廣州一對夫妻想給女兒買套房，但因為女兒還小，暫不具備廣州市住宅購買資格，他們竟然想到借用相熟的小區保安隊長名字來買房……
不料，房子購買成功後，小區保安隊長卻不認賬了。
雙方同時將對方告上了公堂，法院會怎麼判決這起糾紛呢？
資料圖 宋溪 製圖
夫婦借用小區保安名字給女兒買房
2015年期間，陳某與歐某夫妻倆打算為女兒小歐購買一套住房，夫妻兩人在自己居住的小區看中了一套房產，但女兒小歐當時未滿18週歲，暫不具備廣州市的住宅購買資格。在別人建議下，兩人想到了可借用他人名字來買房。
在物色人選過程中，夫婦兩人想到了吳某，吳某是小區的保安隊長，因吳某曾為陳某處理過車位事宜，雙方熟悉並互相取得了信任。因此陳某與歐某夫妻倆和吳某口頭約定： 陳某、歐某出資購買涉案房屋，由吳某代持有，暫登記在吳某名下 ，待小歐成年後，陳某、歐某、小歐可隨時要求吳某將涉案房屋過戶至小歐名下。
雙方達成上述口頭約定後，由吳某與開發商簽署購房合同，陳某與歐某向開發商付清購房款及稅費，並一直居住在所購房屋，房屋裝修及水電等各種費用均由陳某與歐某支付。
如今，女兒小歐已經具備購房資格，陳某與歐某夫妻倆為此想把房子過戶到女兒名下，不料，保安吳某卻拒絕配合辦理過戶手續。多次溝通無果，陳某與歐某夫妻倆以及小歐只好將其告上法院，請求法院判令吳某協助將所購房屋過戶至小歐名下。
保安起訴聲稱他才是房屋主人
然而，同一時間，吳某也將陳某告上了法院。
據吳某控訴，他於2015年向開發商購買涉案房屋，當時因自己被調往江蘇工作，為此無法親自辦理相關手續，為此委託了朋友陳某在購房過程中辦理各項手續，而且當時出具了委託書給陳某。
吳某聲稱，因陳某為他支付了全額購房款，所以他基於委託關係對陳某產生了全額購房款的欠款，並立下借據一張，但借據已經交給陳某，他沒有留底原件。因欠陳某錢，他只好將涉案房屋的購房合同、發票、產權證等交給陳某作質押。
至於欠款，吳某稱，借錢時雙方沒有約定具體利息，陳某提出要使用房屋，因他已到江蘇工作，因此也同意將涉案房屋交給陳某使用，雙方口頭約定使用至2018年6月30日。
吳某指出，涉案房產應歸其所有，他願意將陳某出借的款項還給陳某，但是陳某卻不願意把房產還給他，還拒絕支付房屋使用費。為此，他只好告上法院，請求法院判決支持陳某搬出房屋，將房屋交還給他，並要求陳某支付居住期間的房屋佔有費。
法院判決駁回保安全部訴求
白雲法院經審查後認為，陳某、歐某、小歐主張是借吳某的名義購房，為此涉案房屋登記在吳某名下。但是，吳某卻主張與陳某之間只是存在借款關係，涉案房屋的房款是由陳某代為支付。
鑑於雙方都不能提供書面文件證明各自的主張，只能依據民事優勢證據作出判斷。
從客觀行為來看，由陳某支付全部房價款，開發商交付房屋後就由陳某、歐某、小歐對涉案房屋進行佔有使用至今、購房合同、稅費憑證和房產證都是陳某、歐某、小歐持有，吳某多年來均未對此提出異議。
從主觀動機上看，陳某、歐某在購房時不具備在廣州市住房限購區域內住房購買資格，而購房時小歐尚未滿18週歲，需要待其年滿18週歲時才具備住房購買資格，故陳某、歐某、小歐具有借用吳某的住房購買資格購買涉案房屋並在歐某某年滿18週歲時再將涉案房屋過戶給歐某的動機。
吳某主張雙方是借款關係，但對於鉅額的借款，吳某對借款的償還方式、還款期限、利息等借貸基本事實的陳述語焉不詳 ，明顯違反日常生活情理；
另吳某對同意陳某借住涉案房屋的時間、對價，以及涉案房屋的產權證明等資料均在陳某、歐某、小歐手中，為何對涉案房屋的裝修事項不在意等事項均不能作出合理說明。
