(作者:虎哥V,本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”,鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地,若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化,其實,包括即將在7月底進入市場的19076地塊,早及已經釋放完畢了!
"(作者:虎哥V,本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”,鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地,若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化,其實,包括即將在7月底進入市場的19076地塊,早及已經釋放完畢了!
1號地塊=19028,2號地塊,未掛牌未出讓,3號地塊=18223;4號地塊,19076地塊,將於7月25日出讓;5號地塊=18176,6號地塊=18162;
根據目前在售的幾個項目的樓面地價,6月12日鴻翔6654加倉經開,又該如何去理解?
經開區的市場情況如何?
貳
土地的價值,首先應還原到城市界面上;
天然的交通線,一般都是劃分重要板塊的邊界,比如,這條鐵路線,老底子的海寧,圍繞著東山西山和長山河,有了鐵路以後,鐵路以北以西,商貿和製造加工業為主,鐵路以南,居住生活為主,這是最基本的常識;
"(作者:虎哥V,本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”,鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地,若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化,其實,包括即將在7月底進入市場的19076地塊,早及已經釋放完畢了!
1號地塊=19028,2號地塊,未掛牌未出讓,3號地塊=18223;4號地塊,19076地塊,將於7月25日出讓;5號地塊=18176,6號地塊=18162;
根據目前在售的幾個項目的樓面地價,6月12日鴻翔6654加倉經開,又該如何去理解?
經開區的市場情況如何?
貳
土地的價值,首先應還原到城市界面上;
天然的交通線,一般都是劃分重要板塊的邊界,比如,這條鐵路線,老底子的海寧,圍繞著東山西山和長山河,有了鐵路以後,鐵路以北以西,商貿和製造加工業為主,鐵路以南,居住生活為主,這是最基本的常識;
(海寧經濟開發區)
隨著海寧大道的建設,向西呈現逐步用地強度、用地密度遞減態勢,以工廠加工為主,之前最重要的南北分界城市道路,是文苑路;而長山河溼地公園以東的區域,是最早時候實物分房所在,有很多教師和事業單位的老房子都集聚在那裡;
所以,天然的,經開區(東區)的地價應高於經開區(西區),去年曾經去吉翔的兩個項目東郡和瀾山看過,應該說,銷售率還好,價格也在14000-16000之間,吉翔瀾山和東郡的位置,就在水岸名邸和鴻翔香樟裡邊上;
客群的組成,我也記得主要是本區域剛需和剛改的為主,有部分還是海鹽百步鎮的居民,一條馬路向東開,沒多少時間就到;
隆興路上的欣隆府,去年就已經開盤,1400套的總體量,14000左右的均價,不遠處中天的一個項目,但是去年13500的價位就已經清空;
但是這一次,從欣隆府到銀杏裡,紅楓裡、香樟裡,再第二天一早趕到水岸名邸現場,還是發現了幾個問題:
1、產品定位小型化:除了水岸名邸,有一批114、129適當大一點的剛改戶型以外,鴻翔的3個項目和欣隆府,基本上的主力戶型都在90-100之間;
2、房價價格扁平化:照道理,地價導致房價的落差應是經開(東區)》隆興路》經開(西區),現在觀察下來,無論地價高低,基本上都在13500-14000之間,呈現扁平化;
3、銷售方式渠道化:除了鴻翔的香樟裡是自銷外,其餘樓盤全部啟動了代理、分銷、中介,香樟裡的銷售,最後走的時候還是問了帶我去看房的中介電話,渠道還是有的;
4、銷售情況:但看欣隆府的感覺,1年下來,價格幾乎沒大動,整盤銷售率7成左右;水
岸名邸7月份應該會開盤,其餘的鴻翔三個盤,銷售率都在5-7成之間,賣得最好的應該還是紅楓裡,周邊觀感更有成熟度;
5、地價價格波動化:從東區的7711到西區的6654,從去年上半年的高峰到下半年的低谷5000不到,再到今年6月的翹頭,地價在5000-8000之間波動,這個幅度有點大,很顯然,水岸華庭和銀杏裡的地,理論上說,溢價空間還不錯;
所以,相對於悄無聲息的斜橋,經開區的客戶也呈現出純剛需和投資客並重的特徵,這樣的房價和銷售率,只有6000以下的地價,還有點利潤;
叄
這裡面最大的變數,很有可能還是出在規劃上;
"(作者:虎哥V,本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”,鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地,若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化,其實,包括即將在7月底進入市場的19076地塊,早及已經釋放完畢了!
