高端改善住宅在市場的成交佔比越來越高了。但明源君發現，很多房企在做改善項目時，容易陷入幾個誤區：
①不考慮客戶購買力，盲目追求大面積。很多房企在一二線做改善項目，片面地認為改善需求等於大面積，越高端的項目面積越做越大。比如深圳某項目，在單價過10萬的地段，戶型面積最小做到158平，結果一開盤就賣不動。
②景觀追求大而全，忽視了景觀與建築的融合，人與景觀的互動，人與人的情感連接。比如很多項目耗費巨大成本建造了各種高大上的功能場地，最後發現根本沒人用。
③精裝修重品牌輕設計。明源君看過深圳一個單價8萬的項目，精裝修使用的都是進口大牌，堆砌了各種名貴材料，但由於缺乏設計細節，呈現出濃濃的暴發戶氣質。
④產品創新喜歡玩新概念，卻忘了迴歸客戶生活的本質。比如前兩年很流行的智慧社區、全生命週期戶型、可變傢俱等，現在很少項目提了，因為沒有真正從客戶生活的本質出發，噱頭大於實際。
明源君前段時間參觀了華潤東北大區的高端改善項目，發現他們在很用心地在迭代產品，而且針對改善住宅的問題都想得很透徹了。該項目由於在建築、園林、室內裝修的精工打造，引起業內的上百次參觀，成為大連的明星樓盤，並在2017年、2018年連續兩年奪得項目區域內的銷冠。
那麼，華潤做改善項目的邏輯是怎樣的？他們在改善產品的升級上有哪些思考？下面明源君想以這個項目為例，分享給大家。
規劃升級
處理好建築、景觀與人的關係
很多高品質的小區，一進去就會感覺很舒服，很有品質感。原因在於小區的規劃做得很好，懂得處理建築、景觀與人之間的關係，實現三者的和諧共存。
華潤改善系列產品在規劃上有什麼特點呢？
一、去中心化
以前很多項目喜歡做樓王，把最好的景觀資源留給樓王單位，賣最高的單價；小區的園林做得很美，但僅供欣賞；業主在社區裡住了好幾年，和鄰居相互都不認識等等。這些都是因為小區規劃過於中心化，景觀、建築和人都以自我為中心，彼此缺乏融合與交流，鄰里關係也相對冷漠。
華潤認為，項目應該充分利用每一塊土地資源，將公共空間分享給全體業主，尤其是好的資源面向全體業主開放，所以大部分項目都放棄了樓王單位。
以大連華潤置地半山悅景為例，該項目地塊比較特殊，位於一個半山坡上，整個呈葉脈狀，地勢北高南低。為了給業主打造最舒適的居住環境，從拿地到定位，華潤做了數十輪的實地勘察和反覆測量，最後採用了一字排開樓棟佈局。
這樣排布的話，基本上家家戶戶都能享受到山景資源和充足的日照。比如一期項目中，高層住戶北看山景，南向看園林，洋房住戶南看山景，北看園林。可以說目之所及都是景觀，舒適度非常高。
二、整體規劃注重居住的功能和舒適性
由於改善客戶都有過置業經驗，他們對居住的功能和舒適性要求非常高。為此，華潤會結合項目實際情況，從空氣、日照、安全、溫度、噪音、淨水等角度，通過規劃設計，合理運用自然資源，配置新風除霾系統、中央空調、一鍵開關、全屋wifi、淨水系統等，給業主最優的居住體驗。
舉個例子，半山悅景一期由於整個地塊北高南低，兩個臺地相差了12米，為了更好地處理兩者之間的關係，整個項目抬高了6米。這樣建築一樓等於常規項目的三樓，減少了山景帶來的壓迫感，業主不會有山窪裡生活的感覺，房子通風采光的效果更好了，也規避掉周邊道路的噪音。
三、景觀兼顧顏值與實用，關注人與人之間的情感交流
華潤高端改善系列產品一般都位於市區，但現在市區的土地供應緊張，地塊都比較小，這樣也導致市中心的項目體量不會太大。
由於項目規模較小，華潤認為不要盲目追求大和豪，反而在社區營造更多小而美的交流空間，對業主來說實用性更強。所以在社區中會規劃有半私密的景觀會客廳，與風雨連廊連在一起，既美觀也實用。同時配置了桌子、沙發、直飲水，甚至還有充電器等。業主可以在這裡泡茶，接待一些比較重要的朋友，也可以和鄰居在這裡喝茶聊天，增進感情。
