近20年來,我國商品房市場迅猛發展,對改善城鎮居民居住條件、促進經濟增長髮揮了積極作用。但是,目前人民群眾在住房方面還有不少不滿意的地方,一些一、二線城市住房供不應求、房價上漲壓力大,眾多三、四線城市和縣城則面臨去庫存的巨大壓力。促進房地產市場平穩健康發展,讓廣大人民群眾在住有所居中增強獲得感和幸福感,必須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。
靈活確定競價方式,完善商品房建設用地出讓制度。商品房建設用地屬於經營性用地,土地出讓實行“招拍掛”制度。這一制度有效遏制了暗箱操作等腐敗問題,但價高者得的制度安排也容易導致地價和房價不斷上漲。因此,地方政府可以結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括“限房價、競地價”“限地價、競房價”等。比如,可以對非普通商品房建設用地實行不限條件“招拍掛”、價高者得的競價方式；而普通商品房建設用地的出讓則可實行限定條件(限房價、限面積)“招拍掛”、價格合理者(房價與樓面地價之比較低者)得等多種競價方式。這樣既可以有效防止高價地擾亂市場預期,又有利於保障居民的基本住房需求。
堅持房子的居住屬性,完善購地購房管理制度。一段時間以來,商品房除了滿足居民的住房需求,還附載著其他一些功能。當前,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,強化地方政府在盤活城市閒置和低效用地等方面的主體責任,完善購地購房資格審查制度。比如,建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
深化公共資源配置制度和戶籍制度改革。我國高等教育、醫療衛生等方面的優質資源過度集中於大城市,造成戶籍的“含金量”因城而異,促使人們產生強烈的大城市戶籍偏好,對一、二線城市商品房的需求持續擴大,形成一、二線城市房價不斷上漲的推動力。因此,應促進高等教育、醫療衛生等公共資源配置更加均等化,破除按戶籍分配優質公共資源的制度安排。應在三、四線城市合理增加一些優質公共資源,增強居民落戶中小城市的意願,讓居住在不同城市的群眾更公平地享有發展成果和發展機會,進而有效調整不同城市的住房供求關係。
深化住房建設用地供應制度改革。當前,在一些一、二線城市,由於人口持續流入和大量增長,住房建設用地的供應缺口不斷擴大。對此,應根據人口流動趨勢、常住人口規模等情況,動態調整並確定城市住房建設用地規模,建立嚴格的城市住房建設用地供應規劃和信息公開制度,促進商品房建設用地合理供應。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,應合理增加住宅用地特別是普通商品房用地供應規模；去庫存任務重的城市,應減少乃至暫停住宅用地供應。通過加強和改進住宅用地供應管理,改善住房供求關係,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。
(作者單位:武漢大學中國住房保障研究中心)