用家人的名義購房或將房子過戶到家人名下，你想過風險嗎
孫子“獨吞”拆遷款，祖孫倆對簿公堂
本期主題：房產糾紛
買房或貸款受阻，用家人的名義購房，會有風險嗎?把房子登記在給自己養老送終的孩子名下，房子拆遷了怎麼辦?一家人一同買房，算家庭共有還是個人所有?房產由於價值大，往往成為家人間爭議和矛盾的導火索。律師提醒，不管是借名買房還是遺贈扶養都需要簽下紙質文件，列明相關情況。
■記者 虢燦 通訊員 梅耀 朱萍
案例1
老人以養女名義買房
感情破裂後想收回
老兩口行動不便，買了一套電梯房安度晚年，因為年紀大不能貸款，用了養女的名字登記。數年過去了，他們資助孩子買房、買車，孩子卻難回來看他們一眼，甚至稱房子是自己的。老兩口無奈，只得把養女告上了法院。近日，永州市零陵區人民法院審理了該案。法院一審判決確認該房子為老兩口所有，養女劉女士應在一個月內配合過戶。
永州劉先生夫婦年過七旬，十年前，因為行動不便，兩口子買下一套電梯房，總價23.5萬元，其中貸款16萬元。由於兩位老人年事已高，貸款很難批下來，一家人一商量，用了養女劉女士的名義購買了這套房。首付以及按揭貸款全部由老人支付。2014年3月，所有貸款均已還清。
在此期間，一家三口共同簽了一份說明，說明中明確表示，這套房由兩位老人以劉女士名義購買，所有權歸兩位老人。劉女士也在這份說明上簽字。
2015年，老兩口請了保姆在家，養女與老兩口漸漸疏遠，關係大不如前，甚至基本無來往。老兩口覺得養女照顧不力，向法院起訴請求確認這房子歸兩位老人所有。
庭審中，劉女士辯稱，房屋所有權應以登記為準，房屋已登記在她名下，已贈予給她，發生了法律效力，不具有可撤銷性。“買房時我出了錢，裝修的時候也出了力，就算這套房不是我的，也應該屬於家庭共有，何況已經贈予給我了。”劉女士說，“現在他們兩位老人住在這套房子裡，我對此沒意見，我也一直照顧他們，房子沒必要重新過戶。”
零陵區法院審理後認為：借名買房，即借用他人名義購買房屋。在本案中，二原告因年事已高，如以自己的名義貸款則額度低、年限短，於是借用女兒(被告)的名義買房，申請商業按揭貸款，商品房買賣合同簽訂後，二原告支付了購房首付款，此後又逐年還清了按揭貸款，完全符合借名買房的法律特徵。二原告屬於借名買房人和實際出資人，被告屬於名義買房人。因所購的房屋屬於普通的商品房，沒有身份和資格的特殊要求，也未用於逃避稅費、債務或隱匿財產，更沒有損害社會公共利益，因此該借名買房行為應有效。因原、被告之間未簽訂書面的贈與合同或協議，二原告也未作贈與的明確意思表示，贈與不能推定，沒有明確的贈與意思表示不能視為贈與，借名買房還清按揭貸款後，未立即要求過戶，並不等同於就贈與了。法院據此做出上述判決。
案例2
老太將房子過戶給孫子
孫子一家“獨吞”拆遷款
買了房子想養老，把房子登記在未成年的孫子名下了，沒想到遇上拆遷，孫子一家獨吞了拆遷款，老人住處成了問題，狀告孫子。近日，岳陽市岳陽樓區人民法院公開開庭審理這樣一起附義務贈與合同糾紛案件，判決被告徐某在訴爭房屋徵收補償款中向魏老太支付13萬元。
魏老太年過七旬，她有幾個子女。2010年，魏老太以5.6萬元的價格買下了岳陽樓區一處房屋，裝修後住了進去。2013年5月，她在辦理房屋過戶手續時，跟子女們商量後，決定將該房屋直接過戶到還沒成年的孫子徐某名下，為此徐某的父母出資2萬元，分配給魏老太其他子女，並商量好魏老太生前可以一直住在該房子裡。
