一定有買房人發現了，每逢土拍，總要被“XX板塊地價又降了！”這樣的消息刷屏，大多數時候，人們都是一邊“幸災樂禍”的點開，一邊膽戰心驚的祈禱著下次出現在標題裡的不是自己押寶的板塊。
一次兩次“地價下跌”可能是偶然，但每逢土拍就有地價下跌，幾乎已經成了一種必然。今天，小編統計了目前南京所有板塊現地王與最近土拍的宅地成交價，方便大家更為直觀的感受整個南京土地市場目前的狀態。
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備註：
1、表中“近期土拍地價”統計時間絕大部分為今年下半年土拍結果，極少數為去年年底成交地塊。
2、部分板塊暫時沒有純宅地出讓，故填了商住地塊價格以供參考，與純宅地價格缺乏可比性。
3、標紅部分為明顯遇冷板塊。
4、中建G68地塊，為二類住宅、商住混合性質，並非純宅地，但業內普遍認為該地王為現橋北地王。
01
為什麼地價在下跌？是真跌還是假跌？
可以看到，今年下半年，但凡是有土地出讓，地價必然是在下跌的。這其中當然有一部分是真的跌了，還有一部分是南京市國土局定價所致。
為了防止地王刷新，目前我市土地最高限價通常都會略低於地王價格，下半年又出臺了競爭保障房面積的新規，為土地增加了“隱形成本”，因此土地成交價略低於地王價格是非常正常的。
真正值得警惕的，是那些並沒有拍到最高限價的土地。
統計顯示，目前已經有6個區域宅地最高差價在3000元/㎡以上，其中差價3000-5000元/㎡的有江浦、燕子磯、麒麟、高新區；差價5000-8000元/㎡的有青龍山新城；差價最高的是橋北的兩幅地塊，超過了12000元/㎡！而這兩幅地塊的成交時間，僅僅相差1個月。
當然，每一塊宅地的資質不盡相同，這個差價數據並不是非常客觀，但總體上卻能反映出開發商的心理預期有所下降。
早在年初，南京樓市就表現出了“中間冷兩頭熱”的趨勢，即房價1萬多的剛需板塊和3萬5以上的高端板塊銷售火爆、供不應求，而中間2萬-3萬的板塊最快遇冷。
現如今，這一趨勢已經完全傳遞到了土地市場上。
從區域上來看，江浦、橋北、燕子磯、青龍山新城、麒麟……都是價格居中、且房價被透支的較為嚴重的幾個板塊，想要站穩腳跟，需要更多的時間。
在“房住不炒”的基調下，房企在南京拿地所面臨的障礙越來越多，前期融資、銷售週期、後期定價等各個環節都受到牽制。
另外，我們統計各大房企土地儲備時發現，在土拍搖號的這一年多裡，已經有不少房企順利拿到了地，既然不擔心眼下餓死，也就沒有必要在競價時血拼到底了。
02
地價降了，就不能買房了嗎？
能不能買房，當然不能一概而論。只是對於已經入手的人來說，這些地價降幅較大的板塊，耽誤在手上的時間會變得更長，還沒買房的人可以儘量規避風險較大的板塊。
比起買房人，更應該擔心的，是高價站崗的地王們。比如在麒麟、青龍山新城，17000元/㎡以下拿的地，毛坯房價賣到25000元/㎡壓力並不大，部分房企為了快速回款，有可能就不會再堅持走高價路線。
麒麟地王2.2萬拿地、2.6萬賣房的案例，斷送了房企突破價格紅線的念頭，也給瘋狂的投資客潑了一盆冷水——“房價=地價x2”原來並不是世界公理、南京爛尾的高價地不在少數。
房地產終究是一個週期性產業，享受得了房價暴漲的紅利，就要扛得住地價暴跌的打擊。