婚姻期間，未經妻子同意丈夫擅自賣房，江津區法院判決不構成表見代理，駁回購房人要求出賣人履行過戶義務的請求。近日，上游新聞·重慶晨報記者瞭解到，該案二審已經維持了原判，該判決已經生效。
欠下債務 男方私自賣掉夫妻的一套房產惹官司
石某與彭某在夫妻關係存續期間，共同在江津區濱江新城購置了一套100平方米左右的房屋。這套房屋登記在了女方彭某的名下。
然而，石某因欠吳某30萬元債務，在未經彭某的同意下，石某持結婚證及私自填寫委託人為彭某的《委託書》，與吳某簽訂《抵押房屋買賣合同》，將該套房屋以60萬元的價格出賣給吳某，其中30萬元用於欠款衝抵房款。
得知消息後，彭某不同意出賣房屋，導致該房屋一直無法過戶。
事後，吳某起訴到了江津區法院，以石某代彭某在《抵押房屋買賣合同》上簽名、按印的行為構成表見代理為由，要求石某、彭某履行過戶義務。
購房人起訴法院要求過戶被駁回
江津區法院審理後認為，吳某與石某簽訂《抵押房屋買賣合同》前，明知案涉房屋登記在彭某名下系夫妻共有財產，在彭某未親自到場簽訂合同且無特殊原因的情況下，未採用合理方式如打電話等對石某是否有權代理彭某進行核實，也無證據證明彭某之前曾委託石某處理過類似的重大事務，僅憑石某持有的與彭某的結婚證、委託人為彭某的委託書就輕信其有權代理彭某，顯然具有過失。
另吳某並未實際支付第一筆購房款30萬元，而是用之前石某欠吳某的債務進行抵充，同時，吳某未舉證證明石某欠吳某的債務為石某、彭某的夫妻共同債務，故其行為極有可能損害彭某的合法權益，難謂善意。
最後，石某與吳某簽訂《抵押房屋買賣合同》時案涉房屋價值約80萬元，而交易價格60萬元明顯過低，損害了彭某的利益。
去年4月，江津區法院依法作出一審判決，吳某主張石某的行為對彭某構成表見代理不能成立，駁回購房人要求出賣人履行過戶義務的請求。
一審判決後，吳某不服，上訴至重慶市第五中級人民法院。二審法院在審理後，依法維持原判。
目前，該判決已生效。
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法官釋法：
表見代理是一種廣義的無權代理，該法律制度的目的，是為了保護善意且無過失的相對人的合法權益，故成立表見代理應當符合特定的構成要件。
江津區法院審理本案的法官介紹，房屋系價值較大的不動產，出賣夫妻共有房屋屬於對夫妻共有財產作重大處理，依法應當由夫妻雙方共同決定，任何一方無權擅自決定。因此，除一方確因外出、生病、無法離崗等特殊原因不能親自簽訂合同而必須委託另一方代簽外，房屋買賣合同應當由夫妻雙方共同簽訂。
夫妻任何一方持有結婚證都符合情理，不能當然認為持證一方就有權代理另一方處理重大家事，委託書上委託人的簽名也完全可能不是本人所籤。
同時，相對人明知出賣人系用遠低於市場價的夫妻共同財產清償個人債務，嚴重損害夫妻另一方的利益，難謂善意。
因此，本案中的相對人（購房人）存在過失且非善意，不符合表見代理的構成要件。
相關法律規定：
《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。
《中華人民共和國合同法》第四十九條規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。
上游新聞·重慶晨報記者 徐勤 實習生 李嘉瑩
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