前不久，有網友向我提問：“有人說買了房子的人就別想太多，即便房價回落，買過房的人就真的虧嗎，你怎麼看？”以下是我針對該網友的回答，分享給大家，希望給那些擔心房價回落的朋友一些參考。回答如下：

我們提問的前提是“這個問題是成立的”，不成立的問題就沒有討論的必須性。

我從事房地產策劃營銷上10年，如今已經退出房地產行業，負責品牌營銷策劃推廣。在我從事的過去10年中，先後經歷了“國八條”、“國十條”、“限購令”等等可以說是具有毀滅打擊性的房地產政策，而這在中國其他行業從來都沒有發生過。

每一條房地產政策的下發，在當時的我看來都是房地產行業走向末路的信號，可是客觀事實告訴我一個真理：政策是政策，人性是人性。

人性是什麼？

在房地產行業體現出來的就是：持幣觀望和買漲不買跌。

持幣觀望大都存在於房價的平穩期，也就是說房價平穩的時期，那些改善性用戶和部分剛需用戶都沒有買房的緊迫性，且都堅定地認為“房價會跌”。所以在這個時期，雖然房價平穩，但就是不出手，就是不買房，就是把錢花在其他地方。

緊接著就進入了買漲不買跌時期。這個時期就是房價上升期，經過長時間的房價平穩期，接下來八九不離十就是房價上升期，為什麼？因為人口在增長，外來人口在湧入，GDP在增長，人均收入在增長，房價自然也會跟著漲，只不過都有一定的緩衝期罷了（人口流失的城市除外）。而這個時候，人性就體現的淋漓盡致，無論是我親眼看到的，還是我身邊的朋友都是如此。房價平穩期時，你再怎麼勸他，他就是不聽，就是沒有任何理由和數據支撐的堅信房價會跌。結果呢，你仔細觀察這些人，只要房價沒有跌反而上漲了，他們就急了，天天去看房，天天問我該買哪一套。這就是人性，說實話，有些諷刺。

中國的房價走勢

後來我離開了房地產行業，才有時間和精力細心研究房地產，以及跳出地產行業看地產。我研究了中國自改革開放以來商品房的發展史；研究了眾多中國房地產的相關知識；瞭解了中國第一套商品房是在什麼樣的環境下怎樣誕生的；瞭解了我國70年代、80年代直到現在的住房環境；瞭解了商品房的真正定位；以及瞭解了與房地產相關的重要人士和重大事件；瞭解了中國按揭貸款的由來；瞭解了中國第一家全國性的房地產企業；瞭解了為什麼其他行業的企業要跨界介入到房地產行業；瞭解了在亞洲金融危機時房地產起到的真實作用。

瞭解了這些後我清晰地認定：只要我國經濟持續向好，城市人口保持淨流入，那麼未來我國商品房房價只會穩步增高。這裡要強調的是，是“商品房”。為什麼我會下這個判斷？因為，隨著我國經濟的不斷髮展，國民收入的不斷提高，國家福利的不斷提升，未來我國會加大“經適房”“限價房”“共有產權住房”“保障房”“公租房”“特殊人才分房”等住房類型的建安量。這相當於什麼？就相當於2018年我國減免抗癌藥的進口關稅一樣。為什麼？因為國家有錢了，可以承擔這部分的費用，從而讓一部分群體（患癌患者）減輕生活負擔。

同樣的，發生在醫改上的事情也會發生在房改上。未來我國肯定會加大以上住房的建安量，讓一座城市的中低收入人群可以買得起房，住得起房。而商品房就真正成為了市場行為下的自由選擇，到那個時期，如今一大批的中小房地產企業都會轉行或被清退出市場，留下來的都是打造精品住宅，擁有完整體系，精心服務消費者的房地產企業。到那個時期，住宅用地的價格會更加高企，有實力拿下這些土地的企業越來越精尖，從而在這些高價土地上打造的住宅也會非常精品，精品到與奢侈品同等稀缺。

這樣的住房結構才是平穩市場的住房結構。具體是什麼結構？那就是這個社會中喪失勞動能力的人群可以有充足的保障房、公租房居住，這個社會中中低收入人群可以有充足的經適房、限價房、共有產權住房購買，剩下的中高收入人群如果想要購買所謂的豪宅，可以，需要繳納各種稅費。而國家再拿繳納的稅費反哺於市場，建造更多的保障房和經適房。這才是良好的住房環境。但目前還達不到，還需要很多的路再走。而這個時代下的我們都是在經歷房改的陣痛期。

很多中低收入的人群被迫擠入商品房市場，貸款幾十年購買屬於自己的商品房。我們可以看看經適房的價格就非常清楚了。

在上海，商品房銷售均價5萬多元每平米，而經適房的價格只有1萬元每平米，1萬元的價格對於大學畢業在上海享受五險一金的企業裡工作6-10年的員工來說，是完全可以承受的價格。

在西安，商品房銷售均價1.2萬元每平米，而經適房的價格只有4000元每平米，4000元的價格對於大學畢業在西安享受五險一金的企業裡工作6-10年的員工來說，同樣是完全可以承受的價格。

但因為目前經適房的建安量較少，所以對於購買經適房的條件要求較高，那些在企業裡打工的人，沒有資格購買經適房，但自己的收入距離購買商品房還有較大差距，這就是目前多數人購房的痛點。

寫得有些多了，估計還是有很多人有所質疑，這沒關係，有一定邏輯思維能力的人，有一定房地產從業經驗的人都知道我在說什麼。只要有一個人看懂了，看明白了，就夠了，不期待所有人理解，因為沒有人會相信你會說實話，而當今這個社會說實話的人也都會被網絡輿論所攻擊。

最後再說一遍房價，商品房的房價只會越來越高，原因很簡單，因為構成商品房價格的所有成本（土地成本、建安成本、人力成本、營銷成本、稅費）每天都在增加。那麼商品房價格中有沒有泡沫？有，但是消滅泡沫的方法是什麼？想必很多人都再清楚不過了。