樂居買房訊 文/悅悅悅 編輯/李文 6月19日，2019國際視野下的粵港澳大灣區城市更新高峰論壇盛大啟幕。來自日本、新加坡、粵港澳臺等國家和地區的城市更新領域專家學者齊聚於此，從全球城市更新發展視角探討粵港澳大灣區城市發展機遇、本土創新之道和城市更新的未來趨向，共同展望新時代下的城市新生機。
廣州城市更新規劃研究院院長駱建雲
廣州城市更新規劃研究院院長駱建雲帶來了琶洲村改造的案例，並以此來看廣州10年三舊改造到城市更新政策機制的變化和過程。
駱建雲院長介紹，從2002年開始，廣州城中村就已經開始嘗試改造演進，那時是以行政化的形式用改制促改造，通過行政發佈文件轉換村民的身份，把村民變成居民，把村委會變成居委會，把集體經濟組織轉化成為股份制公司，集體土地如果要進行改造就要轉變成國有土地的性質。在村改居的過程中，廣州市希望通過重新進行村莊規劃來完成城中村的改造。但是沒有考慮到集體土地本身的使用權，以及土地價值的因素。為了把違章建築控制在一定範圍，所以當時希望通過規劃來控制整個城中村的改造。同時又定出了集體土地不得轉讓，村民建的房不能出售。為了控制違建，同時為了滿足規劃，當時的宅基地也都進行了停辦。自建房的報建手續非常複雜，只能通過村裡面集資、籌資建一些農民公寓來解決問題。所以在那個時候通過改制促進改造的方式基本上行不通。城中村隨著大量土地被徵收、徵用的背景下，村民和村集體迫切希望通過舊村改造實現產業轉型升級，實現居住環境改善的需求非常大，一定程度產生了村和鎮之間的矛盾和不信任。
到了2009年，三舊改造的政策在新的時期下，城中村的改造工作起到了具有劃時代意義的價值。從2008年到2015年，廣州從個案探索，到2015年把城市更新作為常態化的戰略佈局，這個過程一直是政府、村集體以及企業三者之間圍繞集體土地怎麼再利用，利益怎麼再分配進行探索。
2015年廣州市成立了全國首個負責推動這項工作的城市更新局，2016年廣州市城市更新辦法以及舊城鎮、舊廠房、舊村莊三個配套文件發佈，代表了廣州城市更新逐漸走向常態化的發展進程。同時廣州城市更新的目標不再僅僅是三舊改造的內涵，把它擴大成為包括全面改造、微改造，包括促進城市空間優化、人居環境改善、歷史文化傳承和社會經濟發展的目標，同時也對社會治理和社會管理的模式提出了期望和需求。
到2019年，廣州城市更新基本上形成了有自己特色的政策，這個政策和深圳的政策來比較的話，它更強調的是以村集體與村民之間，包括與企業之間如何建立起利益分配的公平性和公正性。所以強調的是在這裡面保障城市公共利益，保障相關權屬人的利益，在制度的設計上對於城中村改造，對於村民如何參與進來設計了四個主要的環節，每個環節都需要有村民代表或村民本身，還有權屬人對這個方案或數據的共享成果進行投票。同時加強了政府在基礎數據方面的調查工作，這就源自於琶洲村。
琶洲村的改造到目前為止村民還仍然存在上訪的問題，上訪的問題就在於村民認為他自己手上所獲得的集體物業少了，而企業所獲得的利益大了。這源自於在三舊改造時期，對於村民的基礎數據基本上是企業進行調查的，所以2015年的更新辦法就明確強調基礎數據由政府主導，希望建立起相對比較公正、公平的依據。通過這幾年的操作，我們的體會，這在一定程度上解決了村民和企業、政府之間相互博弈沒有標準尺度的問題。同時政府引導、市場運作方面也強調公平性，所以出臺了一些政策，包括引入合作企業，引入意向合作企業，可能門檻偏高，希望參與的合作企業建立在一個相對比較公平的，既不會被壟斷，也不會被中間的平臺公司給把持著。
從規劃編制的體系邏輯來講，建立起準確的基礎數據為基礎，在編制過程中需要附加城市管理者在這個區域的發展訴求，同時也要通過對成本，對開發者的意向成本進行測算，而且這個成本的測算標準是由政府來公佈的。還有加上對這個區域的交通、配套、文保、環評等評價，這些要和我們的改造方案疊加在一起，成為審議片區策劃方案或實施方案一個重要的基礎。最後能夠打造控規方案的調整。這個就是整個規劃編制體系。可以看到廣州政府在這裡面的主導，其目的是建立一個公平性，包括280平米的補償標準，正因為有這個，使得空間容量的可控具有可操作性。
本次高峰論壇由中國房地產業協會指導，廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會、深圳市城市更新開發企業協會聯合主辦，深更協（深圳）諮詢管理有限公司、深更協（深圳）投資發展有限公司承辦，卓越城市更新集團聯合承辦。
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