沒想到，幾年後，該房屋列為棚戶區改造範圍，政府決定徵收該房屋，徐某的父母與當地徵收安置局簽訂了房屋徵收補償協議，貨幣補償總金額為36.7萬元。
房子被徵收，不僅沒拿到拆遷款，老人家都沒地方住了。為此，她不得不起訴孫子。
法院一審認為，魏老太將出資購買的房屋直接過戶至徐某名下的行為是贈與，該贈與行為是魏老太真實意思表示，合法有效，且物權已經進行了登記，贈與行為已經完成。但是該贈與附有一定條件，就是魏老太在有生之年必須將該房屋作為固定住所，該附加條件雙方均予以認可，亦合法有效。附義務贈與，是指贈與可以附義務，受贈人應當按照約定履行義務的贈與行為。而目前因政府需要徵收，而必然導致魏老太會喪失這一固定住所。魏老太贈與時的附加條件實際就是對該贈與房屋的物權進行了部分限制，也就是被告目前尚不能獲得完整的物權，現房屋徵收已經進行了全額的貨幣補償，該補償款中被告應分出部分用於保障原告有生之年的居住場所。遂根據其事實、情節等依據相關法律條款作出如上判決。
案例3
婚內購房登記在女方名下
離婚後男方想分配房產
兩口子婚後買房，登記在妻子名下，沒想到幾年後分道揚鑣，雙方簽下的離婚協議上，寫明瞭“無共同財產”。離婚半年後，男方又向法院起訴，稱前妻隱瞞財產，要求重新分配這套房子，能行嗎?近日，郴州汝城縣人民法院審結了一起離婚後財產糾紛案件，法院依法判決駁回男方的訴訟請求。
朱先生與何女士在2013年登記結婚，婚後，兩口子恩愛，不久，兩人以何女士的名義購買了某小區商品房一套。沒想到好景不長，2016年9月，兩口子因感情不和協議離婚，離婚協議中在夫妻共同財產一項寫明“無夫妻共同財產”。
沒想到，離婚後半年多，朱先生以未對夫妻共同財產進行處理為由，把何女士起訴至法院，請求法院依法判決分割夫妻共同財產即何某名下的商品房。
法院審理後認為：被告何某名下的商品房系原、被告共同購買，辦理房屋貸款和其他相關手續時原告均在場，原告對該房產是明知的，不屬於一方隱藏、轉移、變賣、毀壞夫妻共同財產的情形;且該離婚協議是由第三方打印並經原、被告簽字確認的，沒有證據存在表明欺詐、脅迫等情形，因此，該協議對雙方具有法律約束力。離婚協議明確約定男、女雙方無共同財產，應視為雙方對夫妻共同財產的處理，應按離婚時各自佔有的狀態維持，現原告單方請求進行變更，沒有法律依據，遂法院作出如上判決。
律師說法
借名買房存在風險，遺贈扶養應籤協議
湖南凱威律師事務所李容律師介紹，受到限購、稅收、資金流動、躲債等多重因素影響，有些人在購買房屋時採用“借名購買”，被“借用”的名義往往是家人。同樣，一些老人在買房時，考慮到自己百年後，繼承的一方過戶費用、手續麻煩等問題，往往直接登記子女或孫輩的名字，由這位後輩來養老。這種借名買房和口頭的遺贈扶養都有很大的風險。
“借名購房的風險太大，可能房子被賣掉，真正的主人都知道。並且政策、市場的不確定性，很容易造成‘錢房兩空’的局面。”李容說，“在其他地方曾有經濟適用房借名購買，法院判決借名無效的案例。”
遺贈扶養同樣面臨這樣的風險，由於老人對子女的交代往往以口頭為主，一旦子女翻臉不認人，老人很難安度晚年。
李容建議，如果不得不借名買房，一定要簽署借名合同，明確約定房屋歸屬，寫明借名買房，而不是借款。同時保存好各類付款憑證、購房發票等書面材料。如果老人借孩子的名買房，一定要簽署遺贈扶養協議，該協議可以通過公證，最大力度保障老人權利。