作者:韜略哥
今天(9月22日)看到一條好玩的財經新聞:香港恆隆集團主席陳啟宗,在中期報告“致股東函”裡,表達了對內地開發商的“鄙視”。
陳啟宗是香港知名企業家,旗下有恆隆集團(HK 00010)和恆隆地產(HK 00101)兩家上市公司,在香港和內地多個城市均有房地產項目。他特別勤奮,每年公司公佈中期、年終報告的時候,都會撰寫一封篇幅不短的“致股東函”。
由於旗下先後有多家上市公司,所以過去26年裡,他寫過超過1000封“致股東函”。在今年的致股東函裡,他談到了內地開發商湧入香港拿地、建房的問題。他寫道:
內地私營發展商會在香港取得成功嗎?本人對此予以保留。
本人不時留意到部分內地朋友對香港市場參與者帶點兒鄙視的目光。
或許他們在國內的龐大業務規模不僅推高了他們的負債,也衝昏了他們的頭腦;另一方面,他們可能低估香港市場,同時高估自己的能力。
然後陳啟宗分析了內地開發商在香港充當“過江龍”,最終必然敗給“地頭蛇”的幾個原因:
第一,這些在香港激進拿地的內地企業,負債率比較高,一旦遇到政府出臺嚴厲的調控政策,現金流可能會出問題;
第二,內地房企大多沒有經歷過熊市洗禮。在內地,遇到財務困難,地方政府或許會幫助他們,但是在香港絕無可能。
第三,本地開發商有多種拿地途徑,比如“農地儲備”改為住宅用途,多年收購整合,而內地“過江龍”只能到拍賣市場上“拿貴地”。
上圖:恆隆地產在內地的業務。
陳啟宗的結論是:香港房價不會無限制漲下去,未來土地供應或許會增加,到那時,哼哼!陳的原話是:
一眾財力雄厚的本地開發商,包括我們在內,已經準備就緒、參與殺戮,部分更有機會以低價“拯救”這些新來者。
看完這段話,我忍俊不禁。陳啟宗在說這段話的時候,還特意聲明自己不是以“地頭蛇”的身份發言的,而是以“在內地開發物業的港商”的身份做出提醒的,因為他很久沒有在香港拿地了。
不過說實話,我從來還沒有看到內地開發商在中報、年報的文件裡,對香港開發商抬高內地土地價格做出這種提醒,並揚言“到時候準備參與殺戮”的。
經常關注本欄目的讀者應該記得,我早在去年就預言,內地開發商將在香港土地拍賣市場上唱主角,最終把香港本地開發商擠出市場。到了2017年上半年,這種情況已經在住宅用地拍賣中出現了。
今年6月10日,我曾在本欄目裡發表一篇題為“李嘉誠、李兆基等‘四大家族’,正被擠出香港土地市場!”(點擊查看)的分析。
當時我列舉的內地房企湧入香港的理由,大致有以下幾個:
第一,人民幣匯率高估,內地企業都有走出去配置資產、發展事業的需求,而香港是走出去的第一站,所以很多企業首先想到了香港;
第二,港幣跟美元是聯繫匯率制,也就是綁定。所以,香港的土地、房屋是“準美元資產”,值得配置。價格高,對於一些內地房企、購房者來說根本不是問題。再翻一倍他們也會買的,因為很多人的錢來的太容易。
第三,內地目前廣義貨幣M2高達165萬億,香港的M2只有大約11萬億人民幣,內地隨便過來點錢,香港的資產價格都受不了。
根據公開報道,目前活躍在香港土地市場的中資房企包括:萬科、中海、保利、龍湖、龍光、海航、五礦、中信等等。這裡面有國企,也有民企。
現在我想表達的一個觀點是:內地房企“接手香港土地市場、樓市”還有一個重要目的,這就是“擒賊擒王”,為將來穩定內地樓市做準備。這,恐怕是一個更大的更隱祕的目的。
香港是全球頂級金融中心、航運中心之一,是中國經濟通往世界的門戶城市。目前商業物業租金價格高居全球第一,即便是這樣,香港的競爭力仍然位居世界前列。
所以,香港不動產的價格,事實上成為內地樓市的風向標。穩住香港房價,就可以穩住北上廣深的房價;而穩住北上廣深的房價,則可以穩住全國的房價。當然,如果香港房價向上,也將打開內地房價向上的空間。
對於國家來說,顯然有必要穩定香港房價,尤其是在內地房價高企的情況下。香港房價如果倒下,負面影響太大。
香港是個自由港,不動產充分金融化,這裡歷來風高浪急。再加上土地、房屋主要控制在幾個大家族手裡,這些家族又在撤離香港,所以中資必須接盤。如果不接盤,將來香港資產價格波動的幅度會更大。
對於內地開發商來說,尤其是排名前十的開發商,他們也有必要參與香港樓市,最終對香港房價產生影響。因為他們在內地土地儲備巨大,目前前三名的開發商土地儲備如果重新估值,都將超過1萬億。這樣龐大的資產,如果因為波動打七折八折,那損失就大了。
控制住香港房價,則有利於穩住內地房價,這個道理開發商都懂。於國於私,他們都有動力參與香港樓市。這就好比是股市上的大戶,你僅僅在A股市場裡拼殺,那是很容易腹背受敵的,必須要在股指期貨市場上建倉,產生強大的影響力。這樣,才能“期貨”、“現貨”通吃。
陳啟宗說,將來內地開發商在香港遇到熊市的時候,“地頭蛇”將來宰殺這些“過江龍”。這個“夢想”很好,但很難實現。
“過江龍”都是“龍”,他們已經不是當年的“蛇”了,他們在內地的年銷售額動輒3000億、5000億,幾年之後將有“萬億年銷售額”的房企出現。這些企業會因為在香港的兩三塊土地價格大跌,就產生財務危機?
如果說10年前、20年前,內地房企遇到香港房企還必須仰視,現在局面真的發生了逆轉。這很容易想明白,僅僅依託一個700多萬人城市的香港開發商,怎麼可能跟依託14億大市場的內地開發商長期賽跑?
阿里、騰訊為何市值位居全球上市公司前十?就是因為內地市場太大了!
香港樓市的全面中資化、內房企化,這已經是不可逆轉的趨勢。看看中環那些豪華的寫字樓吧,中資企業正在不斷增加,他們或整層整棟地租下,或者乾脆買下這些寫字樓。
或許你會問:這到底是好是壞?這個我說不清,因為經濟學不做道德判斷,只做市場判斷。看懂趨勢、順應趨勢,是我們這些普通人能做的。