國慶長假剛結束,樓市就迫不及待地加碼調控。這一次,率先發動的是具有“東方夏威夷”之稱的三亞。
昨天,三亞啟動“凍房”模式,加入限售陣營。剛剛,新華社披露消息,5年限售範圍從三亞擴大到海口、萬寧、陵水。自此,海南四市縣與石家莊、西安並列成為全國新房限售時間最長的城市。
海南也因此榮升為本輪調控升級中最彪悍的省份。
01、三亞、海口等城啟動全國最長限售模式
繼重慶、南昌、石家莊、長沙、貴陽等城市相繼加入“凍房”大軍之後,昨天(10月9日)和今天(10月10日)海南四市縣也先後進入該陣營。
根據住建部房地產市場交易信息日報系統監測數據和國家統計局70個大中城市新建商品住宅價格指數等情況,由於上述四市縣(三亞、海口、萬寧、陵水)近期商品房價格上漲壓力較大,市場較熱。為進一步穩定房地產市場,從通知印發之日起,將《關於限制購買多套商品住宅的通知》及市縣政府有關文件規定的居民家庭或企事業單位、社會組織新購買的住房限制轉讓年限,暫按規定統一提高到5年執行。
“凍房”長達5年,讓三亞、海口等城市成為40多個限售城市中新房限售時長最長的城市之一。三亞同時還抬高了購房門檻,決定外省人購房社保年限設為2年,其目的很明顯,讓房產交易暫停下來,讓房價平穩下來。
不讓賣也不讓賣,房價便不會暴漲也不會暴跌,就能維持穩定,這是三亞加強調控的真實目的。
節前,海南省已升級樓市調控,宣佈:永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目,停止批准套型建築面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設。
文件還要求,嚴格控制商品房住宅開發,海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅,並嚴格控制房價,實行“一房一價格”
也就是說,未來海南島的一線海景房是稀缺品。嚴格控制小戶型開發,其目的是防止大量住宅被遊客購買,減弱海南房產的使用率。因為海南人口結構隨季節變化而變化,像候鳥遷徙一般。
過多的小戶型,會吸引大量遊客在海南購房,不但增加了空置率,也破壞了海南的旅遊價值,減小了競爭力。
三亞與海南近日加強的調控政策,對於其房價有怎樣的影響?
02、如何影響三亞、海口等城市房價
海南的經濟支柱是旅遊、度假,優越的海景資源和環境溢價是支撐三亞、海口房價的堅實力量。
目前,三亞幾個區的房價都非常高,海棠區甚至高達41028元/平米,幾乎追齊杭州,但GDP卻只有後者的1/23。
戶籍人口58.2萬,常住人口75.4萬,僅相當於東部地區一個縣的人口。因此,如果用經濟和人口指標來分析三亞的房價,根本行不通。
像三亞這樣的城市,房價的唯一支撐是環境。在中國北方霧霾覆蓋面越來越廣的情況下,凡是有環境溢價的城市,房價都不低。如北方的青島、大連,南方的珠海、廈門以及三亞、海口。環境溢價率越高,房價就越高。
在這種情況下,三亞、海南升級調控,只會讓成交量入冬,房價不會受太大影響。三亞市政府實行“凍房”政策,其實是在保護房價,防止大幅度下滑,三亞房地產依賴度高達86%,位居全國第一,房價最需要穩定。當然,在成交量入冬,以及抬高購房門檻打擊投機客後,未來相當長的時間裡,三亞的房價更不會大幅往上竄動。
所以,在收緊調控、成交量入冬後,三亞、海口的房價,將進入漫長的穩定期。
至於海南省嚴控一線海景房和小戶型開發,則是為了防止海南的旅遊資源被破壞,海景私有化,更是為了進一步加強海南旅遊聖地的建設,加強海南的競爭力。
那麼,三亞、海口的房子還能買嗎?
03、三亞、海口的房子還能買嗎
答案是肯定的。
可以說,在中國北方霧霾沒有徹底解決之前,有環境溢價的城市都值得購買。
三亞的戶籍人口和常住人口雖少,但流動人口卻很龐大。數據顯示,2016年三亞全市接待過夜遊客1651.58萬人次,比上年增長10.4%。其中,國內遊客1606.69萬人次,增長10.1%;入境遊客44.89萬人次,增長25.3%。
每年秋冬北方霧霾季節,西北、華北、東北大批人群南下度假,數據顯示,2014年僅東北就有20萬人赴三亞過冬。三亞冬天舒適溫度、宜人氣候是養老度假的不二之選。
即使北方霧霾能被有效解決,三亞的房子依然值得購買。這一點,可以從近日美國著名房地產信息平臺Zillow發佈的一份全美範圍內各個都會區的房產價值指數排名中解讀出來。
這份前15的榜單中,10個都會區在加州,這10個城市皆是要麼高科技產業發達,名企總部林立,要麼人口不斷流入、氣候溫暖宜人。剩下的5個裡面中的夏威夷檀香山、卡胡盧伊,馬賽諸薩州葡萄園港以及佛羅里達基維斯特都是氣候宜人、景色優美的海濱區域。
從美國都會區的這份榜單可以得出的結論是:未來房價最高陣容中,必然是科創實力超強,以及環境氣候宜人的城市。如北京、深圳、杭州、青島、廈門、三亞、海口等。
海南還有一個尚未兌現的利好——瓊州海峽跨海通道,其工程已正式向國家發改委申請立項。大橋跨海部分長度約26.3公里,總投資約1400多億元。預計2017年開工建設,2025年建成通車。
一旦開通,廣東到海南只需20分鐘,珠三角到三亞也僅需幾個小時,通行方便對於三亞、海口樓市是個超級利好。因此,三亞、海口的房子,長期仍非常看好。唯一的不確定性,是房地產稅。
不過房地產稅出臺肯定不會一刀切,而是因城施策,對於三亞和海口這樣嚴重依賴旅遊與樓市的城市,力度不會太大,過大會嚴重影響三亞和海口的經濟發展,也不能過小。最理想的力度是,讓三亞、海口的房價保持微幅持續上漲。
所以,即使房地產稅出臺,三亞、海口的房子依然可以作為抗通脹的優質資產。