隨著樓市逐漸迴歸理性，買房人已經告別了憑藉衝動買房的時代。“貨比三家”再入手，已經成為一種共識。
這直接導致了樓盤的兩極分化，倒掛嚴重的區域一房難求，輕鬆“日光”。而那些沒有實質利好支撐的區域，則是去化慘淡，不得不搞出各種優惠來吸引買房人。儘管還沒有樓盤率先降價，但有的板塊已經撐不住了。
而這也反映在土拍市場中。據本網不完全統計，在今年土地定價有明顯下降的情況下，仍有7個板塊地價下降達到了5000元/㎡以上。
注：1、表中“近期土拍地價”統計時間為該板塊今年最近的一次土地拍賣結果；
2、部分板塊暫時沒有純宅地出讓，故填了商住地塊價格以供參考，與純宅地價格缺乏可比性，故本文不做詳細分析。
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同區域宅地最高差價達到1.5萬/㎡
值得一提的是，區域限價與政府定價有著很大的關係。在今年的土拍中，不少地塊的最高限價本身便於此前區域的地王有一定的價格差距。在加上開發商融資困難、對市場預期下降、現有地塊的銷售週期等種種因素，都導致會導致土拍地價的下降。
統計顯示，位於城南鐵心橋的龍湖G41地塊樓面價僅13993元/㎡，與區域現地王上海大名城G45地塊（樓面價29093元/㎡）的差價，達到15100元/㎡。不僅如此，該地塊的成交也非常迅速，僅經過3輪報價便已確定成交。
此外，今年開發商的心理預期也大不如前，甚至有宅地僅一家房企報名。9月份初，雨山路G43地塊被招商以底價33.5億拿下，成交樓面價14123元/㎡。該地塊便僅招商一家房企報名，底價成交。
02
價格虛高板塊正在遭遇滑鐵盧
仔細梳理便會發現，地價下降較大的板塊都有一個共同點，那就是區域短期內沒有實質性利好刺激，也沒有長期的、整體統一的規劃支撐。
比較典型的便是位於城南的鐵心橋、西善橋板塊（以下簡稱兩橋板塊），雖然出於主城的位置上，但對開發商的吸引力也十分有限。利好方面，兩橋板塊當前只能依靠軟件谷區域、河西南地區的利好輻射。但目前的軟件谷、河西南地區仍然處於基建階段，距離輻射周邊地區恐怕還需要很長的一段時間。
不僅土拍預冷，買房人對一個板塊的認知和預期，也清晰地反映在樓盤的去化中。前段時間，位於鐵心橋區域的禹洲嘉薈星島首開，現場最高給出22.4萬優惠，去化依然十分慘淡。
（圖片來源於房產南京）
比較特殊的是位於江浦的雨山路板塊，依託於長江五橋即將通車的利好，此前不少人對雨山路板塊的未來前景很是期待。截止到目前，板塊內已經聚集了保利雲禧、金隅紫京疊院、悅風華等多幅2萬/㎡+地塊。
但是從幾家樓盤前期疊墅的開盤情況來看，恐怕還有很長一段時間才能消化。有多幅高價地去化艱難，恐怕多少會使得後期的進駐房企對雨山路心存忌憚。
03
地價下降的板塊，地王出路在哪裡？
隨著一批限價房的收官，“地王”們後期會朝什麼方向走，也被迫提上議事日程。
近期，桃園世紀銷許的下發（均價4.5—5萬/㎡），甚至比此前河西中部的價格紅線還要高，讓一部分人已經看到了限價放開的曙光。
這也不失為現階段的地王一種出路。在有希望放開限價的前提下，如果沒有回款壓力，可以耐心等到限價放開。但價格上漲的同時，也要進行產品升級。比如綠城雲棲玫瑰園，打造區域稀缺的低密度產品，同時藉助品牌優勢，產生溢價。
對於有上市壓力的樓盤，就只能先採取“貼著成本賣”的銷售策略，“低價跑量”，促使現金迴流。近期，位於江浦板塊的金輝白馬雲著，已經釋放了相關信息，據悉其放風價約在2.8萬/㎡左右，僅比地價（23235元/㎡）高出不到5000元/㎡。
而對一些資金週轉有困難的樓盤來說，短期內的“跑量”策略恐怕無法實現融資。比如此前的“京奧港未來墅”，在這樣的情況下，及早尋找合作伙伴，或者將項目打包出售，也不失為一種策略。
那麼，買房人能不能在地價下降較大的板塊買房呢？
對一個板塊來說，首先要有長期的、比較完善的規劃利好，尤其是國家級規劃或省級規劃，這也代表板塊後期的發展潛力；其次，要有一定的剛性利好落地，比如學區、兩條及以上的地鐵等等。如果這些都沒有，那就要謹慎入手。除非有高性價比的項目，比如低價拿地、快速跑量，同時品質也不錯的，可以作為保值資產。