來源 | 21世紀經濟報道
作者 | 張曉玲,毛志成,陳小榕 香港,廣州報道
編輯 | 張星
恆大正在加緊造自己的新能源汽車。8月28日，恆大自有汽車品牌“恆馳”亮相，量產或在明年上半年。
如同掌門人許家印的行事風格，中國恆大的業績曲線一樣地跌宕起伏，在2017年轉入效益模式後，恆大接連實現了兩年淨利潤的驚人增長，又在2019年上半年快速滑落。
8月28日，恆大公佈中期業績，上半年淨利同比下滑近半。不過，恆大表示，這與去年同期基數過高有關。
與此同時，上半年恆大銷售錄得負增長，預示著未來營收和淨利的增長進入放緩區間。
在此背景下，恆大依然投入巨資發展新能源汽車，主要“造車”平臺恆大健康上半年營收大漲，但賬面虧損近20億。
恆大正在加緊造自己的新能源汽車。8月28日，恆大自有汽車品牌“恆馳”亮相，量產或在明年上半年。
像所有的主流地產商一樣，恆大也面臨地產主業放緩與新業務難盈利的悖論。而要拆解這一難題，最關鍵的仍是自有現金流的充沛；3億多平米土儲、5萬億貨值，是恆大豪賭未來的最大砝碼。
當天的業績會現場，許家印沒有出現，總裁夏海鈞發表了長篇的演講和獨白，詳解恆大淨利的成長性，房地產的銷售“大餅”與行業併購，以及恆大的萬億空間。
來源 | 21世紀經濟報道
作者 | 張曉玲,毛志成,陳小榕 香港,廣州報道
編輯 | 張星
恆大正在加緊造自己的新能源汽車。8月28日，恆大自有汽車品牌“恆馳”亮相，量產或在明年上半年。
如同掌門人許家印的行事風格，中國恆大的業績曲線一樣地跌宕起伏，在2017年轉入效益模式後，恆大接連實現了兩年淨利潤的驚人增長，又在2019年上半年快速滑落。
8月28日，恆大公佈中期業績，上半年淨利同比下滑近半。不過，恆大表示，這與去年同期基數過高有關。
與此同時，上半年恆大銷售錄得負增長，預示著未來營收和淨利的增長進入放緩區間。
在此背景下，恆大依然投入巨資發展新能源汽車，主要“造車”平臺恆大健康上半年營收大漲，但賬面虧損近20億。
恆大正在加緊造自己的新能源汽車。8月28日，恆大自有汽車品牌“恆馳”亮相，量產或在明年上半年。
像所有的主流地產商一樣，恆大也面臨地產主業放緩與新業務難盈利的悖論。而要拆解這一難題，最關鍵的仍是自有現金流的充沛；3億多平米土儲、5萬億貨值，是恆大豪賭未來的最大砝碼。
當天的業績會現場，許家印沒有出現，總裁夏海鈞發表了長篇的演講和獨白，詳解恆大淨利的成長性，房地產的銷售“大餅”與行業併購，以及恆大的萬億空間。
淨利迴歸
財報顯示，上半年恆大依舊保持著龍頭的姿態，銷售2818億元，僅次於碧桂園、萬科；270億淨利潤位居行業第一；149億的股東應占利潤則僅次於中海地產。
但淨利潤增速明顯放緩，淨利潤、核心業務利潤、股東應占利潤均同比下降約5成。
與此形成對比的是，恆大在2017年中期及2018年中期，淨利潤分別實現224.5%和129.3%的大幅增長。
恆大方面表示，上半年淨利潤增速下降，是由於恆大前兩年提前償還所有永續債，釋放了200億的淨利，使得2018年上半年淨利潤達到530.3億元的高位，現在回落也屬正常。“可以說是前兩年淨利增速太高了，當下才是迴歸到常態。”
上半年的結算收入也減少了。上半年營業收入2269.80億元，同比下降24.40%；結算收入減少，也影響淨利潤增速。
另外，從2018年下半年開始，恆大的銷售增速便開始放緩。其2018年的合同銷售額為5513億元，銷售面積5243.5萬平方米，同比增長分別為10%和4.25%。較2017年34.2%的銷售金額增速下降24.2個百分點，較12.6%的銷售面積增速下降8.35個百分點。
今年上半年，恆大銷售額和銷售面積更是雙雙出現負增長。銷售金額為2818.1億元，較2018年上半年的3042億元同比下降7.36%。合約銷售面積為2620萬平方米，較去年上半年的2906萬平方米同比下降9.84%。
多名業內人士指出，房地產行業的天花板已現。事實上，上半年房地產行業的整體銷售增速已經大幅下降。克而瑞統計發現，在30家2018年銷售超千億的房企中，與去年增長動輒翻倍，平均增速超50%相比，今年上半年無一家房企增速達到50%，大部分在10％左右，或低於10%。
銷售與結算之間存在一年半到兩年的時間差，銷售放緩，意味著恆大未來的淨利釋放也將變慢。“房地產行業銷售的高增速已經不可持續，未來房企也很難再實現淨利潤的高增長，淨利潤增速將回歸常態”，深圳一知名開發商人士認為。
隨著政策對房地產消費端融資的收緊，預計房企下半年銷售將繼續承壓。
而近期恆大已經提前打響“金九銀十”的“促銷戰”，在8月20日推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的促銷活動，或將壓縮未來的淨利增長空間。
