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被老鄭盯上的象湖壹號
上週末，突然有一個在鄭州做建築資質代理的老鄉加朋友老鄭微信我，問我白沙那一片怎麼樣？說他得到內幕消息，融創象湖壹號項目的開盤價估計不破萬，還是去年6月份的價格。
我說買是絕對能買，如果真是這個價格正常走購房流程的話，搶都不過分。
▲這次的主角融創象湖壹號沙盤
但是我想，事情絕對沒有老鄭說的那麼簡單，價格可以降，可以優惠，那是絕對不可能白菜價往外甩，這不科學。
"你連這都不知道，都說這是政府的意思，就得按照這個價賣，多一毛都不成"老鄭的話語裡顯然對我這個所謂的半專業人士產生了鄙視。
我還能說什麼，還是那句話，即使市場放鬆，想跑進去吃肉的第一批絕對不是你們，因為還有更多手握著現金支票的人在排隊，他們是有船票的人，在他們登船之前，個人認為手裡握了三四十萬就想衝進樓市渾水摸到魚的概率真的不高。
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請注意門檻！門檻！！
如今，融創公佈的數據果然驗證了我的猜測。
二期預計本週末開盤，本次暫定開盤推出洋房1#、5#、8#、11#、13#、15#和高層3#、16#。最主要的是：一次性全款優先選房。
截止至昨天（6.20）中午之前辦理驗資升級，也就是說因為排號的人太多，把高層驗資30萬提高到100萬。
最關鍵的是現場搖號被取消，確定這次實行微信選房。
之前眾說紛紛的車位綁定也沒有施行，很多人終於可以鬆口氣了。
重要的一點是選房成功的客戶當天就要到售樓部交錢，最多不能超過兩張儲蓄卡，不支持信用卡刷卡。
好吧，目前據壹攬君瞭解的，貌似開盤價格高層應該在一萬左右。好吧，不管多少，應該相對於之前釋放的價格有著大幅度的下調。
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象湖壹號的前世今生
2016年2月25日，融創中國全資附屬公司天津融創奧城與正弘走美盛簽訂合作協議，更名融創象湖壹號，融創中國正式進駐鄭州。
融創象湖壹號位於白沙，在象湖的東南邊，位於鄭開大道和雁鳴路的東南邊。項目總佔地387畝，分三期開發，一期推出的是西邊靠近雁鳴路的地塊，總佔地118畝，地上建築面積約19萬㎡。
▲整體位置
▲請原諒我的手機渣渣像素
二期規劃4棟高層、10棟洋房，高層面積為86到167平，洋房面積為128到200平。總戶數為821戶，容積率2.497，綠地率35%，建築密度22%，車位配比為1：1.7，毛坯交房。
從此融創在鄭州進入了開掛模式，分別與國控、城開、華夏、思念等企業合作，專啃硬骨頭，迅速在鄭州打開了局面。
融創在鄭州的第一次開盤就創造了轟動，會展中心的搶房現場一度失控。
6月18日上午，白沙片區融創象湖壹號在會展中心軒轅廳開盤，推出一期全部房源，共計1520套，截止到14點，銷控顯示認購約1260套；
價格方面：
別墅：上疊25000元/平，下疊29000元/平；
洋房：頂層15000-17000元/平，標準層14000-17000元/平，1-2F複式20500元/平，2層18000-19000元/平，首層20500-23500元/平；
小高層：13000-14000元/平
高層：兩房9200元/平，三房9100-10000元/平，四房9400-9700元/平。
▲項目二期效果圖
而如今，一年過去了，項目二期的價格如果依然不過萬，也就意味著融創在速度與價格之間還是選擇了儘快去化。
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項目細節分析
1、位置
▲兩張區位圖說明了所有問題
2、定位
融創象湖壹號定位融創的壹號系產品，壹號系產品的共性定位：
1.主打區位優勢和服務優勢；
2.專注自身團隊操盤；一期沿襲得是美盛的戶型和設計，二期則是完全由融創團隊親自操刀；
3.3萬方綠化主打，完全的人車分流，超高人車比，提供品質化生活服務。
4.提供五星級商業會所配套。給了業主高端生活選擇！
▲項目規劃的會所
3、周邊主要競品
▲有興趣的自己可以瞭解