景觀會客廳
半山悅景一期兩個臺地有高差，很多項目處理高差的形式可能就是階梯。但華潤做了一座透明的高空橋，這座橋既起到交通的作用，還是一個觀景臺，也是很好的鄰里交流的空間。
在高空橋下，穿插著種上很多樹，慢慢樹會長得比橋高，當人走在橋上的時候，就有了鳥兒一樣的視角，好像走在樹梢上一樣，人與建築、景觀三者和諧融合在一起。為了方便大家抵達高空橋，地庫電梯設置了6個出口，非常人性化。
大連華潤置地半山悅景高空廊橋示意圖，圖片來源網絡
四、強化儀式感、尊崇感
高端改善客戶通常都非常看重社區入口，這裡是最能體現樓盤檔次與風格的元素。
半山悅景主入口大門，高7.3米，入門兩邊採用了格柵設計，周邊鋪裝採用天然花崗岩為主，配以部分天然大理石，顯得非常氣派，同時也能與周邊環境形成很好的契合。
大連華潤置地半山悅景入口大門
大連華潤置地半山悅景入戶大堂
進入18米全採光的五星級入戶大堂，業主乘電梯上升10米進入園區後，出現在眼前的是一體化景觀空間，兩側是綠化、水景和風雨連廊，這段歸家路程只有短短几分鐘，但充滿了儀式感與尊崇感，三重門歸家儀式讓業主感覺很舒心，感覺自己住的地方很有檔次，私密性很強。
審美升級
強調設計細節的把控
當前客戶對於審美需求的上升，已經在這兩年的銷售上反映得淋漓盡致了。華潤認為，現在市場主流從普通的剛需逐漸向中高端升級，除了面積和用材上的升級，如何提升項目的審美氣質越來越關鍵。
一、風格統一化
在華潤看來，提升項目的審美氣質，一方面要做到風格統一，比如在外立面、牆面、入戶、門套、地面、踢腳線等方面要進行統一。另一方面，強調設計效果的把控，很多項目給人感覺很土氣，就是忽視設計，缺乏細節的結果。
為了提升項目的整體美感，華潤置地半山悅景不惜成本邀請了建築、室內、景觀方面的設計大師來親自操刀。
大連華潤置地半山悅景被評為2017年華潤最美示範區，上圖為售樓處
二、死磕細節，提升品位
例如，半山悅景精裝房在設計效果的把控上，投入了非常多的心血。從地板磚、壁紙、門套、踢腳線、地板磚等等，每一個細節都要求摳到極致。
以樣板房的壁紙為例，客餐廳與臥室的壁紙不仔細看根本看不出來區別，兩者很接近，風格上很統一。但其實紋理和顏色都不一樣，臥室壁紙偏感性，顏色比客廳要淺，偏米色，希望給人更溫馨、更柔軟、更舒適的感覺，與臥室的木地板也很搭配。而客廳餐廳作為公共活動區間，會顯得更理性。
大連華潤置地半山悅景162平樣板房實景圖
而半山悅景的地板磚也非常講究，常規地磚都是正方形的規格，但因為165平戶型的房子客廳比較瘦長，於是設計師把常規正方形的地磚一分為二，變成長方形，這樣錯開後，紋路變多，空間感也更強了。美觀的同時，華潤還要求地磚的拼貼上必須方便業主後期維護。
大連華潤置地半山悅景162平米樣板房實景圖
這樣對地磚的選擇以及施工都提出了非常高的要求，為了找到匹配要求的仿石材磚，他們挑了幾十個版本，最後才選定了符合要求的的地磚。
居住體驗升級
提升舒適度，人性化做到極致
業內有句話是這麼說：客戶來不來看區位，買不買看戶型。戶型在客戶的購買決策中佔有非常重的分量。華潤在戶型設計方面的功力一向很強。對於改善型住宅的戶型，華潤認為項目要具備領先優勢，產品一定要強調均好性，功能、尺度、通風、採光等一個都不能差。
一、通過核心筒的巧妙擺佈，提高得房率
華潤最新改善產品，對常規戶型進行了提升，通過核心筒的巧妙擺佈，大幅提高了得房率。
大連華潤置地半山悅景162平米平面圖
