記住一句話：“物極必反”，這一場網絡設備供應的冬天，也會像它熱得人們不理解一樣，冷得出奇。沒有預見，沒有預防，就會凍死。那時，誰有棉衣，誰就活下來了。
——任正非《華為的冬天》
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地王終被套，何處話淒涼
誰說投資就一定能賺錢？誰說麵包就一定貴過麵粉？哪怕是地王，也有被套的時候。
去年4月以47.6億元豪奪南京麒麟G09宅地的北京京奧港集團開發的京奧港·未來墅日前開售，但均價只有25715-25993元/平方米，僅比樓面地價高出3000多元/平方米，基本是貼著地價賣。
如果算上融資成本等等，很可能虧本。要知道，在一二線城市，毛坯交房的中高檔商品房，房價要比樓面價高5000元左右，才能不虧錢或微利。
想當初，京奧港在經過61輪激烈競拍後，才拿下這塊“地王”，樓面價高達22353元/平方米，而此前該板塊最高地價只有8260元/平方米，周邊樓盤的售價也只有17000元-22000元/平方米，典型的“麵粉貴過麵包”。
好不容易搶到的“地王”，當然要在上面幹番大事，普通住宅太low，好歹也得是高端豪宅，傳世典範。
於是，京奧港·未來墅頂著“南京第三代豪宅典範”的名頭應運而生，還放出要賣到4萬元/平方米的口風。
然而，天有不測風雲，已經擼起袖子的京奧港卻碰到史上力度最大的一波調控，樓盤均價一調再調，直到2.5萬左右，傳說中的“精裝豪宅”也只剩下毛坯。實在讓人唏噓。
南京這個並不是個案，在合肥、蘇州、廈門等熱點城市已經出現多起地王被套的事件。由於各地嚴格實施限價政策，一些當初高價拿地的房企期望通過高房價消化拿地成本並獲得暴利的如意算盤紛紛落空。
比如合肥。2016年春節之後至9月，合肥房價史無前例的暴漲（導致2016年合肥房價漲幅全球第一），誕生眾多高價地。可是在10月調控之後持續降溫，濱湖等部分板塊的二手房價明顯下跌，高價地紛紛被套，如果開盤，就是虧本。
截止目前，合肥九區三縣共23幅高地價，到目前僅有10個樓盤項目入市。
再看下面這張圖，昔日高達110億元的上海“地王”卻成了共享單車的“墳場”。
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昔日爭“地王”，何今陷窘慌
1、賭徒心態
地產專家楊紅旭認為，地王高價拿地是建立在對房地產後市的樂觀預期上，開發風險極大，反映了開發商的一種“賭徒心態”。
拿前文中的上海“地王”為例，那可是融信集團經過452輪的激烈競價，擊敗保利、萬科等17家強勁對手，才抱回家的。最終，以110.1億元和超過10萬元/平方米的樓面價成為總價和單價雙料地王。
融信很有錢嗎？恰恰相反，融信差不多所有錢都是借來的，其淨負債率最高時曾超過1600%。儘管上市後負債一路降低，但到了2016年，淨負債率依然高達98%。
在可售面積樓面價已達14.3萬/平方米的情況下，未來售價要超過15萬元/平方米才有利可圖，而周邊樓盤的價格只在10萬左右。
融信膽敢以139%的溢價率拿下這起拍價46億的地塊，完全是在賭中國的房價會繼續上漲。
可“空手套白狼”的遊戲，並不是那麼簡單，稍微一點差池，很可能灰飛煙滅。
可是在“不怕錢少，只怕膽子太小”的2016年，開發商們拿起地來有恃無恐，造就了中國地產史的“地王之年”
而俗話說，十賭九輸，這一次，地王們輸慘了。
（2016年全國八大地王成交數據一覽）
2、調控大棒
地王頻現自然招來各地政府的警惕，這些一時風頭無兩的地王們，最終還是被政策給幹下來了。
按照以往，地價決定房價，地產商不怕地有多貴，因為我們的房更貴。
但是，在過去一年的多輪調控下，市場變數打破了很多房企的預期，京奧港未來墅的定價則是最新的一例。
這輪房地產調控，有一個政策的嚴厲程度明顯超過以往，那就是限價。
為確保“房價環比不增長”的限價硬指標，地方政府使出了殺手鐗：新房銷售價格，不能高於本樓盤上一批房源售價，或不高於本板塊其他新房的平均售價。
