(作者：虎哥V，本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”，鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地，若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化，其實，包括即將在7月底進入市場的19076地塊，早及已經釋放完畢了！
"(作者：虎哥V，本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”，鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地，若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化，其實，包括即將在7月底進入市場的19076地塊，早及已經釋放完畢了！
1號地塊=19028，2號地塊，未掛牌未出讓，3號地塊=18223；4號地塊，19076地塊，將於7月25日出讓；5號地塊=18176，6號地塊=18162；
根據目前在售的幾個項目的樓面地價，6月12日鴻翔6654加倉經開，又該如何去理解？
經開區的市場情況如何？
貳
土地的價值，首先應還原到城市界面上；
天然的交通線，一般都是劃分重要板塊的邊界，比如，這條鐵路線，老底子的海寧，圍繞著東山西山和長山河，有了鐵路以後，鐵路以北以西，商貿和製造加工業為主，鐵路以南，居住生活為主，這是最基本的常識；
"(作者：虎哥V，本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”，鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地，若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化，其實，包括即將在7月底進入市場的19076地塊，早及已經釋放完畢了！
1號地塊=19028，2號地塊，未掛牌未出讓，3號地塊=18223；4號地塊，19076地塊，將於7月25日出讓；5號地塊=18176，6號地塊=18162；
根據目前在售的幾個項目的樓面地價，6月12日鴻翔6654加倉經開，又該如何去理解？
經開區的市場情況如何？
貳
土地的價值，首先應還原到城市界面上；
天然的交通線，一般都是劃分重要板塊的邊界，比如，這條鐵路線，老底子的海寧，圍繞著東山西山和長山河，有了鐵路以後，鐵路以北以西，商貿和製造加工業為主，鐵路以南，居住生活為主，這是最基本的常識；
（海寧經濟開發區）
隨著海寧大道的建設，向西呈現逐步用地強度、用地密度遞減態勢，以工廠加工為主，之前最重要的南北分界城市道路，是文苑路；而長山河溼地公園以東的區域，是最早時候實物分房所在，有很多教師和事業單位的老房子都集聚在那裡；
所以，天然的，經開區（東區）的地價應高於經開區（西區），去年曾經去吉翔的兩個項目東郡和瀾山看過，應該說，銷售率還好，價格也在14000-16000之間，吉翔瀾山和東郡的位置，就在水岸名邸和鴻翔香樟裡邊上；
客群的組成，我也記得主要是本區域剛需和剛改的為主，有部分還是海鹽百步鎮的居民，一條馬路向東開，沒多少時間就到；
隆興路上的欣隆府，去年就已經開盤，1400套的總體量，14000左右的均價，不遠處中天的一個項目，但是去年13500的價位就已經清空；
但是這一次，從欣隆府到銀杏裡，紅楓裡、香樟裡，再第二天一早趕到水岸名邸現場，還是發現了幾個問題：
1、產品定位小型化：除了水岸名邸，有一批114、129適當大一點的剛改戶型以外，鴻翔的3個項目和欣隆府，基本上的主力戶型都在90-100之間；
2、房價價格扁平化：照道理，地價導致房價的落差應是經開（東區）》隆興路》經開（西區），現在觀察下來，無論地價高低，基本上都在13500-14000之間，呈現扁平化；