以半山悅景高層162平的3+1戶型為例，贈送面積多達8平米，南陽臺贈送面積約3平米，北臥室陽臺贈送面積約3平米，兩個南向臥室有飄窗贈送一共約2平米，得房率高達80%。而且還贈送一個疏散平臺，可以作為保姆房來使用。
二、大平層做出別墅範兒
這兩年，很多地產項目為了做到四面寬朝南，犧牲了其他方面的舒適性，但華潤對戶型均好性要求很高。以半山悅景洋房177平的3＋1戶型為例。
整個戶型規劃方正合理，南北通透，做到了四面開間朝南，客餐廳獨立，4個房間的尺度感都不錯。電梯入戶、獨立U型廚房、主臥有步入式衣帽間等空間優化的細節，都很好地提高了居住舒適度。
大連華潤置地半山悅景177平米洋房樣板房實景圖
而且整個戶型有一個近15米的景觀陽臺，業主可以坐在這裡看風景，也可以打造成休閒空間。整個層高3.2米，雖然是洋房，卻讓業主擁有了別墅的居住體驗。
三、深入洞察客戶生活需求，人性化做到極致
在華潤高端改善系列產品中，人性化細節是很重要的一個方面，他們曾經根據客戶的生活場景，提煉出56項人性化細節。其中，一鍵斷電、廚房防水臺、廚房拉籃、廚房內掛吊軌推拉門、廚房不鏽鋼青板、感應燈帶等等，基本都成了標配。
當然，他們不侷限自己，而是不停探索，不停去迭代。在半山悅景高層產品162平的戶型中，有一個設計小細節就做得讓人非常驚喜。
設計師把主臥室U型獨立衣帽間與客廳之間的部分牆體採用半透明窗設計。為什麼要做這樣的設計呢？因為衣帽間所處的位置光線比較差，白天進去找東西還得開燈，做了半透明窗後，白天客廳的光線可以穿透進去，提升採光效果。
而且通過透明窗，還可以增強兩個空間的人的互動性，比如媽媽在衣帽間找東西，可以兼顧看著在客廳玩耍的孩子。而一旦需要私密性的時候，按下百葉簾就可以。
施工工藝
匠心精神產生溢價
能做出好產品的因素有很多，人、錢、物等，但明源君認為，做出好產品，最重要的是根植於企業的基因。而一傢俱備匠心精神的房企，他們做出來的產品不但品質高，還能產生較高的溢價。華潤在施工層面的匠心精神體現在每個施工環節。
1、施工標準嚴苛
舉個例子，每個房企做牆面實測實量，一面牆測3次，數據沒有偏差就通過，但華潤工程要求每隔20公分就測量一下，一面牆要測幾十次，確保牆面要做到百分之百的平整，為後期裝修的整體效果打下良好基礎。
大連華潤置地半山悅景洋房毛坯房
而且，為了避免房子牆面空鼓開裂，每隔一到兩個月就要敲一次空鼓，由於敲的時間太長，一期項目做下來，質檢員的空鼓錘都敲壞了將近70把。
再比如半山悅景有一處水簾景觀牆，施工難度非常大，因為出水口很難控制。施工團隊為了達到最佳效果，花了十幾天的時間，將水簾的出水口從8毫米縮小到了3毫米，可見施工標準之嚴苛。
大連華潤置地半山悅景示範區實景圖
2、精選材料
華潤置地·半山悅景的廚房、衛生間、客廳等地面都採用了科技型仿石材磚，這種地磚接近天然石材的觀感，但相比石材紋路通透、零輻射、易維護，並且成本較低，為了找到最適合的地磚，設計師從幾十版裡面精選出效果最好的一款。
3、精益求精的工藝細節
在華潤半山悅景項目中，很多地方都採用了拉絲工藝。拉絲是一種金屬加工工藝，具有一套嚴苛的製作流程，耗時耗力，施工精細度較高。一般賓利、勞斯萊斯等頂級豪車在車身和中控臺設計上用得比較多。
但華潤置地·半山悅景二期在園區大門、單元門、雨棚、室內燈都有采用拉絲不鏽鋼工藝。就連室內踢腳線，也採用了3公分拉絲不鏽鋼鍍銅。
除了不鏽鋼工藝，項目中用到的進口系統窗、門窗24小時淋水試驗等工藝細節都必須耗費大量的時間和成本。
小結
近兩年，受到限價影響，很多房企第一反應就是降標減配，甚至為了摳成本，忽視了品質，導致產品口碑直線下滑。
但明源君認為，在改善需求成為主流的市場下，一味減成本的思路行不通，只有認真踏實做好產品的房企，未來才有持續發展的可能。