易居房地產研究院8月2日發佈的《7月住宅成交報告》顯示，7月份50城新建商品住宅成交面積為2233萬平方米，環比減少7%，連續4個月環比下跌，其中，三線城市裡廊坊領跌。
廊坊樓市，是環北京樓市的一個最典型的代表。在市場愈加慘淡的時候，環北京的土地市場卻精彩紛呈，土地交易價格也不斷攀高，可謂冰火兩重天。
新房市場大跌
市場的慘淡是有目共睹的。廊坊市房屋交易與產權管理中心副主任郭玉雲對媒體表示，6月份新建商品房成交面積8.25萬平方米，其中住宅成交面積6.92萬平方米，與去年10月份相比分別下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，環比下降77.6%。
某專業門戶網站的新房價格走勢圖顯示，從4月份到7月份，燕郊已從每平米29645元下降到26583元，香河從每平米18332元下降至16829元，大廠則從每平米24431元跌至18900元。
“要努力把房價調控在2016年10月的水平，確保環比不增長。”廊坊市政府在6月2日出臺的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》中提到。
這樣的市場環境下，投資客算是“套”上了。8月1日，王亮(化名)再一次撥通了中介的電話。電話裡的他聲音頗為焦慮，這已經是他第三次打出這樣的電話，內容是同樣的：下調名下房子在中介掛牌的價格。3月份，他第一次把房子掛出來，在新政之前，房子沒賣掉，之後就一直乏人問津。這一次，他直接將房價調到1.9萬元/平方米，而僅僅在4個月前，他的心理預期還是3.5萬元/平方米。
即便如此，這套房子還是沒有幾個看房的客戶。
而與王亮這樣的“炒房客”不同，記者的朋友小趙也在燕郊有兩套房，面對市場的極度冷清，她表現得很從容，“先放著吧，我也不急著用錢，這個房子長期看還是很有價值的，不急著賣。”
以二手房成交尚可的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項目為例，目前已有不少房源降價幅度在萬元左右。數據顯示，今年三月，燕郊二手房均價已達到29879元/平方米的歷史性高位，同比上漲66.86%，更有部分樓盤成交均價直逼4萬元/平方米，而如今，燕郊市場上掛牌出售的單價2字頭房源也不少。
中原數據顯示：上半年，燕郊新房成交量銳減，僅成交24萬平方米，同比下降76.7%;累計成交額為37.7億元，同比下跌75.5%。其中，5月成交面積最高，為14.9萬平方米，其餘月度成交面積均低於3.5萬平方米。事實上，燕郊市場交易急轉直下，主要是市場信心受挫。賣房的即便降了價也很難賣出去，買房的一個是受嚴苛的三年社保資質要求，沒有資格買;另一方面是有了資格的也想看看市場行情再出手。
“這波市場行情中最顯著的特點就是供求關係發生轉變。”據某中介經紀人小胡介紹，近一個多月的時間裡，新掛牌的二手房有很大一部分是投資客拋售的房產，政策壓力和成交量的下滑是投資客拋售房產的主要原因。
不同的心態折射出不同的資金槓桿壓力，記者調查瞭解到，當下環京二手房市場，降價的業主多是此前打算靠炒房賺上一筆的人，市場越冷、越無法套現，債務壓力就顯得越大，“割肉”拋房也是不得已的選擇;而自住或者長線投資的客戶，尤其是槓桿低、沒有資金壓力的，主流的選擇仍然是“堅守”。
房企環京拿地凶猛
儘管二手房實質性大幅降價了，對於開發商而言，如果不是業績所迫，他們並沒有降價的動力。
“包括燕郊在內，有些環北京區域本身可售的房源有限，而且這兩年基本沒有新增土地供應，大家都在賭誰能扛得更久些。”長期在環京做代理的某資深業內人士對記者說。
應對冷凍的市場形勢，房企的應對措施也不一。有的房企料到後市可能會更冷，提早出手，將售價稍微調低一點，還是可以換來不錯的交易量。
也有的房企堅持不降價。“目前燕郊的房子可售的就幾家，大多是國企性質或者是多元化的企業，主業並不是依靠房地產支撐，對於這些企業而言，因沒有那麼大的業績壓力，可以撐得住，降價意願並不強。”上述代理行人士說，“下半年，就看誰先扛不住了。”
拿地難度加大，也是這些開發商選擇不著急出貨的另一個重要原因。“房子賣掉了，再拿地可就難了。”前述業內人士對記者表示，由於北京拿地極難，房企巨頭都將目光瞄準了在京津冀協同發展機遇，以及冬奧會等多重利好因素影響下的環京區域，致使這裡的土地市場驟然升溫。
中原地產對環北京的廊坊、保定、張家口三地土地市場進行統計發現，今年上半年，三地土地供應規模相對有限，土地交易價格則不斷攀高。住宅用地樓面價分別上漲50%、37.6%和44%。
廊坊市是環北京區域中，區位條件最好的城市。據北京中原市場研究部最新統計，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，規劃建築面積1097萬平方米，同比增長30%。其中成交土地179宗，規劃建築面積781萬平方米，同比增長8%。但從下轄區域來看，燕郊、固安、香河、大廠等環京熱門區域的土地供應規模均明顯下降，住宅用地降幅尤其明顯。其中，上半年燕郊僅推出4宗住宅用地。
受此影響，廊坊市的住宅用地交易價格明顯攀升。上半年廊坊住宅用地樓面均價為1924元/平方米，同比上漲50%。同期，廊坊成交的住宅用地平均溢價率達到26%，較去年提高14%。
上述報告指出，高單價和高總價地塊主要位於安次區，該區域的樓面價已接近1萬元/平方米。永清、香河也是土地市場交易較為旺盛的區域。
保定土地市場的供應量同樣不大。歷史數據顯示，2011年以來，保定住宅用地推出量均高於成交量，市場略顯供過於求。今年上半年，保定推出住宅用地525萬平方米，同比增長29.5%;累計成交509萬平方米，同比增長45.8%。
但受雄安新區獲批的利好影響，保定住宅用地價格仍然攀高。上半年其住宅用地成交樓面均價為813元/平方米，同比上漲37.6%。按月來看，保定的土地單價呈現階梯式上漲趨勢，6月成交的樓面均價已達到1464元/平方米，為近年來月度最高水平，環比上漲1.4倍，同比上漲2.2倍。
張家口則持續受益於冬奧會的利好。儘管住宅用地成交規模與去年大致持平，但成交單價達929元/平方米，同比上升44%，是近七年成交樓面價最高的一年。
北京中原指出，廊坊市部分環京區縣，今年的供地計劃下降了一半左右。該機構認為，土地市場管控力度的加大，促使部分房企通過開發特色小鎮，參與產業園區、產業新城建設的方式，加速佈局環京市場。
中原地產的報告還指出，特色小鎮、產業新城等業態的崛起，給了房企在該區域佈局的機會。考慮到土地絕對價格並不高，預計未來這一區域的土地市場將持續旺盛。
北京某房企人士也證實了這種觀點，他向記者表示，按照現有的北京土地交易規則和限價政策，北京的商品房項目將面臨越來越大的盈利難題。因此，圖謀在京津冀區域佈局的企業，只能將目光轉向周邊市場。
他表示，近些年，這一區域的土地供應特點是：綜合類土地為主，且工業、商辦類地塊供應量大，因此很難進行單純的住宅項目開發，反而便於進行產業園區開發。同時，特色小鎮的興起，也給房企帶來機會。“這是企業佈局環京區域一種很好的渠道。”他說，但由於這類開發模式的資金投入規模大、投資回報週期長，因此大型房企更容易獲得機會。