3、銷售方式渠道化：除了鴻翔的香樟裡是自銷外，其餘樓盤全部啟動了代理、分銷、中介，香樟裡的銷售，最後走的時候還是問了帶我去看房的中介電話，渠道還是有的；
4、銷售情況：但看欣隆府的感覺，1年下來，價格幾乎沒大動，整盤銷售率7成左右；水
岸名邸7月份應該會開盤，其餘的鴻翔三個盤，銷售率都在5-7成之間，賣得最好的應該還是紅楓裡，周邊觀感更有成熟度；
5、地價價格波動化：從東區的7711到西區的6654，從去年上半年的高峰到下半年的低谷5000不到，再到今年6月的翹頭，地價在5000-8000之間波動，這個幅度有點大，很顯然，水岸華庭和銀杏裡的地，理論上說，溢價空間還不錯；
所以，相對於悄無聲息的斜橋，經開區的客戶也呈現出純剛需和投資客並重的特徵，這樣的房價和銷售率，只有6000以下的地價，還有點利潤；
叄
這裡面最大的變數，很有可能還是出在規劃上；
"(作者：虎哥V，本文轉載自微信公眾號“虎哥說樓”，鳳凰網房產已獲授權)
壹
海寧經開區的地，若不是去年年底突如其來經濟壓力導致的市場變化，其實，包括即將在7月底進入市場的19076地塊，早及已經釋放完畢了！
1號地塊=19028，2號地塊，未掛牌未出讓，3號地塊=18223；4號地塊，19076地塊，將於7月25日出讓；5號地塊=18176，6號地塊=18162；
根據目前在售的幾個項目的樓面地價，6月12日鴻翔6654加倉經開，又該如何去理解？
經開區的市場情況如何？
貳
土地的價值，首先應還原到城市界面上；
天然的交通線，一般都是劃分重要板塊的邊界，比如，這條鐵路線，老底子的海寧，圍繞著東山西山和長山河，有了鐵路以後，鐵路以北以西，商貿和製造加工業為主，鐵路以南，居住生活為主，這是最基本的常識；
（海寧經濟開發區）
隨著海寧大道的建設，向西呈現逐步用地強度、用地密度遞減態勢，以工廠加工為主，之前最重要的南北分界城市道路，是文苑路；而長山河溼地公園以東的區域，是最早時候實物分房所在，有很多教師和事業單位的老房子都集聚在那裡；
所以，天然的，經開區（東區）的地價應高於經開區（西區），去年曾經去吉翔的兩個項目東郡和瀾山看過，應該說，銷售率還好，價格也在14000-16000之間，吉翔瀾山和東郡的位置，就在水岸名邸和鴻翔香樟裡邊上；
客群的組成，我也記得主要是本區域剛需和剛改的為主，有部分還是海鹽百步鎮的居民，一條馬路向東開，沒多少時間就到；
隆興路上的欣隆府，去年就已經開盤，1400套的總體量，14000左右的均價，不遠處中天的一個項目，但是去年13500的價位就已經清空；
但是這一次，從欣隆府到銀杏裡，紅楓裡、香樟裡，再第二天一早趕到水岸名邸現場，還是發現了幾個問題：
1、產品定位小型化：除了水岸名邸，有一批114、129適當大一點的剛改戶型以外，鴻翔的3個項目和欣隆府，基本上的主力戶型都在90-100之間；
2、房價價格扁平化：照道理，地價導致房價的落差應是經開（東區）》隆興路》經開（西區），現在觀察下來，無論地價高低，基本上都在13500-14000之間，呈現扁平化；
3、銷售方式渠道化：除了鴻翔的香樟裡是自銷外，其餘樓盤全部啟動了代理、分銷、中介，香樟裡的銷售，最後走的時候還是問了帶我去看房的中介電話，渠道還是有的；
4、銷售情況：但看欣隆府的感覺，1年下來，價格幾乎沒大動，整盤銷售率7成左右；水
岸名邸7月份應該會開盤，其餘的鴻翔三個盤，銷售率都在5-7成之間，賣得最好的應該還是紅楓裡，周邊觀感更有成熟度；
5、地價價格波動化：從東區的7711到西區的6654，從去年上半年的高峰到下半年的低谷5000不到，再到今年6月的翹頭，地價在5000-8000之間波動，這個幅度有點大，很顯然，水岸華庭和銀杏裡的地，理論上說，溢價空間還不錯；
所以，相對於悄無聲息的斜橋，經開區的客戶也呈現出純剛需和投資客並重的特徵，這樣的房價和銷售率，只有6000以下的地價，還有點利潤；
叄
這裡面最大的變數，很有可能還是出在規劃上；
按照海寧的定位和設想，經開區的整體動力引擎是建立在2009年的上海漕河涇新興技術開發區海寧分區基礎上的：
