作為一個十年生的地產廣告人，近日遭遇到幾起購房諮詢事件？事件的主角有來沈發展的撫順富二代、資深廣告設計師、存有大筆公積金的公務員。核心訴求均和2017瀋陽的高房價有關，大有恐慌房價高過天際之勢……
為什麼今年房價會漲得這麼厲害？地產商、房屋中介、甚至媒體通常都會這麼告訴你。
瀋陽發展大提速，快得幾乎高攀不起；
地價上漲猛如虎，房價甩鍋相關部門；
建材價格創新高，麵粉決定麵包價格。
並且，買房子最好的時間永遠是現在，今後的房價只會越來越高。截止到2017年9月，瀋陽市商品住宅均價達到7574元/㎡，而7月與9月的均價更已到達破8的程度，瀋河、和平區的均價更是已然破萬。
果真如此嗎?
這件事兒得一條一條的慢慢聊。
從二線城市到新一線城市，這是一個甲A改名叫中超的梗兒
15個新一線城市中，瀋陽排名第10，這是由五項指標加權綜合評定的排名。
這是一個很微妙的名次，這樣的名次遮醜足夠、炫耀有餘。瀋陽在前三項指數中均名列第十，在後兩項指數中均未進入前十。綜合考慮瀋陽城市體量與地理位置的加分，瀋陽的城市地位更多依賴“守成”，也就是人們常說的吃老本兒。
分別是商業資源集聚度指數、城市樞紐性指數、城市人活躍度指數、生活方式多樣性指數與未來可塑性。前三項指數更多描述了城市當下的發展狀況，後兩項指數更多評估了城市的發展潛力。
所以，新一線城市的評選與排名究竟是光榮榜，還是警示牌呢？
房價影響指數：★
豐富了置業顧問的銷售說辭、鼓勵了購房者的置業信心，對於相對客觀的投資者與開發者來說並不構成實質利好。
全運村+新市府+自貿區=漲房價
2017瀋陽各區域房價一齊上漲，渾南新城尤為明顯，鑑於渾南新城在2017有自貿區的重大利好，索性就把今年瀋陽房價飆升的現狀稱為“自貿區現象”。
截止到今年6月20日，自貿區註冊企業數突破5000家，依照官方說法已經提前5個多月完成了全年目標。從最初全運村，到新市府，再到自貿區，渾南新區完成了區域定位立體化的三級跳，消費者對於該區域的預期也在逐漸走高。2017年9月，渾南新區商品住宅均價破8，達到8369元/㎡，同比增長約28%。
房價影響指數：★★☆
無疑自貿區是引爆了渾南新區房價的導火索，很大程度的堅定了消費者信心。但這並不能說明自貿區本身就具備立刻撬動房價的能力。
據說北京有的瀋陽都會有，這是好政策不是德雲社
振興東北不僅是一個話題 ，也是一個問題。2017，京沈聯動被當成了這個問題的解決辦道。這是一場幾座城市之間的“一幫一”活動，事情的本質是“先進”幫助“後進”，並不是說辭中的互幫互助，而幫助的形式主要有兩種，幹部培訓與項目引進。
2016年 11月，國務院印發《關於深入推進實施新一輪東北振興戰略部署加快推動東北地區經濟企穩向好若干重要舉措的意見》。《意見》中要求遼寧、吉林、黑龍江三省與江蘇、浙江、廣東三省，瀋陽、大連、長春、哈爾濱四市與北京、上海、天津、深圳四市建立對口合作機制，開展互派幹部掛職交流和定向培訓，通過市場化合作方式積極吸引項目和投資在東北地區落地。
8月15日，以“深化京沈合作促進東北振興”為主題的京沈對口合作交流會在瀋陽舉行。會上京沈之間互派掛職幹部58人，簽約項目11個（累計合作項目已達95個）。媒體評論，瀋陽發展按下了加速鍵。
在政策層面，這算是一項實質性的利好，反而並沒有掀起什麼波瀾。其中的主要原因自然是大眾對城市發展的不敏感，但沒有預先透支城市未來的價值畢竟是件好事。
房價影響指數：★
長時間線的利好，基礎投資項目與人才的注入很可能打開瀋陽正向發展的窗口，實現馬太效應。如果對不動產有投資偏好，不妨進行持續關注。
市場上看不到新盤是嗎？沒關係，開發商也看不到新地
問：2017最成功的甩鍋是什麼？
答：對於高房價，開發商成功甩鍋高地價。當然嘍，麵粉貴了，饅頭當然要漲價。
的確，今年的平均成交樓板價比去年幾乎翻了一倍，幾乎是2013年的3倍。
但鍋分兩面，各背一半，土地供應固然逐年減少，但開發商的拿地熱情也是空前高漲。2017年，截止到9月，招拍掛土地成交平均溢價率接近70%。而在10月最近幾幅成交土地中，金地、中南、龍湖更均是以最高限價摘取心儀地塊，最高溢價率達到152%。
WHY？因為土地供應實在少之又少。
問：保守的土地供應策略，這難道不是一場推高房價的“陰謀”嗎？
