來源：東方財富
2018年即將接近尾聲，在炒房勢頭得到遏制、土地市場遇冷的背景下，那麼2019年樓市如何演繹呢？會上演實質性降溫勢頭嗎？剛需買房人士又該選擇何種時機“抄底”購房。
對於今年房地產市場的供需情況，如是金融研究院高級研究員楊芹表示，從供給端看，今年的房地產開發投資主要是由土地購置來支撐，而剔除土地購置費後，已出現明顯的回落；從需求端看，房地產市場調控依舊較為嚴格，商品房銷售整體處於下行週期，銷售情況不太樂觀。未來，在供需兩端承壓的背景下，預計房地產市場會從總量擴張轉向結構分化。
7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”變成“下跌”。
新房、二手房價呈緩慢降溫趨勢
供需兩端承壓，直接體現在了房價表現上，無論是新房，還是二手房均呈現緩慢降溫的勢頭。
首先從新房價格數據看，根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2018年11月，百城新建住宅均價為14641元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個百分點，回落較為明顯。
具體城市來看，百城中11月有31個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量較10月增加12個；其中三四線城市價格調整範圍最廣，下跌城市數量較10月增加9個至21個。
而有研究顯示，相比新房，二手房更能反應房地產市場的真實情況。諸葛找房研究中心提供的數據顯示，在其監測的全國100個城市中，11月份二手房均價為15268元/平方米，環比10月份下跌0.3%，已連續三個月下跌且跌幅進一步擴大。
具體來看，二線城市二手房下跌幅度最大，環比跌幅為0.48%，其次為一線城市，環比跌幅0.43%，而三四線城市僅小幅下跌0.07%。
易居研究院觀點認為，通過觀察歷史數據可以看到，截至11月份，10城二手房年初累積套數同比已連降23個月，遠超上一輪低迷期的連續12個月下降，表明本輪房地產市場的調控力度遠超上一輪。從後市來看，在中央對房地產市場調控政策不放鬆的大環境下，預計12月份二手房成交量很難出現改觀。
央媒：北京熱門地段中介縮編 二手房降價
而房價鬆動近期就有一個很鮮明的例子：據央視財經近日報道，一線熱點城市北京近期樓市二手房價降溫明顯。
央視財經引述北京朝陽區某房地產中介的話稱：中介營業部好多電腦都給撤了，好多人員也縮減。
而這一地區的二手房價格已經出現了鬆動，部分業主不同程度地將價格下調5%左右，有的甚至達到10%。
而根據北京市住建委的數據顯示，10月份北京二手住宅整體網籤量僅為8879套，再次跌進單月成交萬套以內。
土地流拍是去年的2.3倍
中國指數研究院發佈的最新數據顯示，2018年1-11月，全國300個城市共流拍618宗住宅用地，總規劃建築面積為7529萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的2.3倍。從流拍地塊宗數佔比來看，流拍宗數佔總推出宗數的比重為6.9%，達近年來較高值。
新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示，土地流拍主要原因是地價太高、房價受限，房價地價差不足以覆蓋成本、稅費，房企拿地趨於理性所致。土地流拍現象還會存在，但未來不會更多了。數據也印證了這一點，一方面政府地價預期有所下降，另一方面，土拍託底也逐漸多了出來，流拍自然就減少了。
2019年一、二、三線城市樓市如何演繹？
那麼2019年樓市又將如何演繹呢？58安居客首席分析師張波則認為，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現明顯差異。
一線城市價穩量降，2019年一線城市的降溫更多將體現在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續在一定較低水平，但成交價格繼續下探的空間有限。
二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價出現較為明顯的波動，而更多二線城市將呈現緩慢降溫趨勢。
三四線城市的分化將在2019年表現尤為明顯，值得關注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市採取一定的調控措施，成交量也將迎來進一步下降。
中國指數研究院的觀點認為，整體來看，受市場需求端、供應端、金融端等多維度監管的持續推進，調控政策效果穩固延續，市場預期轉向，房地產市場繼續進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤後率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓，價格繼續小幅下調的可能性較大；二線城市調整幅度將相對緩和；而多數普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎最為薄弱，在市場調整週期其面臨的壓力較為嚴峻。
而穩成為了各位專家對於2019年樓市的展望。北京師範大學教授鍾偉的看法是，“穩”幾乎是行業共識，而在“穩定”基礎上，2019年樓市也將進入“量平價穩”的零增長區間。
中國指數研究院認為，調控效果穩固延續，市場預期轉向，房地產市場繼續進入調整通道，一線城市房價也在經歷長時間橫盤後率先進入調整，預計未來整體房地產市場將進一步承壓。
新城控股副總裁歐陽捷表示，政策還會延續，房地產的定位已經從拉動經濟增長的火車頭轉變為中國經濟巨輪的壓艙石，房地產市場的核心訴求就是穩定壓倒一切，換言之，樓市將進入橫盤時代。
現在買房的時機到了嗎？
而對於剛需買房者來說，何時可以入手理想中住宅的是最為關心的問題。
對此易居研究院12月初最新研報認為，當下市場仍處週期“左側”，市場底尚未可知，建議右側交易控風險。
易居研究院表示，當下房地產市場行情持續低迷，成交量仍處下降通道，房價猶存一定的下行壓力。尤其是那些人口持續淨流出的弱二線以及三四線城市，必將面臨更大的調整壓力。主要原因在於前期房價上漲過快，但居民收入並未同等比例增長，市場購買力難免透支，增量購房需求著實有限。
並且，近年來弱二線以及三四線城市大量供地，市場供求關係開始逆轉，由原先的賣方市場轉變為買方市場，新開盤項目去化率持續走低已是不爭的事實。
鑑於市場底並未真正到來，何時探明市場底尚未可知，當下房地產市場正處下行週期左側。類比於股市，左側投資或許能賺取超額收益，但也要承擔更高的投資風險，風險與收益孰輕孰重，可謂莫衷一是。
對於多數投資者而言，右側投資（市場底探明，上升週期剛啟動）或許是更好的時機，房地產市場似乎也有相似的規律可循，成交量價止跌回升才是投資的良機。
一方面，可以賺取合理收益，坐享房價上漲所帶來的資產增值收益；另一方面，投資風險基本可控，安全邊際也更高。
2019年上半年市場仍將下行，下半年調控鬆綁之後核心一二線或才有良機
易居研究院表示，2019年上半年銷售行情依舊難言樂觀，預計成交量將持續低位運行，不排除降價由少數城市、個別項目向更多城市、更多項目蔓延。鑑於經濟猶存較大下行壓力，房地產仍是中國經濟的“壓艙石”，更是穩增長的重要抓手。我們認為2019年下半年調控政策有望鬆綁，核心一二線城市市場將率先止跌企穩，屆時或是抄底的良機。