這是上海的經濟技術開發區真正意義上“走出去”孵化而成的第一個緊密合作項目，也是滬浙兩地建成的首家跨省合作園區，也就是“飛地”園區；
從建立“科技綠洲”到導入“漕河涇科創”品牌，以及建立泛半導體產業園，浙江省首個花園式產業園區，高標準廠房比肩歐美，依託上海漕河涇的電子信息產業優勢，已經陸續引進集聚了法資企業寶捷機電、日本JFE、日本鐡三角、德國索璞、德國艾森曼、上海光維等多個優質項目，其中世界500強企業4家，主板上市企業2家，全球行業龍頭企業超5家；
截至去年年底，簽約總投資77.75億元。預計到2020年，泛半導體產業園將落戶產業鏈項目超30家，企業直接投資超100億元；
在長三角一體化發展上升為國家戰略之際，以城市化帶動工業化的海寧經濟開發區“康湖芯城”，與上海漕河涇開發區海寧分區戰略拓展區的銜接工作也正漸入佳境。
“康湖芯城”規劃位於經濟開發區的北部位置，北至鹽湖公路，南至長山河，西至杭平申航道，東至環城東路，規劃用地面積為1471.38 公頃；
2018年到年底乃至到今年年初，海寧對於經開區的北部的定位就一直是“康湖芯城”的高度，從產城融合和轉型升級的角度，沒有任何問題；
就在上週我開車路過文苑北路與谷水路交叉口，諾大的土地已經被平整，這裡就是規劃中康湖的位置；
我想對於房地產市場來說，這樣的規劃堪稱大手筆，對於地價的刺激不言而喻；
再來看這張交通規劃，很明顯的看到，原來穿過城區的海寧站計劃中向北騰遷，設立海寧北樞紐，完成滬乍杭的戰略目標；這個站點，就設置在規劃中康湖的北面，也就是說，整個城北的開發建設的邏輯線是：依託海寧站的向北外遷，滬乍杭海寧北站的確立，基於漕河涇新興技術開發區的優勢，從物理空間上向外擴張，從產業內涵上激發經濟轉型的內生動力，實現海寧城北的騰飛；
但是，就目前的信息來看，滬乍杭鐵路的走向遲遲未定，對外，上海、杭州乃至嘉興都對此線路有異議，比如說，海寧，想要的是客貨兩用線，通過浦東接入上海市區，而上海，卻認可貨運線（平湖乍浦港口作用），最麻煩的小道消息是，原本想動遷一下海寧站的設想遇到更精明的鐵總了：外遷可以，但是，原來海寧站包括周邊的地，我要了！
那麼這筆賬就算不過來了，沒有了市區的地，拆遷騰挪建設的費用，哪裡來？所以站前廣場康湖規劃實施，也多少會有影響；
所以，對於城北經開區的市場，我的理解是：
1、去年受“康湖芯城”消息刺激，導致從地價房價上有過猛的嫌疑；
2、投資客淡去之後，剛需和剛改去化速度跟不上節奏；
3、板塊內房價偏平化、普遍銷售渠道化意味著競爭激烈程度較高；
我沒有仔細計算過這個板塊的庫存和去化週期，但我相信，應落後於城南，甚至鵑湖；
肆
那麼經開區的市場還沒有機會呢？
遠看產業，近看“更新”！
根據政府規劃，隆興路附近的廠區會逐步實行退二進三，整體搬遷的城市工業有機更新，騰籠換鳥過程中，大部分的企業會搬至尖山，少量條件較好的大中型製造業會就近搬遷在經開區（西區）；
首選，應該是經開區（東區），也就是紅楓裡、水岸名邸和香樟裡！
這裡的客源，未來會增量：
1、硤石景區打造和開發過程中被外溢的剛需和拆遷人群；
2、隆興路周邊由於企業“退二進三”產生的外溢剛需；
3、本區域內自然存量客戶；
我不是不看好海寧在高科技產業過程中釋放的紅利和機會，我只是認為這需要一個過程，在這個過程中涉及到很多影響週期和節奏的因素，所以，以自住的導向來思考會比較明智，這是比較現實也是比較可靠的選籌方向；
19076這塊地的位置，恰好放在板塊交界（由拳路和俞家橋路交叉口）的節骨眼上，97.71畝的體量，1.8的容積率，一切都挺完美；
配建1500平米社區用房，如果熔斷的話，實際樓面地價8021，保本價就會在14000；
土地面粉價=房價麵包價就會出現；你覺得呢？！
原則上說，我希望這塊地是一家有實力有耐心，有產品打磨能力的房企來做，這個項目，對於未來2年的經開區（東區）市場都會起到風向標的作用；
繁華近在咫尺，未來就在眼前！
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