也就是說，不管你這個項目之前的拿地成本有多貴，也不管真實的市場價是多少，反正你這個樓盤只能賣這個價。
除了供給端，需求端的調控也在同時發力。調高首付比例、調高貸款利率、嚴打消費貸、限購等措施，打死了市場流動性，房價下跌已成必然趨勢。
3、資金壓力
既然政府不讓高價賣，那麼是否開發商暫時不領預售證，就可以規避風險？想多了！
錢是最容易產生蝴蝶效應的，開發商雖然想捂地惜售，卻扛不過資金鍊的壓力。要知道，房企拿地的資金大多是融資而來，成本普遍較高，隨著時間的流逝，資金鍊壓力會越來越大。
南京京奧港未來墅項目之所以虧本甩賣正是如此。
京奧港有一筆34億元的信託融資在今年年底即將到期，目前距第一期到期只有2個月。這意味著，該項目必須在今年年底有銷售回款，才能償還信託融資，如果繼續延期入市，將會面臨違約風險，留給它的時間已然不多。
所以，除非開發商有錢補窟窿，足以拆東牆補西牆，否則就只能老老實實抓緊建房子賣！
融創中國董事長孫宏斌早在去年年底就有預測：“對於這次調控的嚴厲程度，很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。”
這些地王們正是那預計不足的企業。
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昨夜夢醒時，重生亦滅亡？
歷史的車輪一直在向前滾，這批被套地王不是第一個，也不會是最後一個。歷史上，地產商從雲端跌落谷底、一夜夢碎的故事已經上演了許多場。
2005年的順馳：順馳應該是第一家高調崛起然後又高調隕落的房地產企業，曾經以黑馬姿態驚動中國地產界，2005年銷售收入就近200億，接連在天津等城市天價拿地，放言要在三五年內成為中國地產老大。然而，2006年，順馳以12.8億的價格將55%的股份賤賣，為自己的急劇擴張付出了慘重代價。
2009年的恆大：2007年，恆大地產瘋狂圈地，土地儲備膨脹近8倍，意圖海外上市，超越碧桂園成為內地地產老大。但2008年，恆大地產IPO未果，上市希望破滅，而且資產負債率高達95%，一度陷入破產傳聞。
2014年的綠城：在2008年至2011年間，降價潮從二三線城市蔓延到一線大城，宋衛平旗下的綠城曾一度創下160%的高負債，資金鍊陷於崩潰邊緣，幸得九龍倉、融創出手相助，才得以恢復元氣。
地王頻現隨之而來的是房企的負債率居高不下。據房天下研究數據，內地房企負債率普遍比國外房企負債率高20-40%，比香港房企高30-50%，靠融資拿下地王的企業只會更高。
有觀點認為，地產企業的資本金充足率保持在35%以上，即資產負債率控制在65%以下，槓桿設定在2.85倍以下，企業才是安全健康的，融資才可持續。
若資產負債率突破80%以上，可持續融資就會遇到巨大困難，遇有風吹草動，債務鏈就有斷裂的危險；若資產負債率超過90%，那麼離資不抵債就僅有一步之遙。
宏觀政策調控是外生因素，規模擴張、高價拿地、資金缺口、管理粗放是內生因素，地王們如果忽略瘋狂擴張中可能出現的各種風險，在資金、管理、運營各個方面埋下隱患，只要出現很小的一個紕漏，就會出現連鎖反應，最終走到崩潰的邊緣。
地王被套，會是引發崩盤的導火索嗎？至少人類歷史上出現過。
1989年, 日本的房地產價格瘋狂飆升, 國土面積只相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的3. 24倍, 次年, 僅東京地價市值就超過了美國地價市值總和。第三年，日本房地產崩盤。
日本地產泡沫破滅後，失落了20年，居民財富縮水，企業資產縮水、資產負債表惡化，銀行壞賬大增、政府債務高築。
不得不引以為戒！
這些地王是樓市行情的推動者，也是中國經濟的參與者，他們在時代的浪潮裡從來不能獨善其身，二者互為因果。善花結不出惡果，在江湖上混，早晚是要還的，結局是人仰馬翻、車毀人亡，還是柳暗花明、涅槃重生？