答：當然不是，事實上正是這樣的土地供應方式，幫助瀋陽樓市擠掉了水分。相信不少人都會這樣的經歷，家附近某些滯銷的樓盤突然銷售火爆，這就是庫存商品住宅通過土地供應調整實現去化的典型現象。
伴隨著庫存與新增供應的雙降，商品的價格自然會一路上漲，這是一個非常簡單的道理。而開發商對於市場的信心，消費者對於房價的恐慌也都來源於此。值得欣慰的是，瀋陽市的供需關係在數字上已然基本平衡。
此時的高房價更像是免疫系統工作時伴隨的高燒，避無可避。那麼一劑退燒藥就十分必要了。
2017年8月7日，瀋陽市房產局發文《關於貫徹落實商品住房價格指導的通知》中規定：對三環區域及渾南區全域（不含沈撫新區）內，年初以來商品房合同網籤備案均價漲幅超過10%或單棟樓備案均價超過10000元/平方米的在售項目中的未售房源，一律實行商品住房價格指導。
這意味著什麼呢？以瀋陽大東區某熱銷項目為例，一套約115㎡的洋房標準層產品，開發商申報價格約132萬，實行價格指導後為約127萬，降幅約為3.7%。指導價格實際上構築了房價軟性的天花板。
房價影響指數：★★★★★
在現行土地供應政策下，面臨的窘境並不只是高房價，高價新增供應帶動庫存價格一併上漲，很多消費者被動花費較高的價格置業相對落後的產品，這種落後主要體現在戶型設計之上。
同時，在高地價與指導價格的擠壓下，眾多開發商的商業道德也在經歷著考驗，對於房子這種商品來說，有太多的隱蔽工程是消費者不可見的。
如果你的朋友圈裡有地產銷售人員，別猶豫，果斷屏蔽了他/她
關於“麵粉升值，饅頭漲價”的微商梗，建材也來湊熱鬧。
具備簡單統計分析能力的同學都會輕易地讀出兩點結論，首先，目前建材處於幾年間較高的價位，但並不是最高。其次，房價波動與建材價格波動並沒有正向相關。所謂建材價格大漲不過是開發商營銷部策劃的又一大朋友圈謠言。
房價影響指數：★
很多成本並不能成為真正的價格影響因素，最簡單的例子就是一瓶淨化水與天然礦泉水的售價並沒有因為物流成本而有太大不同。在房價的構成中，建材通常就扮演著這樣的角色。開發商往往是通過預期收益與市場比較來定價，而不是成本。
越漲價越被人追捧的除了房價還有貸款
當下置業在瀋陽，有著前所未有的高額貸款成本。
首套房利率上調5%，二套房上調15-20%，被銀行的同學稱為史上最嚴厲的貸款政策，但其絲毫不能阻攔消費者們追漲殺跌的熱情。
擬貸款100萬，20年為例，1.1倍利率比較9折利率要多付約13萬元的利息，利息總額達到約63萬元，史上最嚴厲名副其實。
房貸政策的收緊與指導價格的功能相同，都是為了幫助消費者理性的置業，減少營銷炒作對大眾的影響，只不過效果並不明顯。
房價影響指數：★★
貸款政策對於房價的影響是逆向的，作用方式是通過抑制成交達到限制房價的效果。在實際的樓盤現場調研中得知，政策對於二套房客戶成交影響較大，而對於首套房客戶的影響要小得多。
覆盤一下今年的瀋陽樓市
☉城市境況：
人才與資本的雙利好逐步出臺，城市產業結構定位逐漸明確>>目前看來，一系列的政策目前尚只能做到讓公眾有所期待的程度。
☉政府策略：
用減少土地供應的方式繼續去化庫存>>新盤價格定價較高，庫存追漲，市場價格整體大幅上漲。同時，庫存有明顯去化。中小開發企業拿地困難，面臨退出市場的窘境。
指導價格限制開發商、高貸款利率限制消費者，以此預防房價過快上漲>>有效果，但效果並不明顯。
☉開發態度：
買得起新地的，很有信心的把成本轉嫁給消費者。>>今年，這種模式還未嘗敗績。
買不起新地的，購入其它開發商手中未開發的土地，實現新盤開發。>>依然是很成功的模式，消費者對於剩餘土地使用年限貌似並不敏感。
拿不到地的，手裡的庫存產品漲價賣，標準參照新開發的來。>>消費者依然買單。但如果土地供應持續走低，此類開發就可能要遠走三、四線城市了。
☉消費者行為：
真正讓我們感到恐懼的只是恐懼本身。——羅斯福
這句話非常適用於今年的瀋陽置業者，儘管有著諸多政策來輔助人們保持理性，但還是有不少的消費者出於對房價上漲的恐慌倉促間完成了置業的行為。正如，文章開頭時說得那樣，即使身在這個行業之中也無法獨善其身。
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