上一篇文章探討了一些使用權公寓的問題,其中有網友留言,問廣州金沙洲的保利大都匯是什麼性質的公寓,值不值得投資?
碰巧有朋友說在裡水有一家很正的農莊,約我到那裡吃飯(從我這邊過去裡水,必經金沙洲),所以我就提前了兩小時出發,順道過去踩一踩這個大都匯。
我是開車過去的,去到樓盤那裡沒有馬上進入售樓部,而是開車先在附近兜了一圈(因此沒拍到什麼照片,請見諒)。
先說一下:
這裡的公寓有獨立產權證的,與使用權的不一樣,所以比使用權的公寓價格高很多。
位置:
這個項目就在6號線沙貝站地鐵口,地鐵口出來就是一塊空地,據樓盤的銷售人員說,這是項目的南地塊(還是北地塊?忘記了),規劃是一個商業綜合體
網上效果圖
地鐵站與這個商業體地塊是連通的,現在在售的公寓項目就在這片空地旁邊,從地鐵站走過去不用100米,將來商業體建成之後應該會有空中走廊、地下通道把兩個區域連接起來,出地鐵之後無論暴雨或暴晒也不用擔心,所以位置是非常不錯的,或者說是一流的。
現場沙盤(網絡圖片)
但如果開車過去,劣勢就比較明顯!
金沙洲大橋附近無論哪個方向,塞車是常態,這應該也是暫時制約了金沙洲發展的其中一個比較關鍵的因素。但查了一查市政的規劃,有數條接通金沙洲的橋樑準備建設,沉香島大橋、大坦沙大橋、水口水道大橋、黃岐二橋等橋樑已規劃並準備投入建設,建成後,將會大大緩解金沙洲大橋的交通壓力。
這裡要特別說一個未必很多人知道的信息,但個人認為對項目及周邊區域都會有比較大的影響,對這個項目感興趣的小夥伴Mark一下:
上邊提到的橋樑中,有一條叫作大坦沙大橋的,是連通金沙洲與荔灣大坦沙島的新規劃橋樑
大坦沙島是什麼?它是廣州中心城區珠江上的一個大島,有多大?很大很大!
這個島與中山八路、南岸路通過珠江大橋連接,位置非常好。現在島內積極推進城市更新舊村改造,並已與新加坡的凱德集團簽訂了改造協議,由凱德操刀進行全面的更新改造(更新改造說人話就是:拆了重建!)
以凱德的風格,這個島將來又會成為一個高端的花園式CBD!島內的村民不但能夠真正成為拆一代,一夜暴富,以後還可以享有這麼優越的居住環境。
截圖來自網易號資訊
這個區位優勢在樓盤的銷售不會說的,因為可能他們也不知道,為什麼我會知道?
因為我現在的主業是城市更新與互聯網,碼字是癖好而已。
大坦沙大橋規劃在金沙洲的連接處,就在保利大都匯旁邊的建設大道里,將來這條連接西區中心CBD與金沙洲的橋樑建成並使用後,肯定會大幅度拉昇大都匯及金沙洲內的區域經濟與房價的。
網絡圖片
說完區位談談產品:
也不擺數據了(主要是沒問也懶得搜索),項目不小,戶數很多,如果將來全部單位都入住後,會是一個很有人氣的小區,花園式公寓小區,封閉式管理,比一些單體的商務型公寓有優勢。
現在在售的是48-56㎡的躍式產品,24000元/㎡左右,3.5米層高,做了一個夾層,設計上沒什麼特點,但也沒什麼需要吐槽的,現在這種公寓產品一抓一大把
樣板間(網絡圖片)
還有79㎡+的複式,4.5米層高的產品,也是沒什麼特別,像我185cm的人,無論在樓上還是樓下都感覺到壓抑,當然,160cm的人進去還是覺得空間感不錯,有購買衝動的。
投資前景:
區位優勢還是很不錯的,值得長線投資,但如果想今年買入,明年升一倍,後年翻兩倍,我建議就洗洗睡吧,想太多了,規劃的市政配套設施未落地,升不了多少。
現在周邊的生活配套也比較完善,但檔次較低,隨著整個項目的落成與投入使用,周邊的發展與人們消費升級的大趨勢,相信未來會有很大改善。
周邊有幾個大型樓盤小區,租金價格還可以,但若純以交通論,大都匯這裡是最優秀的,畢竟距離地鐵站最近。還有兩條地鐵線路準備開通,到時候到廣州任何地方也很方便。
ps. 像大都匯這種躍式產品,在東邊的保利魚珠港也有,90%相似度,均價34000元/㎡,我認識那邊的營銷負責人,TA告訴我,上週4開盤,賣了6個億,去化90%。但每個開發商都會吹自己的產品好、區位好、規劃好、政策好,前景比火星還光明,所以差不多的產品、不同的地段,相比之下金沙洲這裡尚算是價格窪地。
保利魚珠港沙盤(網絡圖片)
個人認為:
這裡是330政策前出讓成交的土地,允許個人購買,但這裡不適宜短炒,只適合長線價值投資,等所有的規劃、配套完善了,大幅度升值是肯定的,至於出租價值如何,因為整個項目賣散了,發展商沒有統一經營,每個業主有自己的想法,遲些項目交樓後諮詢附近的中介會比我說靠譜。
但商業公寓二手交易牽涉到比較高的稅費,純炒的要認真考慮一下通過什麼方式或主體去購買。至於現在到底值不值得出手投資?還是要看自己的投資著重點,雖然是廢話,說了等於沒說,但還是那一句,沒有不適合投資的產品,只有不適合你投資的產品。
這次的踩盤心得就是這樣了,因為當時趕著去農莊吃據說很正的東西,就沒有太深入研究,但大致也差不多。
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