1號地塊=19028,2號地塊,未掛牌未出讓,3號地塊=18223;4號地塊,19076地塊,將於7月25日出讓;5號地塊=18176,6號地塊=18162;
根據目前在售的幾個項目的樓面地價,6月12日鴻翔6654加倉經開,又該如何去理解?
經開區的市場情況如何?
貳
土地的價值,首先應還原到城市界面上;
天然的交通線,一般都是劃分重要板塊的邊界,比如,這條鐵路線,老底子的海寧,圍繞著東山西山和長山河,有了鐵路以後,鐵路以北以西,商貿和製造加工業為主,鐵路以南,居住生活為主,這是最基本的常識;
(海寧經濟開發區)
隨著海寧大道的建設,向西呈現逐步用地強度、用地密度遞減態勢,以工廠加工為主,之前最重要的南北分界城市道路,是文苑路;而長山河溼地公園以東的區域,是最早時候實物分房所在,有很多教師和事業單位的老房子都集聚在那裡;
所以,天然的,經開區(東區)的地價應高於經開區(西區),去年曾經去吉翔的兩個項目東郡和瀾山看過,應該說,銷售率還好,價格也在14000-16000之間,吉翔瀾山和東郡的位置,就在水岸名邸和鴻翔香樟裡邊上;
客群的組成,我也記得主要是本區域剛需和剛改的為主,有部分還是海鹽百步鎮的居民,一條馬路向東開,沒多少時間就到;
隆興路上的欣隆府,去年就已經開盤,1400套的總體量,14000左右的均價,不遠處中天的一個項目,但是去年13500的價位就已經清空;
但是這一次,從欣隆府到銀杏裡,紅楓裡、香樟裡,再第二天一早趕到水岸名邸現場,還是發現了幾個問題:
1、產品定位小型化:除了水岸名邸,有一批114、129適當大一點的剛改戶型以外,鴻翔的3個項目和欣隆府,基本上的主力戶型都在90-100之間;
2、房價價格扁平化:照道理,地價導致房價的落差應是經開(東區)》隆興路》經開(西區),現在觀察下來,無論地價高低,基本上都在13500-14000之間,呈現扁平化;
3、銷售方式渠道化:除了鴻翔的香樟裡是自銷外,其餘樓盤全部啟動了代理、分銷、中介,香樟裡的銷售,最後走的時候還是問了帶我去看房的中介電話,渠道還是有的;
4、銷售情況:但看欣隆府的感覺,1年下來,價格幾乎沒大動,整盤銷售率7成左右;水
岸名邸7月份應該會開盤,其餘的鴻翔三個盤,銷售率都在5-7成之間,賣得最好的應該還是紅楓裡,周邊觀感更有成熟度;
5、地價價格波動化:從東區的7711到西區的6654,從去年上半年的高峰到下半年的低谷5000不到,再到今年6月的翹頭,地價在5000-8000之間波動,這個幅度有點大,很顯然,水岸華庭和銀杏裡的地,理論上說,溢價空間還不錯;
所以,相對於悄無聲息的斜橋,經開區的客戶也呈現出純剛需和投資客並重的特徵,這樣的房價和銷售率,只有6000以下的地價,還有點利潤;
叄
這裡面最大的變數,很有可能還是出在規劃上;
按照海寧的定位和設想,經開區的整體動力引擎是建立在2009年的上海漕河涇新興技術開發區海寧分區基礎上的:
這是上海的經濟技術開發區真正意義上“走出去”孵化而成的第一個緊密合作項目,也是滬浙兩地建成的首家跨省合作園區,也就是“飛地”園區;
從建立“科技綠洲”到導入“漕河涇科創”品牌,以及建立泛半導體產業園,浙江省首個花園式產業園區,高標準廠房比肩歐美,依託上海漕河涇的電子信息產業優勢,已經陸續引進集聚了法資企業寶捷機電、日本JFE、日本鐡三角、德國索璞、德國艾森曼、上海光維等多個優質項目,其中世界500強企業4家,主板上市企業2家,全球行業龍頭企業超5家;