4、戶型
整體戶型算不上多麼驚豔，整體偏實用，相對於一期的戶型也算得上有改進。
▲二期的高層主要戶型
不過，據瞭解從6月15日中午開始，象湖壹號通知各置業顧問不允許再給新到的購房者介紹140㎡三房，若不刪除IPad中此戶型，發現罰款200元。
據說是因為140㎡房源高層只有182套，按照目前的排號驗資比例會有很大一部分人搶不到這個戶型；
▲戶型上的陽臺個人比較喜歡
其次，也是最主要的是因為140㎡戶型，整體較方正，大三房，利用率高，盯著的人自然不會少。
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周邊主要競品盤點
在售待售新房有：融創象湖壹號、永威森林花園、星聯灣、美景東望、華強新芒果御象湖、藍城玫瑰園。
1、品牌商都不弱，都是靠譜開發商；
2、買別墅的話可以重點關注藍城和美景項目；
3、性價比的話可以期待這次的融創和永威，以及華強；
4、永威的位置相對而言不是最好，但是建築質量和物業應該是最有保障的；
5、因為地鐵線路更改，融創基本享受不到地鐵便利，藍城距離更近，但是買藍城別墅的用戶，地鐵未必是加分項。
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週末搶房之前，購房者需要理性思考
1、一切按照最快的速度來，2年交房+一年下證+3年限售；之前需要6年才能變現，投資的話算下來並沒有盈利很多；
2、白沙片區現屬於規劃階段，交通、教育、商業配套欠缺；
3、省政府本來就不搬，是省委要搬，省委也沒說搬，據說也不搬了，又是一個變數；
4、產品整體定位為改善型，以大面積居多，大客廳、大臥室、大廚房、大陽臺，這樣就會壓縮臥室房間的數量；
5、中間從東三環到東四環之間有大量可開發區域，周邊配套完善需要未來長時間發展；
6、項目多為大面積房源，首改、高端改善和終極置業為較多，均價高、總價貴，佔用資金多，不適合短期做投資；作為自住，雖然環境好，但周邊配套需要長時間來提升；
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變革節點，給購房者的10點建議
1、心態很重要。能買到最好，買不到繼續找，手裡有糧心裡不慌，目前市場上還有不少產品值得選擇，不要在一棵樹上吊死。
2、下半年公認的錢荒，該出手時要出手，畢竟好的項目錯過不再有，但是做好資金配置同樣很重要，盤點清楚自己手裡哪些錢能用哪些錢不能動。
3、買房之後短時間內不要老盯著房子的漲跌值，因為在一定程度上除了增加你的興奮度和焦慮度之外，沒有任何意義，買房之後請繼續開足馬力，努力賺錢。
4、有錢就買，沒錢的話不要勉強。項目降價或者提高首付儘快的回籠資金，在鄭州融創象湖壹號不是第一個，相信也不是最後一個，如果嚴重超出了自己的資金預算，學會降低要求或者放棄，也是一種智慧的體驗。
5、片區很重要，但是不是最重要。對於欠成熟區域，很多時候一個靠譜的開發商更重要。等區域成熟是一種考驗，也是一種挑戰，品質和物業才是你後期自住或者出手變現的基礎。
6、時間是證明區域價值的最好標準。一個區域的樓盤價值，除了新房，還要記得關注二手房。
7、價格不是唯一因素，但絕對是重要因素。在保證不爛尾的前提下，區域價格是保證項目能不能入手的重要因素。你問XXX的項目能不能買，不知道你是按照什麼價格買？3000一平還是7000一平？
8、核心區域（四環內為主）的房價下降的空間很有限。這個不過多解釋，供需在這裡放著呢，如果未來價格出現波動，郊區養老盤和小開發商不靠譜項目將最先遭殃。
9、小戶型儘早放棄，大三房和四房可重點關注。之前壹攬君已經分析過，隨著大批量的城中村安置房入市，小戶型租金收益將持續性下跌；限購政策成為常態，佔用購房名額的小戶型將被放棄。
10、鄭州不缺房子，但是好房子會一直短缺下去。就目前而言，鄭州的房子數量絕對不少，但是優質的有一定的居住體驗的還是少數。這也就決定了未來靠譜開發商的靠譜區域項目必然是短缺的，畢竟，老城區的舊城改造短期內基本沒戲，成本太高。
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