'銀泰城200米，江南岸又見150㎡稀缺聯排！最大花園面積有1：1'

姚江河實景

NO. 1｜壹

“杭州城內，600萬左右的聯排，求推薦。”

碰到類似提問，臨安、富陽或大江東都還能找到零星答案。但濱江和蕭山繞城內，就基本無解了。

院墅戶型越小、總價越低，喜歡的人就越多，道理開發商都懂。但現有規劃條件下，在杭州八區，合院或疊墅或許還能擠出來，做聯排就太為難設計師了。

因為相比合院或疊墅，聯排更“吃”容積率，能從高低配裡勻出來的，真沒幾個。

就算強排出來了，戶型一般也在180㎡甚至200㎡以上。因為如果戶型小了，戶與戶之間的交通、採光空間就相應增加，容積率又不夠用了。

據不完全統計，蕭山城區2015年以前的排屋，比如湖濱花園、順發恆園，戶型無一例外，都在200㎡以上。

後來以國悅府、香悅公館為代表，蕭山出現過一陣“排屋小型化”運動，最小戶型做到150—170㎡，每次都一搶而空。但隨著規範變嚴，近兩年戶型又長大了。

像蕭山公館、御江南，最小戶型都超過190㎡，起步總價千萬上下，依然被土豪們瞬間瓜分。

所以當我知道，南部新城還有600萬的小聯排要推，勸濱江朋友別再錯過。

璞·閱聯排實景，近期計劃開盤

在此之前，錢塘江南岸繞城內的聯排，起步門檻已高達800萬。總價低、戶型小的城市排屋，不僅以前少，今後大概率要絕跡了。

首先，“限房價、競地價”新政一出，聯排的單價定不高，產品定位時就直接給PASS了。

其次，就算真有房企想做，還得看指標允不允許。“禁墅令”後，新地塊不光有限高，往往還限低，比如最矮建築不能低於最高建築的三分之一，再高明的設計師也排不出來。

這23套小聯排，就在四季花城東面約600米，臨著同一條南門江，老牌城市別墅區，生活氛圍很濃。

它就是東原旭輝璞·閱。套均總價約650萬，部分600萬就能拿下。

NO. 2｜貳

為什麼東原旭輝璞·閱的總價，看起來那麼親切？

因為它的聯排戶型，地上三層，地下兩層，清一色全是約150㎡（建築面積，下同）。這可是江南岸繞城內，聯排戶型做小的極限紀錄了。

同樣的總價，只能在濱江買一套139㎡高層，還是會有不少人願意換成“有天有地”的排屋。

最關鍵的是，雖然戶型玲瓏，璞·閱的花園卻大得讓人驚喜。

璞·閱排屋樣板間的花園實景

比如約150㎡邊套，南、北、西三面全被花園環繞著，庭院面積約150㎡。這還是保守估計，實際使用面積將近170㎡。

城區的排屋，庭院面積普遍不大。200㎡的排屋，有時院子就20—30㎡，放兩張花架就填滿了。蒔花弄草的美好願景，有時不免會有些骨感。

沒辦法，畢竟是在寸土寸金的老城區，能做出“有天有地”的儀式感就不錯了，不能太奢求。

180㎡的排屋，院子面積能有140㎡，已經很優秀。像璞·閱這樣超1:1的奢侈面積比，以前在郊區一些小Villa才能看到。城市排屋中，基本沒可能。

法國哲學家福柯說過，花園是世界上最小的一片區域，卻也是全世界。

璞·閱排屋樣板間的花園實景

此刻，“花園控們”是否已按捺不住，摩拳霍霍想拿下一套？一年四季，茉莉、紫羅蘭、玫瑰、臘梅次第怒放，家便有了微妙的天然香氛，不時，還有凌霄與薔薇探出籬笆外。

夏日，牆腳攀爬著葡萄藤，順手撒上蒔蘿的種子；用木梳搭出一個戶外休閒區，擺上兩張藤椅，泡一壺碧螺春，靜心坐待秋涼，院子裡的金桂開了，拿糖一醃，便是碧螺春最美的伴侶。

