跌宕的樓市如大海，起起伏伏，大多房企如海上的漂流瓶，隨著海浪，潮起潮落。
但總有逆流而上的存在，潮落之時，獨領風騷。
2018-2019，樓市冷熱交替
2018年惠州的樓市，7月，算是個分水嶺。
開春後，批量外地購房者湧入惠州市場，特別是臨深的惠灣區域，臨深與價格雙重優勢，再加粵港澳大灣區綱要的“即將出臺”，市場走向供不應求的局面。
以大亞灣區為例，截止2018年5月底，累計成交商品房近2萬套，據業內人士稱，當時等待網籤的套數同樣達到2萬套的數量。
與此同時，惠灣區域的開發商們提高購房門檻，從最常規的3成首付提至5成甚至全款，“一次性付款”的可以優先購房、選房。
儘管如此，外地客仍貢獻了近5成的購買力，還不乏外省“土豪”一次性買下一棟樓的豪舉。
投機炒房、惡意炒房現象愈演愈烈，惠州各區域房管局相繼出手管控。
去年5月30日，大亞灣房管局發佈《關於嚴厲打擊惡意炒房、惡意炒作等違法違規行為的聲明》，對“一次性購買3套以上（含3套）的購房行為”採取暫緩網籤，核實其是否屬於惡意和投機炒房行為。”
聲明截圖
同時，首套房貸款利率越發趨緊，從年初的20%逐漸提至30%，6月，直衝40%左右，個別銀行漲至基準利率的55%，銀行方貸款審批、放款的速度也進一步放緩，而二手房交易市場領域則面臨著全面停貸。
7月，臨深的惠陽、大亞灣市場，以及濱海的惠東，面對港深乃至境外客戶不斷集聚的情況，分別下發規範境外機構和境外個人購房的相關通知規定，重申國家對於境外人員在內地購房的政策要求。
政策嚴加管控+購房成本上升，市場逐漸恢復冷靜，剛需購房者觀望氛圍逐漸濃厚。
7月中旬開始，多個樓盤的開盤去化率開始走低。市場的變化，讓部分開發商有的大手筆佈局營銷，有的在價格上鬆口，還有的大打價格戰，促銷手法，花樣百出。
部分開發商年底折扣優惠截圖
開發商們的積極入市並未換來購房者的相同情緒，反之，由於開發商們扎堆推貨，截至2018年12月底，惠州最新庫存為1276萬㎡，同比上升39%，去化週期為10.91個月，一手住宅供應量為近5年來最高，逐漸走向了買方市場。
逐漸，已入市開發商掙扎去化，有部分樓盤直接暫停加推，靜觀其變。
2019年第一季度，惠州各區域網籤情況
⚫2019年第一季度惠州市供應住宅23818套/約249.8萬㎡，供應面積環比下跌53%，同比下跌14%；網籤住宅24170套/約255.9萬㎡，網籤面積環比下 跌29%，同比下跌36%；其中惠城區網籤4805套/約57.1萬㎡排名第一，網籤面積環比下跌30%，同比下跌4%；大亞灣區網籤5862套/約56.9萬㎡排名 第二，網籤面積環比下跌23%，同比下跌44%。全市網籤均價10872元/㎡，環比下跌2%，同比下跌4%。
2019年第一季度，惠州各區域成交均價分佈圖
⚫2019年第一季度的2月份受春節假期影響，市場供應下滑，購房者置業熱情也明顯降低，與去年2月份相比網籤顯著回落；受2月份市場平淡的影響，今年一 季度的網籤相比去年同期下跌幅度較大。
隨著信貸環境的放寬以及粵港澳大灣區規劃出爐的利好下，3月份房企供應力度加大，購房者入市意願明顯增強，帶動市場供需回升。惠州入戶政策的放寬以及人才的引進帶動人口的流入，將適度推動樓市發展，接下來的樓市或將保持穩中有升的態勢。
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