據CRIC房價測評統計,(8.29-9.3)萬科榮寓/星聯灣/富田九鼎世家/華南城中園4個項目開盤;
詳情解析如下:
一:二七區/萬科榮寓
項目地址:二七區大學路與南四環交會處東南角
推案體量:925套
開盤概述:
首開推出公寓1#A座(LOFT)405套、1#B座(平層)520套,共計925套房源,其中平層均價9200元/㎡,LOFT均價11000元/㎡,截止開盤結束,去化853套(平層去化474套, LOFT去化379套),去化率92%,去化效果優秀。
開盤戶型:
本次推出平層公寓和LOFT公寓產品,面積25-43㎡,皆為精裝修,佈局合理,空間利用率高。
分析師點評:
銷售分析:推出公寓1#A座(LOFT)、1#B座(平層)部分房源共925套,去化853套,去化率92%,去化效果優秀。原因主要是項目位置較好,緊鄰規劃的地鐵7號線和9號線,未來溢價可觀;LOFT層高5.09米,在市面上較稀缺,且LOFT和平層皆為精裝交付,萬科精裝修的認可度也較高;蓄客時間長,客戶認籌量充足。
客戶分析:投資性客戶較多,這類客戶多為鄭州市區中高收入群體,手裡有大量地現金存款,年齡段30-45歲。還有一部分客戶為自住+投資,自住的同時看中後期的溢價。
產品分析:本次開盤推出的925套房源中,平層公寓面積均為25㎡,共計520套,佈局合理,空間利用率高;LOFT面積為31-43㎡,共計405套,二樓贈送儲藏室,提高可利用空間。
價格分析:平層公寓均價9200元/㎡,LOFT公寓均價11000元/㎡,均為精裝修交付,裝修標準1500元/㎡左右,該片區同類在售產品中,LOFT公寓均價9500元/㎡,本項目剔除裝修費後與之基本持平。
二:鄭東新區/星聯灣
項目地址:鄭開大道與雁鳴路交會處向南900米
推案體量:104套
開盤概述:
本次開盤推出是10#東單元共104套,高層成交均價13200元/㎡。截止開盤結束,銷控顯示去化99套,去化率 95%,去化效果優秀。
開盤戶型:
本次推出高層房源,主要針對剛需和剛改客戶,面積區間90-139㎡兩房、三房,設計合理,動線清晰,客戶認可度高。
分析師點評:
銷售分析:高層去化99套,去化率95%,去化優秀。原因主要是今年高層首次推出,推出套數少,前期蓄客期長,積累客戶量大;區域位置、產品品質以及項目品牌對目標客戶的吸引力較大;高層精裝交付,定價較合理,具有獨特優勢。
客戶分析:客戶年齡25-50歲之間,主要是鄭東新區、金水區及少量中牟客戶,以剛需和剛改為主,80%為中高收入群體,支付能力較強。
產品分析:本次開盤推出是10#東單元高層房源共 104套。主要針對剛需和剛改客戶,戶型寬敞舒適,動線清晰,設計較合理,客戶認可度高。
價格分析:高層精裝成交均價13200元/㎡,該片區高層毛坯單價9700-11000元/㎡,定價較合理,價格和產品具有獨特優勢。
三:經開區/富田九鼎世家
項目地址:經開區航海東路第五大街南150米
推案體量:94套
開盤概述:
本次開盤推出是18#,111㎡、131㎡三房房源共94套,成交均價23000元/㎡。截止開盤結束,銷控顯示去化61套,去化率 65%,去化效果一般。
開盤戶型:
本次推出產品主要針對剛改客戶,戶型設計方正,功能分區明確,寬敞舒適,戶型較單一。
分析師點評:
銷售分析:去化61套,去化率65%,去化效果一般。原因是前期蓄客期長,積累客戶多;定價較合理,產品品質及位置優勢明顯;開盤當天及前期優惠力度大,促進客戶的成交。
客戶分析:以鄭州市剛改客戶為主,客戶來自經開區地緣性客戶和周邊邊緣性客戶,看重經開區未來發展和配套,年齡在25-40歲之間。
產品分析:本次開盤推出的94套房源中,全部是111㎡、131㎡三房戶型,兩種戶型滿足剛改客戶需求,戶型較單一但戶型設計方正,寬敞舒適,內部動線設計合理。
價格分析:開盤當天高層成交均價23000元/㎡。經開老城區高層單價22000-23000元/㎡,與周邊項目價格持平,定價較合理,客戶接受度高。
四:南龍湖/華南城中園
項目地址:新鄭市龍湖鎮雙湖大道與創新路交匯處
推案體量:282套
開盤概述:
此次項目加推11#、16#部分房源共計282套房源,成交均價8900元/㎡。截止選房結束,銷控顯示去化率54%。
開盤戶型:
本次推出房源戶型種類多樣,包含88㎡、112㎡、117㎡三房以及140㎡四房,可滿足不同購房者的置業需求 。
現場流程:
分析師點評:
銷售分析:開盤當天推出一期二批282套房源,截止選房結束共銷售153套,去化率為54%,去化效果一般。原因為此次滿足購房條件的客戶量不足;距離上次開盤時間過短,但價格上浮較大,高出客戶心理預期。
客戶分析:客戶年齡集中在30-55之間,以剛需自住為主要購房需求。主要是上次未選到房源的客戶參與到此次選房中,以地緣類客戶為主,其中約有50%來自華南城商戶和業主,30%為當地居民,還有少部分為鄭州市區剛需外溢客戶。
產品分析:項目緊鄰主幹道,房源臨路,周邊各種資源配套規劃較為齊全。此次項目推出房源數量較多,品類齊全,可滿足客戶的不同置業需求。戶型設計合理,舒適度以及可利用率較高,客戶認可度較高。
價格分析:此次開盤11#均價9200元/㎡,16#均價8780元/㎡,整體成交均價為8900元/㎡。較上次首次開盤價格上浮500元/㎡,雖然上漲後價格與南龍湖片區均價持平,仍低於周邊競品價格200-300元/㎡,但由於此次價格上漲過快,高出客戶心理預期值,價格優勢被削弱,是成交量較低的原因之一。