'合肥9個降價盤曝光，最高降4000元/㎡！“機會“與“坑”並存'

最近的合肥樓市，接二連三的刷新我們的認知：

肥東某盤推出10套特價房，最高降價21萬；

淝河遍地94折，優惠2000元/㎡左右；

廬陽2.2萬/㎡地王一降再降，最低1.3萬/㎡...

單從這些消息來看，不論是縣域、郊區，還是配套成熟的老城，一場從南到北的降價潮，似乎在席捲合肥。

樓市，會重現2018年底的遇冷現象嗎？

NO.1｜壹

合肥9個降價盤曝光

肥東優惠21萬、淝河優惠2000元/㎡...

最近的合肥樓市，明顯感覺有所不同！

01

肥東：某盤最高優惠21萬

肥東某盤推出10套特價房，單價基本優惠1000-2000元/㎡，最高一套總價便宜了21.3萬。

不過在關注降價幅度的同時，我們還需要注意到一個現象：10套特價房均為頂樓或者底樓等不好的樓層。

02

包河：淝河、工業園板塊遍地打折

本站實探了解，包河淝河片區、工業園板塊多盤打折在賣，基本優惠都在94折左右。

淝河板塊：

2.2萬/㎡高價盤94折優惠，折後單價2000元/㎡，一套132㎡的房子能便宜26萬；

另外一個2.1萬/㎡高價盤，高層優惠95折，洋房94折。

工業園板塊：

金科博翠天辰前不久搞了一場內購會，新推出的樓棟，部分房源1.9萬/㎡就能買，相較於備案價降了2000元/㎡；

旁邊高速時代首府、龍湖景粼玖序也都有一定程度上的折扣。

03

董鋪湖：全城分銷，有套房降了11萬

董鋪湖板塊的某個樓盤，最近正在全城分銷賣房。

據瞭解，該盤優惠力度驚人，一套117㎡的戶型，原單價19862元/㎡，原總價233.49萬，現在降價18875元/㎡、總價221.9萬，優惠力度達到11萬。

值得關注的是，該盤甚至直接在備案價上做出了一定下調。洋房首次備案均價19499元/㎡，今年再度備案調整為18833元/㎡，下降666元/㎡。

04

濱湖金融：97折賣房

熱門區域濱湖，省府、金融板塊都有樓盤優惠打折的情況。

據本站實探了解，濱湖金融板塊某個2萬的高價盤，目前高層97折在售，約1.9萬/㎡就能買。

05

新站：最高優惠3000元/㎡

新站烈山路、少荃湖板塊眾盤一直打折在售，優惠力度在92-99折不等，倒也屬於正常現象。

但最近，烈山路有個樓盤，推出了82折的優惠政策。相較於備案價，降了3000元/㎡！

06

廬陽：地王最高優惠4000元/㎡

廬陽主城區的地王項目和順葉語溪，均價2.1-2.2萬/㎡，新推出的特價房，優惠力度大，以低樓層房源為主，基本上都是95-105㎡的戶型。

據本站致電該盤售樓部得到消息，最便宜的房源1.7-1.8萬/㎡就能買到。

要知道葉語溪沒有做高低配，即使是低樓層房源，均價也是在2.1萬-2.3萬/㎡之間，這相當於直降4000元/㎡賣房。

來源：合肥發改委

另外，廬陽還有北邊的幾個樓盤，備案均價1.9萬/㎡左右，現在折後基本1.6萬/㎡就能買到。

NO.2｜貳

降價房能不能買？有機會，也有坑

降價的房子能不能買？

按照降價的樓盤來看，大致可分為幾種類型：

一、房價過高，匹配不上價值；

二、區域競品太多，本身無太大亮點，只能通過降價斷臂求生；

三、尾盤，打著快速去化的目的，賣完好轉戰下一個項目。

這幾種類型中，有機會，也有坑！

1、第一種類型：可以買

這種降價的樓盤一般隨著市場波動起伏，市場好，優惠收緊；市場不好，就會加大優惠力度賣。

一般存在於板塊開發的初期，對於投資客而言，有投資機會，但風險較高。

拿淝河板塊來說，房價高達2萬/㎡，目前發展一般但有著不錯的前景，價值兌換需要時間。

如果市場不好降價銷售，對於周邊自住群體來說，倒是個不錯的機會。

2、第二種類型：慎買

這種類型的樓盤一般周邊競品很多，但本身不論品牌、產品設計都沒有過人之處，在市場上比較尷尬。

我的建議是：慎重購買！

不論是自住群體，還是投資，這種類型的樓盤未來升值潛力，很大可能不如周邊競品。

例如淝河板塊某個降到2萬的樓盤，看似現在價格區域最低，但品牌沒有溢價率，未來升值空間就比較小。

3、第三種類型：剛需自住可下手

尾盤降價的樓盤，一般也是前期去化不好的。

