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■ 文｜張偉倫，香港財華社資深財經記者。

香港房價熾熱人盡皆知，房價對於市民的負擔之大，香港名列前茅。今年初，美國研究機構Demographia公佈全球主要城市，房價對於居民的負擔之重，香港蟬聯第一。香港市民若要買入一個400呎（約47.4平方米）住宅，按照平均收入不吃不喝18.1年才可以負擔得起。雖然負擔的壓力已較2016年有所減輕，但對於事業剛剛起步的年青人來說，可還有希望可言？不得而知。

買家為何青睞新盤？

新盤開售，年輕人求助長輩來付首付的情況比比皆是。既然香港房價如此難以負擔，按照常理，開發商為銷情理想自然應該減價。現實卻是開發商宣稱首批單位已貼近市價，其後逐步加價。為何開發商可以不斷加價仍舊門庭若市？因為政府及金管局連續出招後，市民不得不買房自然會選擇新盤，買家需求有增無減，房價自然節節攀升。

一方面開發商願意通過自有的財務公司為客戶提供高成數按揭，降低入市成本，另一方面近期開發商推出的新盤單位面積縮小，變相讓買家以較高房價買入。加上開發商可以為買家提供折扣優惠以減輕稅務負擔，都促使樓市購買力進一步集中於新盤。

金管局的新招

面對房價持續攀升，市民難以負擔，政府及金管局自然要出招調控。本月初，金管局宣佈要求銀行對開發商的貸款條件收緊。在原來安排發展商投得地皮後，銀行可以按地皮價值為開發商提供最高5成貸款，即地皮價值100元，便可以從銀行獲得50元貸款。同時開發商要興建物業時，全數建築費可從銀行獲得貸款。整體貸款金額為日後物業落成後的估值6成。透過有關貸款安排，開發商可以降低發展項目的資金需求。

不過在新的安排，開發商投地後將地皮作為抵押品，只可以從銀行獲得按地價的4成貸款，建築費貸款亦降至8成，整體貸款金額為物業落成估值的5成。這樣變相壓縮開發商的資金來源，理論上開發商為求加快資金回籠，只能儘快進行規劃及建設，屆時供應自然會增加，再加上樓按利率上調，樓價自然下跌。

開發商何懼金管局出招！

若開發商本身資金不足，金管局這一招可以說是相當狠辣。可是香港開發商本身擁有大量現金，又何懼金管局出招？作為香港五大發展商之一的新世界發展(00017-HK)，其副主席兼總經理速鄭志剛日前指出，金管局的新招對公司有少許影響，但強調公司擁有充足現金流。前者是否客套話屬未知數，但後者則肯定是事實。

香港主要發展商擁有鉅額現金，只要投資者翻開年報便可以知道這些開發商的現金水平。就以長實地產(01113-HK)為例，截至去年底存放在銀行的現金為626億元，按年增加36.5%。另一間發展商新鴻基地產(00016-HK)，擁有339.51億元現金，較去年6月底時增加超過一成。至於近期不停增加土地儲備的信和置業(00083-HK)，計及定期存款﹑銀行存款及現金，已達到264.11億元。所以說開發商手持鉅額現金，金管局的新招對開發商而言，又如何可以帶來太大影響？

更何況手頭上擁有大量正在興建或已完成的物業，同樣可以伺機出售以增加自身現金流。長實正是好例子，該公司副主席兼董事總經理李澤巨曾指出，除了長江中心作為集團總部以外，其餘迎有投資物業均可以出售。其實單是位於中環的中環中心75%股權，就有可能涉資400億元。擁有鉅額資金乃是開發商最大的優勢。

投資物業本身已可以獲公司產生理想現金流。以新地為例，截至去年12月底的現財政年度上半年，錄得租金收入為86.43億元，按年增幅達4%。其他發展商的投資物業組合未必可以擁有如新地般的表現，但相信仍可以為發展這商帶來已可產生持續現金流。

開發商保留資金伺機而動

最重要一點就是近期開發商多次投地失手，反而得以保留資金以待市況調整時出擊。近年在內地業務比重持續增加的恆隆地產(00101-HK)，董事長陳啟宗已表明會等待熊市來臨捕捉機會。所以開發商近期多次失手，未必是失而是得。

圖為恆隆地產(00101-HK)董事長陳啟宗

最後是近年可供銀行發展的業務相當有限，不向具有規模的企業提供鉅額貸款，根本手上資金並無太多出路。有報道指出有在來港買家的開發商，為剛收購的地皮向銀行貸款過渡貸款時，開發商提出的利率為H加一釐，不就是等同於一個極其低廉的資金呢？

要開發商在短期內投降，基本上是不可能，但金管局絕不可以放鬆，要致力降低香港金融體系風險。

■ 編輯｜徐冰瑩，財華社財經編輯。