持續“輸血”新能源汽車
只當房地產行業的大象，恆大並不滿足。在自身壓力加大的情況下，恆大依然頻頻輸血新業務，其中最大的一塊是新能源汽車。
截至2019年7月，恆大共投資超過300億，入股新能源汽車產業鏈上各家公司，並在廣州和瀋陽、天津等地建廠，擬投資總額超過千億。
目前，恆大新能源汽車的主要業務平臺是恆大健康。2008年上市的恆大健康，壓著許家印對未來新能源汽車和健康行業的希望。2019年的中報，恆大健康交出了一份不甚樂觀的答卷。
半年報稱，恆大健康上半年營業收入為26.48億元，同比增長132.1%，毛利潤6.11億，同比增長10.9%。
營業收入的大幅增長主要來自健康管理收益，恆大健康的拳頭產品“恆大養生谷”因業務增加，收入從2018年同期11.38億元上升到23.55億元，增幅達106.90%。
目前，恆大健康已佈局16個恆大養生谷，未來三年計劃實現佈局50個以上，預計2021年陸續開業。
與大幅增長的營收不同，2019上半年恆大健康淨利潤虧損19.84億，2018年錄得淨虧損約人民幣14億，顯示虧損持續擴大。而2017年，恆大健康淨利潤還是正的為3億元。
這與恆大健康大手筆入主新能源產業密切相關。在超百億大手筆的投入下，上半年，新能源汽車產業僅帶來2.84億的收入。
分析人士認為，新能源汽車屬於資金密集型產業，需要至少數百億資金作支撐，短期難以實現盈利。
在主業與新業務之間取得平衡，淨負債率是一個關鍵指標。中報顯示，恆大中期淨負債率微降，仍屬行業偏高水平。
恆大今年在持續發新債還舊債。融資形式多樣，包括債券、信託項目、質押股權、資產證券化等等方式。
5月24日，深交所披露文件顯示，恆大發行了110億元的公司債券，又於6月在上交所通過發行200億元的公司債券；截至今年4月，還發行了共計56億美元債，約合人民幣384.9億元。平均利率約8.6%。
另外，恆大在多個信託機構建立信託項目。包括但不限於中信信託、山東國際信託、中航信託、愛建信託、大業信託等。
標普認為，恆大頻繁發債將妨礙其降低槓桿率的努力。
由此，重組深深房回A、降低槓桿率顯得尤為重要。據當初戰略投資協議，恆大如果在2020年1月31日之前沒有成功重組上市，就得贖回近700億元的股權。
如今距離承諾的節點，只剩下5個月的的時間。
在被問及回A進展時，夏海鈞表示樂觀，“目前進展順利”。
同一日，作為戰投之一，深圳控股副總裁董方及首席運營官朱國強表示，恆大重組深深房，目前從政策上不存在任何重大因素阻礙重組，恆大和深深房一直在與中國證監會保持密切溝通。
不拿地與“現金為王”
大手筆投資新能源汽車的同時，許家印也在其他投資上收了手。在3月份的業績會上，他透露，新能源汽車是恆大投資的最後一個大產業，未來5年不會再投其他大產業。
像萬科一樣，恆大也在迴歸“基本盤”，加快銷售回籠現金，以保持主業和新業務的現金流平衡。
上半年，恆大淨負債率微降，在手現金餘額2880億，覆蓋短期債務在1倍以上。夏海鈞表示，行業調整週期內，要“現金為王”。
恆大的土地儲備已經達到了一個驚人的量級。據中報數據，截至2019年6月30日，集團總土地儲備項目864個，總規劃建築面積3.19億平方米，平均樓面地價僅1639元/平米，還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米。
2019年上半年，恆大共計購得土地儲備79幅，新購土地儲備建築面積4，449萬平方米。夏海鈞透露，恆大上半年新增的項目中，40%是通過併購而來。
“恆大已經是中國開發商中土地儲備量最大的，這是一筆巨大的財富。”夏海鈞說，合計可提供約5萬億的可售貨值。
這些巨量、低廉的土地儲備，將持續為恆大提供現金流、收入和利潤。這也是支撐恆大去進行新業務擴張的底氣。
未來似乎也屬於這些巨頭們。“中國房地產市場‘大餅’已定，大概在15萬億左右。未來的市場空間，不是由房地產增量市場不斷的擴張帶來，而是中小企業的消亡，大企業的擴張帶來。”夏海鈞表示。
2006年，中國前十大的地產商大約佔了4.7%的市場份額，到2018年年底，前十大的地產商佔到了26%，這其中，前三大巨頭佔了12.6%，而夏海鈞認為，今年的集中度還在繼續上升，或將到15％-16%。
五年以後，中國前十大的地產商大概會佔到銷售額的40%；前三大的地產商，大概要佔到20%左右，即3萬億元。
到了那時，中國的龍頭企業要想在前三甲排名中露臉，銷售規模應該達到1萬億元左右。
目前6000億銷售額的恆大，雄心勃勃要拿下萬億市場。
未來還在遠處。面對當下複雜的融資和市場環境，恆大和融創卻都提出了不拿地。“我們將逐步減少在拿地方面的投入。”夏海鈞說，恆大不會去拿地王，不會推高地價，而將以併購和舊改持續獲得資源。