據此，法院採信陳某、歐某、小歐主張的借名買房關係的主張。 並據此判決吳某協助陳某、歐某、小歐辦理將涉案房屋過戶至歐某某名下的手續，最終駁回了吳某的全部訴訟請求。
法官提醒： 借名買房風險很大
經辦法官提醒，借名買房存在多種風險。首先，一般的借名買房協議，在不存在合同法第五十八條規定的無效事由的情況下，法律認可其合同效力。但借名買房協議也可能被認定為無效，例如如果所購房屋為保障性房屋時，如不具備保障性住房申購主體資格的人購買和取得保障性住房，構成損害社會公共利益，因此就保障性房屋簽署的借名買房協議一般會被認定為無效。
除了合同效力的風險外，由於借名買房協議簽署雙方一般存在親屬、朋友等親密關係，雙方對於借名買房若只存在口頭約定，在發生爭議時，如果出名人反悔，借名人想要取得房屋產權或收回購房款就會很困難。當然，即使雙方簽署了書面的借名買房協議，也不代表著借名人就萬無一失。
因此，借名買房風險很大，在此提示廣大購房者，不要為貪圖眼前利益輕易採用借名買房，最終可能導致房、錢兩失。
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近些年此類事件並不少見，就算是至親，也有因為借名買房而對簿公堂的。
以兒子名義買房再過戶回自己名下遭拒 老人借子女名買房也有風險
老人實際出資買房，房產卻登記在子女的名下。這麼做，有的是因年齡所限無法辦理購房貸款；有的是遇新政實施無購房資格；還有的是為了讓子女繼承遺產時少交稅費……老人們各有緣由，不過風險也隨之而來，以致引發諸多糾紛，甚至無奈訴至法院維權。
製圖：王金輝
情況1
以兒子名義買房 再欲過戶回自己名下遇阻
老趙夫妻借兒子之名買房，確實是想把房產留給兒子，並能免除兒子繼承時多交稅費，卻不料後來兒子沾染了吸毒、賭博的惡習，把錢揮霍一空不說，還要賣房換毒資。
據老趙說，四年前房價高漲，他們剛好有一筆閒散資金，打算買一套房用來投資。雖然兒子小趙一直有不良嗜好，是個問題青年，但因畢竟是獨子，為避免將來兒子繼承房屋遺產時多交稅費，老兩口就直接以小趙的名義買房，把房子登記在兒子的名下。
老兩口與兒子簽了協議：房子實際出資人是老趙，在夫妻二人都去世後，房子才歸小趙繼承。之後交房裝修，老兩口便將這套緊鄰商業區的房子出租給附近的上班族，約定租期3年。
但後來老兩口發現，兒子沾染了吸毒、賭博的惡習，不僅將工資和存款揮霍一空，還要賣掉他們出資購置的這套房子，以換取毒資。老兩口恨鐵不成鋼，想切斷兒子的資金來源，把房子過戶回自己的名下。但在過戶登記中，小趙拒不配合過戶，房屋產權登記中心無法依據老兩口的說法辦理過戶手續。
老趙夫婦無奈起訴兒子，請求法院依據借名買房協議，將房子判歸自己。訴訟過程中，老趙拿出了完整的出資憑證、房產證、契稅證明、房租金收取憑證，還有與小趙籤的協議。最終，老兩口獲法院支持，持判決書辦理了過戶手續。
情況2
借兒子名買房辦貸款 兒子變卦拒過戶
而年近七旬的於女士借兒子名義購房，原本是為自己居住使用，但九年前準備貸款買商品房時，因年齡較大，不具備貸款資格，就讓兒子小吳幫助自己貸款購房。母子約定：房屋登記在小吳的名下，每月貸款由於女士償還，貸款還清後，產權變更到於女士的名下。
當時小吳與房主王先生簽訂了《房屋買賣協議書》，約定王先生以150萬元出售海淀區西三環附近一套兩居室，小吳貸款買房。當天，於女士付給房主5萬元定金，後又支付60萬元。餘款以貸款方式支付。籤合同後，全部購房手續都由於女士辦理。交房後，於女士一直住在這裡。