例如和順葉語溪，2萬+的高價盤，如今大幅降價賣，1.3-1.4萬/㎡就可以上車，若不介意樓層，完全可以買。

雖說樓盤的品牌、學區一般，但是再不濟，也比周邊1.3萬/㎡的老舊二手房來得好。

NO.3｜叄

樓市已經進入擠泡沫時代

樓市降價潮，標誌著--房價擠泡沫時代已然來臨！

合肥下半年的市場，是有規律和特點的：

由於需求短期被透支、融資全渠道收緊、房企債務到期等因素，折扣促銷的力度將持續或加大，而這也是大概率事件。

為何會有這樣的理論？

1

信託收緊，房企融資難度加大

最近，很多地區的銀保監局都對轄區內的信託公司進行指導，並要求信託公司 2019年3季度末房地產信託規模不得超過二季度末，針對房地產類的業務，也提出了很多規範和要求。

很顯然，地產信託的管制，對合肥開發商來說是信託融資的進一步收緊。

信託，是房地產融資的重要渠道，在融資越來越難的當下，企業的回款速度就決定了企業的生死。

資本決定了企業週轉，企業週轉決定了企業營銷，好賣的區域好賣的項目，可能不受牽連，按部就班，甚至歲月靜好。

▲來源：網絡

但不好賣的區域，曾經在這幾年炒高的區域，即將面臨的就是岔路口，要麼混吃等死，要麼降價回款。

我想，絕大多數都會選擇降價回款，畢竟活著最重要。沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。

2

房企違規被查，調控氛圍趨緊

前不久，合肥住房保障和房產管理局對6家房企的不良行為進行懲罰，並扣除信用積分。

這一行動說明了兩個問題，一是合肥房地產亂象正在被整治，第二個則是：合肥調控決心力度空前，向房屋捆綁銷售、突破限價堅決說“不”！

而且，最近對於違規房企的嚴查，並不只有合肥，據悉，固安、銀川、南寧、海口、保定、鄭州等多地都展開了新一輪的樓市違規嚴查。

一方面市場確實需要規範，更重要的一個方面，中央的精神需要落實。

中原地產研究中心統計數據顯示，2019年是房地產政策最密集的年份。上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產的192次調控，同比上漲了31%。

關於房子，你是不能炒的。下半年，合肥依然會強調房住不炒。

3

銀行貸款政策漸嚴

除了政策，銀行也對房企貸款加了附加條件。

5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，劍指違規資金變相用於拿地和購房。

其中，消費貸、信用卡透支等資金挪用於購房，資金通過影子銀行違規流入房地產，表內外資金直接或變相用於土地出讓金融……皆被納入重點整治範圍。

更具體的還有，最近因部分房企拿地激進，出現一些“地王”，監管部門要收緊部分房企公開市場融資。也就是說，銀行直接融資要求不能拿“地王”。

落到合肥也是如此，所以，嚴控房價漲幅很可能還是未來很長一段時間的主旋律。

NO.4｜肆

失去流動性的房產，不要買

冷靜的市場，對於購房者來說，這也恰恰是買房的好節點。在轉為買方市場後，議價空間也會變大。

但目前，合肥市場上不少房子，在未來5-10年，流動性都相當差，甚至基本為零，要果斷放棄。

01、絕大多數遠郊盤，要放棄。幾乎所有遠郊盤都有如出一轍的宿命，尷尬、孤獨、落寞。它們大多在主城邊界，政府支持力度薄弱，區域基礎薄弱，或許的確會通過頻繁炒作火一陣兒，但持久性比較差，一旦市場遇冷，涼的最快。02、絕大多數的寫字樓、商鋪，要放棄。很多城市的核心商務區中，寫字樓和商鋪的空置都很高，例如新地中心，更別說偏遠地區了加上商業性質的寫字樓、商鋪本身流通性就不如住宅，二次交易稅費太高，流通成本太高，隨之加大了流通難度和變現難度。03、20年以上、無電梯、無優質學區的老破小，要放棄。這些房子是未來10年城市的淘汰品，戶型差、通風采光差、物業服務差、配套設施落後，還幾乎沒綠化，舒適度非常低，這些老房子基本不可住，不可租，不可售，不可流通，買來有什麼用？

結語：合肥市場歸於平靜，買房也出現了一些不錯的機會，但是，仍然不可盲目。

最後說一句，無論是你今天是否買房，都要時刻關注市場，最新的動態、走勢會影響你買房的抉擇。