房子作為當今家庭的大宗資產，不僅具有居住屬性，也兼具金融功能。隨著收入水平提高和建築技術水平發展，人們難像過去的家庭一樣，一套房子住好幾十年，甚至一輩子。換句話說，當經濟條件達到，或者由於工作變換，你可能重新選擇房子，而原來居住的房產就面臨著轉手變現問題。

在房地產市場始終有這麼一個定律，“即使同一地段的房子，一定存在一些房產的保值增值屬性不及優質房產”，如此，當你要將原來的房子轉手置換新房時，勢必掏更多的錢，而且還不好轉手變現。為避免類似情況發生在你身上，我們梳理了未來10年 “五種”最難轉手房產，你的房子在其中嗎？有必要提前知道。

第一種，“無物業、無配套、無學區”三無房產

如果說我們國家現在不缺房子，那麼好房子一定是稀缺的，否則的話，現在那麼高價格的新房子大家怎麼都擠破頭去購買呢？通過觀察發現，那些房子質量好、學區好、物業好、配套齊全和地段好的房子特別受歡迎，即使溢價很多還是有人願意買單。反之，“無物業、無配套、無學區”的三無房子如果不是購房者經濟拮据，往往很少有人去購買。

當然，“三無”房產買到手後，隨著房齡不斷增加，房子越建越多，這類房子未來也面臨著變現難題。反觀那些學區好、配套佳、物業好的好房子，這類“三無”房子簡直就是減分項，未來將與同區域的好房子價格差距越拉越大，當然接盤者也會介意這些缺點，難以轉手。因此，我們在選擇房產時，除了學區變量外，我們還需要考慮周圍配套在未來完善可能性有多大。還有物業服務，如果前期物業不好，把小區弄砸了，今後即使換了物業要改過來也很困難。總之，我們在購房選擇時，物業、配套、學區至少要佔一項。

第二種，房齡已超過二十年的房子

雖然說國家對房屋建築質量有各方面的技術和質量要求，但畢竟房子建造的主動權在企業手裡，企業建房都是以盈利為目的，加之近些年來，各大開發商為快速佔領市場份額，進入千億、萬億陣營，勢必尋求資金上的高週轉、開發節奏短週期，屢屢出現房屋質量問題。就連萬科前董事長王石都說，內地建築平均壽命只有30年。

因此，房齡越大，獲得住房按揭貸款折損率越高。雖然說銀行沒有明文規定拒貸某些房源，事實上，大多銀行為規避壞賬風險，對超過二十年的高齡房產是不會發放住房按揭貸款的。如此，你手上的房產已超過二十年，要轉手就不容易了，因為別人只能給你全款，這樣的話，選擇的客群就少很多，加之客戶也會考慮未來轉賣問題，出手會慎之又慎。

第三種，沒有產權證的小產權房

曾有機構做過一個測算，現在我們存量小產權房佔總的住房比例大概在20%左右，現在國家已經不允許新蓋小產權房。小產權由於是蓋在集體土地上，其土地並未有經過公開招拍掛，所以絕大部分的小產房是沒有房產證的。這類房子既不能落戶，也不能交易，更不能抵押和貸款，私下交易小產權房不受國家法律保護。

私下交易的小產權房價格只有同區域商品房價格的1/3，特別受到剛需購房者歡迎。但從當前的相關政策規定和方向來看，小產權也難以獲得商品房的同等待遇，轉正更是難上加難。如果僅僅是自己居住也就罷了，如果要轉手就會面臨很大的政策風險，即使未來拆遷，也難以獲得賠償或者賠償很少，隨著商品房越蓋越多，這類房子將面臨轉手困難。

第四種，“五證”不齊全的房子

在銷售新房時，開發商都必須取得“五證”。即建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證和商品房銷售（預售）許可證，少其中任意一個證件，購房者後面都難以辦到房產證。這類房子由於不完全合法，同樣交易不受到國家政策保護，即使私下有人願意購買，但價格也會折損很多，不能貸款，客戶群體也有限，你即使低價轉手也難找到接盤者。

第五種，曾有過重大情況的房子

國人對樓層、數字、朝向等還是比較在意的。特別是房子裡曾發生過重大情況，一般是指重大安全事故，或者案件。這類房子還是比較好發現的，一般在房產中介掛出的價格都相對較低，有時候會低出一大截，還有可能就是以法拍房形式出現。這裡要特別注意，有人以為買這種房子反正不用於自住，價格還便宜，可以轉給別人。要知道，接手者大都很在意，弄不好就可能砸在手裡。買房時，我們一定要到小區物業中心或者周圍鄰居問問房子有無出過問題，房主如何？避免買到問題房。

綜上，現在買一套房本身都不容易，考慮到未來轉手置換，你還是要儘量考慮全面，儘量迴避提到的這“五種”房子，如果你已經買到這類房子，提前做出應對有必要，砸在手裡時間越長越難辦。

學習更多房產知識，歡迎關注本號

往期熱文：

房產專家肺腑之言！2019年買房、賣房經驗良心總結篇，建議收藏