展望樓市2019：一線價穩量跌，二線要放鬆，三四線量價齊跌

昨天網絡上盛傳一篇澎湃新聞與國研中心專家關於2019年房地產趨勢走向及政策變化的文章。

內容比較瑣碎，筆者嘗試著進行了梳理。

第一是限價，明年的限價管控可能不如18年這麼嚴格，主要目的是把真實的市場價格逼出來。主要原因是高房價的堰塞湖已經開始環境。例如成都，兩個半月前已經行政性限價默許取消了。北京、上海限價已經有一點點放鬆（北京批了幾個單價超過8萬元的樓盤，過去業內一直盛傳單價超過8萬元的樓盤不予批預售證），但是要管控速度，不讓高價盤一下放出來，北京上海太敏感。

第二是調控手段，中央不會就房地產專門發文件，19年將是因城施策。中央建立房地產的監測系統，統一建設，面向70個大中城市；中央只對量、價等15個指標設定考核區間，不設強制措施；首付比例，中央給個區間，房貸利率由基準利率決定，稅由中央制定，其他的限購限貸政策和利率優惠，地方自主決定，不做窗口指導。

第三是調控目標，不讓漲也不允許跌。從國外經驗看，房價一旦趨勢性下跌10%以上就止不住了，容易引發系統性風險，08年美聯儲計算可以承受23%的房價下跌，但房價跌了13%之後兩房就頂不住了，對經濟的負反饋效應很強。

第四，房產稅會按照按照預期的節奏在推，會更快一些（兩會前）。中央立法，地方細則，人均扣抵面積。不要太高估房產稅作用，預計【不會有很大震驚，豁免的空間很大】。財政部按照全國平均預算過，和土地出讓金相比，房產稅就是零頭。整體原則：個人總體稅負不變，減交易環節的稅。

第五，具體到各城市情況：三四線銷售會下降很多，個別城市可能會出現問題；一線城市，可以增加政策性住房。

第六，首套房認定，未來可能全國統一，只認房不認貸。一二線城市未來主要都是置換型需求，原來認房認貸的認定規則有不合理性。

第七，房企投融資。公司債有放鬆跡象；中期票據限制不大；再融資不容易放開。

第八，個人去槓桿是重點，嚴格控制消費貸。過去兩年家庭債務快速攀升，近3年增加的幅度，是最高的，已經影響到消費了。

一些變化

其實，仔細觀察近日的政策，我們已經能夠窺探到其中的一些變化。比如發改委支持優質企業發行企業債。具體細則是：資產總額大於1500億元，年收入大於300億元，負債率不超過85%，3A評級的房地產企業，屬於支持的優質企業範圍。

A股房企符合條件的為：萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口、華夏幸福、華僑城A、首開股份。

業內分析認為，本次發行企業債券和公司債餘額不高於40%淨資產的要求未包含中票，或屬新增額度，有利於緩解19年到期債務高峰。

按照歷史經驗，房地產企業其實就是“土地+資金”，他們就兩個重點部門，一個部門在拍地，一個部門在找錢，中間什麼設計院，什麼施工，都是縫牛仔褲一樣的流水線作業，甚至銷售部門也是靠公司戰略部門把握時點來定勝負，並不是經營風險，現在我們看到資金口鬆動了，房價和投資還沒怎麼跌，這就繃不住了。

我們再看房貸政策。12月11日，融360發佈《2018年11月中國房貸市場報告》（下稱《報告》）。報告顯示，2018年11月，全國首套房貸利率環比增幅結束了22個月以來的“連漲”，首現“零漲幅”。

房地產金融專家認為，房貸利率鬆動有望繼續擴圍。“相比於一線城市，部分二線城市由於競爭較小，房貸利率上浮更高，未來跟進回調的概率較大。”

綜上，2019年的地產調控的緊箍咒可能會鬆一鬆。

展望2019，城市分化將進一步加劇，一、二線和三四線城市的分歧明顯。一線城市投機性需求基本被趕出場外，政策房佔據主流位置，但仍然受到有效剛需的支撐，“價穩量跌”可能成為常態；二線城市受因城施策政策影響，在具體調控上可能會比較靈活，加上需求強勁，允許合理漲幅；而去庫存、房價大漲過後，三四線的需求明顯回落，棚改的政策支持也已謝幕，或現量價齊跌。