截至去年年底,簽約總投資77.75億元。預計到2020年,泛半導體產業園將落戶產業鏈項目超30家,企業直接投資超100億元;
在長三角一體化發展上升為國家戰略之際,以城市化帶動工業化的海寧經濟開發區“康湖芯城”,與上海漕河涇開發區海寧分區戰略拓展區的銜接工作也正漸入佳境。
“康湖芯城”規劃位於經濟開發區的北部位置,北至鹽湖公路,南至長山河,西至杭平申航道,東至環城東路,規劃用地面積為1471.38 公頃;
2018年到年底乃至到今年年初,海寧對於經開區的北部的定位就一直是“康湖芯城”的高度,從產城融合和轉型升級的角度,沒有任何問題;
就在上週我開車路過文苑北路與谷水路交叉口,諾大的土地已經被平整,這裡就是規劃中康湖的位置;
我想對於房地產市場來說,這樣的規劃堪稱大手筆,對於地價的刺激不言而喻;
再來看這張交通規劃,很明顯的看到,原來穿過城區的海寧站計劃中向北騰遷,設立海寧北樞紐,完成滬乍杭的戰略目標;這個站點,就設置在規劃中康湖的北面,也就是說,整個城北的開發建設的邏輯線是:依託海寧站的向北外遷,滬乍杭海寧北站的確立,基於漕河涇新興技術開發區的優勢,從物理空間上向外擴張,從產業內涵上激發經濟轉型的內生動力,實現海寧城北的騰飛;
但是,就目前的信息來看,滬乍杭鐵路的走向遲遲未定,對外,上海、杭州乃至嘉興都對此線路有異議,比如說,海寧,想要的是客貨兩用線,通過浦東接入上海市區,而上海,卻認可貨運線(平湖乍浦港口作用),最麻煩的小道消息是,原本想動遷一下海寧站的設想遇到更精明的鐵總了:外遷可以,但是,原來海寧站包括周邊的地,我要了!
那麼這筆賬就算不過來了,沒有了市區的地,拆遷騰挪建設的費用,哪裡來?所以站前廣場康湖規劃實施,也多少會有影響;
所以,對於城北經開區的市場,我的理解是:
1、去年受“康湖芯城”消息刺激,導致從地價房價上有過猛的嫌疑;
2、投資客淡去之後,剛需和剛改去化速度跟不上節奏;
3、板塊內房價偏平化、普遍銷售渠道化意味著競爭激烈程度較高;
我沒有仔細計算過這個板塊的庫存和去化週期,但我相信,應落後於城南,甚至鵑湖;
肆
那麼經開區的市場還沒有機會呢?
遠看產業,近看“更新”!
根據政府規劃,隆興路附近的廠區會逐步實行退二進三,整體搬遷的城市工業有機更新,騰籠換鳥過程中,大部分的企業會搬至尖山,少量條件較好的大中型製造業會就近搬遷在經開區(西區);
首選,應該是經開區(東區),也就是紅楓裡、水岸名邸和香樟裡!
這裡的客源,未來會增量:
1、硤石景區打造和開發過程中被外溢的剛需和拆遷人群;
2、隆興路周邊由於企業“退二進三”產生的外溢剛需;
3、本區域內自然存量客戶;
我不是不看好海寧在高科技產業過程中釋放的紅利和機會,我只是認為這需要一個過程,在這個過程中涉及到很多影響週期和節奏的因素,所以,以自住的導向來思考會比較明智,這是比較現實也是比較可靠的選籌方向;
19076這塊地的位置,恰好放在板塊交界(由拳路和俞家橋路交叉口)的節骨眼上,97.71畝的體量,1.8的容積率,一切都挺完美;
配建1500平米社區用房,如果熔斷的話,實際樓面地價8021,保本價就會在14000;
土地面粉價=房價麵包價就會出現;你覺得呢?!
原則上說,我希望這塊地是一家有實力有耐心,有產品打磨能力的房企來做,這個項目,對於未來2年的經開區(東區)市場都會起到風向標的作用;
繁華近在咫尺,未來就在眼前!
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