國慶長假剛結束，樓市就迫不及待地加碼調控。這一次，率先發動的是具有“東方夏威夷”之稱的三亞。

昨天，三亞啟動“凍房”模式，加入限售陣營。剛剛，新華社披露消息，5年限售範圍從三亞擴大到海口、萬寧、陵水。自此，海南四市縣與石家莊、西安並列成為全國新房限售時間最長的城市。

海南也因此榮升為本輪調控升級中最彪悍的省份。

01、三亞、海口等城啟動全國最長限售模式

繼重慶、南昌、石家莊、長沙、貴陽等城市相繼加入“凍房”大軍之後，昨天（10月9日）和今天（10月10日）海南四市縣也先後進入該陣營。

根據住建部房地產市場交易信息日報系統監測數據和國家統計局７０個大中城市新建商品住宅價格指數等情況，由於上述四市縣（三亞、海口、萬寧、陵水）近期商品房價格上漲壓力較大，市場較熱。為進一步穩定房地產市場，從通知印發之日起，將《關於限制購買多套商品住宅的通知》及市縣政府有關文件規定的居民家庭或企事業單位、社會組織新購買的住房限制轉讓年限，暫按規定統一提高到５年執行。

“凍房”長達5年，讓三亞、海口等城市成為40多個限售城市中新房限售時長最長的城市之一。三亞同時還抬高了購房門檻，決定外省人購房社保年限設為2年，其目的很明顯，讓房產交易暫停下來，讓房價平穩下來。

不讓賣也不讓賣，房價便不會暴漲也不會暴跌，就能維持穩定，這是三亞加強調控的真實目的。

節前，海南省已升級樓市調控，宣佈：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目，停止批准套型建築面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設。

文件還要求，嚴格控制商品房住宅開發，海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅，並嚴格控制房價，實行“一房一價格”

也就是說，未來海南島的一線海景房是稀缺品。嚴格控制小戶型開發，其目的是防止大量住宅被遊客購買，減弱海南房產的使用率。因為海南人口結構隨季節變化而變化，像候鳥遷徙一般。

過多的小戶型，會吸引大量遊客在海南購房，不但增加了空置率，也破壞了海南的旅遊價值，減小了競爭力。

三亞與海南近日加強的調控政策，對於其房價有怎樣的影響？

02、如何影響三亞、海口等城市房價

海南的經濟支柱是旅遊、度假，優越的海景資源和環境溢價是支撐三亞、海口房價的堅實力量。

目前，三亞幾個區的房價都非常高，海棠區甚至高達41028元/平米，幾乎追齊杭州，但GDP卻只有後者的1/23。

戶籍人口58.2萬，常住人口75.4萬，僅相當於東部地區一個縣的人口。因此，如果用經濟和人口指標來分析三亞的房價，根本行不通。

像三亞這樣的城市，房價的唯一支撐是環境。在中國北方霧霾覆蓋面越來越廣的情況下，凡是有環境溢價的城市，房價都不低。如北方的青島、大連，南方的珠海、廈門以及三亞、海口。環境溢價率越高，房價就越高。

在這種情況下，三亞、海南升級調控，只會讓成交量入冬，房價不會受太大影響。三亞市政府實行“凍房”政策，其實是在保護房價，防止大幅度下滑，三亞房地產依賴度高達86%，位居全國第一，房價最需要穩定。當然，在成交量入冬，以及抬高購房門檻打擊投機客後，未來相當長的時間裡，三亞的房價更不會大幅往上竄動。

所以，在收緊調控、成交量入冬後，三亞、海口的房價，將進入漫長的穩定期。

至於海南省嚴控一線海景房和小戶型開發，則是為了防止海南的旅遊資源被破壞，海景私有化，更是為了進一步加強海南旅遊聖地的建設，加強海南的競爭力。

那麼，三亞、海口的房子還能買嗎？

03、三亞、海口的房子還能買嗎

答案是肯定的。

可以說，在中國北方霧霾沒有徹底解決之前，有環境溢價的城市都值得購買。

三亞的戶籍人口和常住人口雖少，但流動人口卻很龐大。數據顯示，2016年三亞全市接待過夜遊客1651.58萬人次，比上年增長10.4%。其中，國內遊客1606.69萬人次，增長10.1%；入境遊客44.89萬人次，增長25.3%。

每年秋冬北方霧霾季節，西北、華北、東北大批人群南下度假，數據顯示，2014年僅東北就有20萬人赴三亞過冬。三亞冬天舒適溫度、宜人氣候是養老度假的不二之選。

即使北方霧霾能被有效解決，三亞的房子依然值得購買。這一點，可以從近日美國著名房地產信息平臺Zillow發佈的一份全美範圍內各個都會區的房產價值指數排名中解讀出來。

這份前15的榜單中，10個都會區在加州，這10個城市皆是要麼高科技產業發達，名企總部林立，要麼人口不斷流入、氣候溫暖宜人。剩下的5個裡面中的夏威夷檀香山、卡胡盧伊，馬賽諸薩州葡萄園港以及佛羅里達基維斯特都是氣候宜人、景色優美的海濱區域。

從美國都會區的這份榜單可以得出的結論是：未來房價最高陣容中，必然是科創實力超強，以及環境氣候宜人的城市。如北京、深圳、杭州、青島、廈門、三亞、海口等。

海南還有一個尚未兌現的利好——瓊州海峽跨海通道，其工程已正式向國家發改委申請立項。大橋跨海部分長度約26.3公里，總投資約1400多億元。預計2017年開工建設，2025年建成通車。

一旦開通，廣東到海南只需20分鐘，珠三角到三亞也僅需幾個小時，通行方便對於三亞、海口樓市是個超級利好。因此，三亞、海口的房子，長期仍非常看好。唯一的不確定性，是房地產稅。

不過房地產稅出臺肯定不會一刀切，而是因城施策，對於三亞和海口這樣嚴重依賴旅遊與樓市的城市，力度不會太大，過大會嚴重影響三亞和海口的經濟發展，也不能過小。最理想的力度是，讓三亞、海口的房價保持微幅持續上漲。

所以，即使房地產稅出臺，三亞、海口的房子依然可以作為抗通脹的優質資產。