還有空間能種上一畦秋葵、幾株金桔，鄉間野趣的逸緻一併滿足了。

都說歐洲人愛花園勝過金錢，如今的中國人又何嘗不是，夢想著又一座屬於自己的護院，寄託理想與情感。

除一樓的大花園外，三樓還贈送了約20㎡的露臺。打造成男女主人的祕密花園，再合適不過。

NO. 3｜叄

戶型、花園大小，設計師大筆一揮都能實現；天然的河景，純屬大自然饋贈。

璞·閱的另一大“利器”，是杭州城難覓的雙河景。佔據城市稀缺的湖景資源，是東原排屋別墅擇址的首要條件。

約300米寬的姚江河，從西、南面呈L形將璞·閱聯排環抱。站在三樓露臺向外望去，清澈的河水倒映著藍天的影子，近得彷彿一伸手，就能觸摸到水面。

若是放飛大疆無人機，從高空俯瞰，那景緻就更美了。姚江河、南門江、小東坡河、羅婆橋橫河等支流，密密織成一張水網，將璞·閱包圍著。

50多條水系、6000畝水域面積環繞，像極了都市中的群島。在杭州，河網水系如此密集的，我能想到的也就西溪溼地了。

璞·閱項目現場航拍圖

二十年前，這一帶就是蕭山公認的豪宅區。除高層外，沿河一排還打造了少量疊排。

知名的如四季花城，2003年疊排單價就賣6000元，還是200多㎡的大戶型，那時普通工薪族月薪才剛過1000元。

前兩年，四季花城的二手疊排，貴一點賣到了700萬，比璞·閱新房排屋總價還高。現在，更是有價無市，好找房平臺上，都沒看到有掛牌出售。

沿著姚江河一路向西，越過橋面，是約8000㎡的知章公園，紀念故里在此的唐代詩人賀知章，這位詩文仕途皆羨煞世人的醉中八仙之一，一生最出名的，就是思鄉之句。

璞閱斜對角200米開外，超10萬㎡的銀泰城（規劃）已官宣。這可是銀泰首次進駐蕭山，shopping mall體量跟湖濱銀泰二期差不多大。

蕭山銀泰城效果圖，來源於蕭山發佈

2021年底璞·閱交付，等到業主入住後，銀泰城也將邁入開業倒計時。

這絕不是忽悠，今年4月底良種場地塊出讓時，文件上白字黑字寫著：簽訂成交確認書後24個月內滿鋪開業，方能申領住宅剩餘50%預售證。

50%的可售貨值被壓著，開發商自然不敢拖沓。

不光有銀泰城（規劃），2公里開外還有蕭山最大的綜合體開元廣場（在建），體量約11萬㎡，2021年底建成。

雙綜合體環伺的“硬核級”配套，申花一帶有，100多㎡的高層，總價700萬+。在璞·閱，套均650萬，就能拿下一套改善排屋。

NO. 4｜肆

重點是，約150㎡的小排屋，功能齊全。

地上三層，利用客廳挑高部分，做出了5房4衛，三代同堂住著也不嫌擁擠；地下室層高約5.4米，隔成兩層綽綽有餘。

我對比了區域內差不多類型產品，面積更大的排屋，地上也就做了4房。

寒暑假、逢年過節來親戚，就很尷尬。哪怕書房也用上，還是缺那麼一個房間。得額外定酒店，不然就是住地下一樓的保姆房，光線暗還不通風。

璞·閱約150㎡排屋戶型示意圖

考慮到老年人上下樓不方便，璞·閱一樓設置了老人房，配備衛生間。

廚房與餐客廳相連的一體化設計，市面上也很流行；U型廚房若是設置成開放式廚房，那就更好了。一邊下廚一邊和家人閒話家常，家務活兒也是最好的放鬆。

二樓設置了次主臥套房和一間臥室，北向帶書房，次主臥的衛生間，都大到能放下浴缸。

三樓是更奢侈的主臥大套房，雙臺盆衛浴，南北雙露臺，儼然是酒店套房的設置了。

璞·閱排屋樣板房裝修示意圖

空間極致利用，向來是東原一大“絕活”。早在2013年，東原就跟香港知名設計團隊合作，研究如何將空間挖掘到極致。

獎項拿到手軟，重慶湖山樾，成都東原閱墅、上海東原逸墅等先後榮獲“金盤獎”、“白玉蘭獎”等多個業內知名大獎。

要說排屋有什麼不好，那就是毛坯交付。買房一時爽，裝修淚兩行。