雖然該房屋過戶並登記在小吳的名下，但小吳寫的一份《證明》上載明：“我幫媽媽購買海淀區這套房產，總金額150萬元，因媽媽年齡太大，不好辦理貸款，所以和我商量以我的名義幫她買房，辦理貸款手續。實際房產是媽媽的。特此證明。”
至去年6月，於女士已將房屋貸款全部還清，房產證、契稅證明等手續原件都在她手中。她本以為現在兒子可以如約配合她把房子過戶給自己，卻不料兒子變卦了。他認為這房子應歸自己所有，拒不配合過戶。因為所有購房手續、契稅證明都是以小吳的名義籤的，於女士很擔心房子要不回來。
情況3
再婚時為避免反對 房登記在女兒名下
老田當時借女兒之名買房，是為了避免女兒反對自己再娶，如今想賣房養老，也遭到了女兒的反對。
十年前老田的唯一住房拆遷，開發商給了他200萬補償款，打入指定賬戶，約定該款項只能用來購置房屋。老田的原配夫人已去世多年，看房階段，老田在老年活動中心結識了一位單身女性，兩人打算結婚，卻遭到了老田女兒小田的反對。小田擔心老田再婚影響以後遺產分配。老田為了打消女兒的疑慮，提出此次購房直接將房子登記在女兒的名下，但雙方書面約定：“房子的所有權歸老田所有，房子也由老田和新婚老伴居住，直至兩位老人都過世，房子歸女兒小田繼承。”
父女倆依約將賬戶中的購房款提出，全款購置了一套三居室，並將房子登記在小田的名下。老田也順利再婚，與再婚老伴一直居住在此房內。但如今，老田已年逾90，老伴也80多歲了，雙方兒女們都忙於工作，老兩口就打算賣房養老，賣掉現住房，再找一家條件和服務好的養老院頤養天年。
這時矛盾產生了。女兒小田認為該房登記在自己的名下，已歸其所有，父親無權賣房，遂對老兩口採取避而不見的策略。老田幾次到女兒家要商量這事都沒見到女兒，無奈起訴。
法庭上，老田稱當時迫於女兒阻止其再婚的壓力，才將房子登記在小田的名下，房子該歸自己所有。他拿出借名買房協議，鄰居也證明自交房以來老田夫婦一直生活居住在此。老田又拿出全款出資的憑證，還有房產證、契稅證明。最終，法院判決該房屋歸老田所有。
法律分析 借名買房獲支持需具備五要件
針對近幾年出現的較多借名購房糾紛案，北京市高級人民法院出臺了相關司法解釋。北京市浩東律師事務所的張海霞律師對近幾年經辦的多起此類案件進行總結，認為主張借名買房事實成立，一般需具備五要件：一是借名購房的合理解釋；二是有借名購房的協議；三是實際出資人出資的證據；四是所有證、照、票都保留在實際出資人手裡；五是實際出資人事實上佔有房屋。如果借名人所持證據能證明五要件全部具備，法院基本能夠支持借名人的訴求。
不過現實中，往往出現借名人缺少其一或其二要件的情況，那麼要看具體案情、有無其他證據可佐證，能否形成完整的證據鏈，用以證明借名的事實。如果雙方未簽訂借名買房協議，也沒有其他書面證據證明借名事實，在庭審中，有的出名人以“出資人是贈與我房屋，所以房屋登記在我名下”，或“是我向出資人借款買房”為抗辯理由，若無其他證據佐證，法院只能依據現有證據，從而認定雙方並不存在“借名購房”，借名人的出資可另案解決。這樣會導致實際出資人的利益受損。
上述案件中，無論《證明》或《協議》，只要能說明借名購房事實的書面文件，均屬關鍵證據，在無相反證據證明該書面文件是偽造或非真實意思表達的情況下，應認可該書證的效力，並進一步確認借名人是房屋的實際權利人，出名人僅是出名而已，據此要求出名人配合過戶。
來源：綜合廣州日報、北京晚報
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