作者：韜略哥
今天（9月22日）看到一條好玩的財經新聞：香港恆隆集團主席陳啟宗，在中期報告“致股東函”裡，表達了對內地開發商的“鄙視”。
陳啟宗是香港知名企業家，旗下有恆隆集團（HK 00010）和恆隆地產（HK 00101）兩家上市公司，在香港和內地多個城市均有房地產項目。他特別勤奮，每年公司公佈中期、年終報告的時候，都會撰寫一封篇幅不短的“致股東函”。
由於旗下先後有多家上市公司，所以過去26年裡，他寫過超過1000封“致股東函”。在今年的致股東函裡，他談到了內地開發商湧入香港拿地、建房的問題。他寫道：
內地私營發展商會在香港取得成功嗎？本人對此予以保留。
本人不時留意到部分內地朋友對香港市場參與者帶點兒鄙視的目光。
或許他們在國內的龐大業務規模不僅推高了他們的負債，也衝昏了他們的頭腦；另一方面，他們可能低估香港市場，同時高估自己的能力。
然後陳啟宗分析了內地開發商在香港充當“過江龍”，最終必然敗給“地頭蛇”的幾個原因：
第一，這些在香港激進拿地的內地企業，負債率比較高，一旦遇到政府出臺嚴厲的調控政策，現金流可能會出問題；
第二，內地房企大多沒有經歷過熊市洗禮。在內地，遇到財務困難，地方政府或許會幫助他們，但是在香港絕無可能。
第三，本地開發商有多種拿地途徑，比如“農地儲備”改為住宅用途，多年收購整合，而內地“過江龍”只能到拍賣市場上“拿貴地”。
上圖：恆隆地產在內地的業務。
陳啟宗的結論是：香港房價不會無限制漲下去，未來土地供應或許會增加，到那時，哼哼！陳的原話是：
一眾財力雄厚的本地開發商，包括我們在內，已經準備就緒、參與殺戮，部分更有機會以低價“拯救”這些新來者。
看完這段話，我忍俊不禁。陳啟宗在說這段話的時候，還特意聲明自己不是以“地頭蛇”的身份發言的，而是以“在內地開發物業的港商”的身份做出提醒的，因為他很久沒有在香港拿地了。
不過說實話，我從來還沒有看到內地開發商在中報、年報的文件裡，對香港開發商抬高內地土地價格做出這種提醒，並揚言“到時候準備參與殺戮”的。
經常關注本欄目的讀者應該記得，我早在去年就預言，內地開發商將在香港土地拍賣市場上唱主角，最終把香港本地開發商擠出市場。到了2017年上半年，這種情況已經在住宅用地拍賣中出現了。
今年6月10日，我曾在本欄目裡發表一篇題為“李嘉誠、李兆基等‘四大家族’，正被擠出香港土地市場！”（點擊查看）的分析。
當時我列舉的內地房企湧入香港的理由，大致有以下幾個：
第一，人民幣匯率高估，內地企業都有走出去配置資產、發展事業的需求，而香港是走出去的第一站，所以很多企業首先想到了香港；
第二，港幣跟美元是聯繫匯率制，也就是綁定。所以，香港的土地、房屋是“準美元資產”，值得配置。價格高，對於一些內地房企、購房者來說根本不是問題。再翻一倍他們也會買的，因為很多人的錢來的太容易。
第三，內地目前廣義貨幣M2高達165萬億，香港的M2只有大約11萬億人民幣，內地隨便過來點錢，香港的資產價格都受不了。
根據公開報道，目前活躍在香港土地市場的中資房企包括：萬科、中海、保利、龍湖、龍光、海航、五礦、中信等等。這裡面有國企，也有民企。
現在我想表達的一個觀點是：內地房企“接手香港土地市場、樓市”還有一個重要目的，這就是“擒賊擒王”，為將來穩定內地樓市做準備。這，恐怕是一個更大的更隱祕的目的。
香港是全球頂級金融中心、航運中心之一，是中國經濟通往世界的門戶城市。目前商業物業租金價格高居全球第一，即便是這樣，香港的競爭力仍然位居世界前列。
所以，香港不動產的價格，事實上成為內地樓市的風向標。穩住香港房價，就可以穩住北上廣深的房價；而穩住北上廣深的房價，則可以穩住全國的房價。當然，如果香港房價向上，也將打開內地房價向上的空間。
對於國家來說，顯然有必要穩定香港房價，尤其是在內地房價高企的情況下。香港房價如果倒下，負面影響太大。
香港是個自由港，不動產充分金融化，這裡歷來風高浪急。再加上土地、房屋主要控制在幾個大家族手裡，這些家族又在撤離香港，所以中資必須接盤。如果不接盤，將來香港資產價格波動的幅度會更大。
對於內地開發商來說，尤其是排名前十的開發商，他們也有必要參與香港樓市，最終對香港房價產生影響。因為他們在內地土地儲備巨大，目前前三名的開發商土地儲備如果重新估值，都將超過1萬億。這樣龐大的資產，如果因為波動打七折八折，那損失就大了。
控制住香港房價，則有利於穩住內地房價，這個道理開發商都懂。於國於私，他們都有動力參與香港樓市。這就好比是股市上的大戶，你僅僅在A股市場裡拼殺，那是很容易腹背受敵的，必須要在股指期貨市場上建倉，產生強大的影響力。這樣，才能“期貨”、“現貨”通吃。
陳啟宗說，將來內地開發商在香港遇到熊市的時候，“地頭蛇”將來宰殺這些“過江龍”。這個“夢想”很好，但很難實現。
“過江龍”都是“龍”，他們已經不是當年的“蛇”了，他們在內地的年銷售額動輒3000億、5000億，幾年之後將有“萬億年銷售額”的房企出現。這些企業會因為在香港的兩三塊土地價格大跌，就產生財務危機？
如果說10年前、20年前，內地房企遇到香港房企還必須仰視，現在局面真的發生了逆轉。這很容易想明白，僅僅依託一個700多萬人城市的香港開發商，怎麼可能跟依託14億大市場的內地開發商長期賽跑？
阿里、騰訊為何市值位居全球上市公司前十？就是因為內地市場太大了！
香港樓市的全面中資化、內房企化，這已經是不可逆轉的趨勢。看看中環那些豪華的寫字樓吧，中資企業正在不斷增加，他們或整層整棟地租下，或者乾脆買下這些寫字樓。
或許你會問：這到底是好是壞？這個我說不清，因為經濟學不做道德判斷，只做市場判斷。看懂趨勢、順應趨勢，是我們這些普通人能做的。