太累人了。買材料淘寶上能下單，問題是，裝修進度得有人盯著，這些是人工活，師傅手藝好差直接影響後期入住體驗。

璞·閱排屋樣板房裝修示意圖

好不容易裝修好準備入住，隔壁鄰居開始裝修，一裝就是一兩年，噪音不甚其擾。

璞·閱雖然就23套排屋，但考慮到後期入住不便，東原主動提供裝修服務（裝修可自主選擇，費用另計）。眼下，裝修是最吃力不討好的活，開發商才不願趟這趟渾水。

東原排屋的裝修服務，細緻到每個產品的型號都列明，比家裝公司還詳細。價格一開始就談妥不至於出現裝修到一半，又被告知預算超支了。

NO. 5｜伍

也許未來，錢塘江南岸還會再有排屋。但城市級配套這般繁密的，幾乎沒有了！

璞·閱往北約3公里，就到火車南站（在建），預計今年底通車。

火車南站（在建）擁有7臺21線，現已升級為特等站。這可是國內鐵路客運站的最高級別，跟上海虹橋一樣。日均客流量，預計有3萬人次。

日後，業主不用起早跨越錢塘江趕到杭州東站。提前半小時出家門，優哉遊哉地去南站搭高鐵，出差、旅行不要太方便。

浙二醫院解放路院區，未來南部新城院區體量更大

去年，佔地500畝的浙二醫院（規劃）正式簽約南部新城，又為板塊填上了醫療短板。

它將是全杭州最大的醫院，比浙一醫院餘杭分院，體量還要大一倍。規格相當高，管理跟技術骨幹，都會在該院區辦公。日後，成為浙二醫院的主院區。

老一輩之所以窩在市中心的老破小裡，很大程度是考慮上醫院方便。在璞·閱，既能改善居住條件，還不愁日常的頭疼腦熱。

年輕一代更多考慮教育資源。1.5公里範圍內，匯宇小學、高橋初中、蕭山中學等老牌名校集聚。

別忘了，百強房企東原可是被譽為“兒童社區成長專家”，現已迭代到3.0版。就在璞·閱園區內，獨家定製了約4000㎡“童夢童享”空間，囊括0-7歲孩子的玩樂設施。

年初流出的杭州軌道交通遠景規劃圖

此外，東原還獲得了“中國新社區文化運營商”Top1。

今年初，富陽規劃展示館流出的杭州軌道交通規劃圖，透露了杭州地鐵遠期規劃。其中，10、16號線交匯處，很可能就在晨暉路與通惠路一帶。

一旦確定，璞·閱直接進階為城市地鐵聯排。地鐵對房價的促動，不用多說了；排屋屬性又獨特，聯動效應直接翻倍。

美國建築理論家阿摩斯·拉普卜特認為：人類住宅一個最基本的功能就是領域界定。

本文

概要

8.10

2019

項目

東原旭輝璞·閱（備案名：璞秀華庭）

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地址

蕭山通惠南路和晨暉路交匯處，西靠姚江河

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產品

總體量約10.5萬㎡，由5幢27層高層和3幢聯排組成，排屋主力戶型的建築面積約150㎡

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銷售

近期加推3幢聯排。

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推薦理由

總價便宜，入門門檻低；部分花園面積約150㎡，與建築面積比例達1:1；雙河景資源，斜對角約200米就是規劃中超10萬㎡的銀泰城。

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其他特點

位於蕭山老城延伸段，居住氛圍濃厚；提供精裝服務，省去業主裝修煩惱；童夢童享3.0，溫暖有活力。

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交通貼士

距地鐵2號線潘水站約1.7公里。